Договор за издръжка и гледане. Същност и разваляне

Един от най – често използваните способи за придобиване и прехвърляне на собственост е т. нар. договор за издръжка и гледане.

Той е от категорията на т. нар. ненаименовани договори, което означава, че законът не го урежда изрично, но предвид прогласения от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) принцип за свобода на договаряне, този договор е валиден и позволен от правото.

И макар да не е изрично уреден от закона, спрямо него се прилагат общите правила за сключване, изпълнение и прекратяване на договорите, а правната му същност се извежда от богатата и безпротиворечива съдебна практика.  

В днешната статия ще отговорим на въпросите:
1. Какво представлява т.нар. договор за издръжка и гледане?
2. Какво е неговото задължително съдържание?
3. Как може такъв договор да бъде развален?

В допълнение ще обсъдим и някои конкретни особености, които възникват при приложението на този договор във връзка с различни практически житейски ситуации.

Договор за издръжка и гледане – същност, форма и съдържание

На първо място, всеки договор за издръжка и гледане е двустранен, възмезден, формален и алеаторен и се сключва с оглед личността (intuitu personae). Чрез него собственикът на един недвижим имот (прехвърлител) прехвърля на друго лице (приобретател) собствеността на същия имот, срещу което лично приобретателят се задължава да предоставя на прехвърлителя парични средства (издръжка) и грижи (гледане) за определен период от време, който обичайно се определя до смъртта на прехвърлителя. Договорът е формален – като условие за неговата валидност, законът разпорежда да бъде сключен във форма на нотариален акт.

Съществува, обаче, една особеност на формата на този вид договори и тя се крие в Закона за собствеността. Съгласно този текст, доброволната делба на недвижими имоти трябва да бъде извършена писмено с нотариално заверени подписи, тоест Законът за собствеността предвижда по – лека форма, отколкото Законът за задълженията и договорите. В такъв случай възниква въпросът, в каква форма трябва да се сключи договора, с който е постигнато съгласие между съсобствениците за поделяне на съсобствено имущество чрез поставяне в дял на недвижим имот в полза на един от тях срещу поемане на задължение за издръжка и гледане на друг.

Отговор на този въпрос дава тълкувателната практика на Върховния касационен съд, според която се приема, че такъв договор представлява договор за доброволна делба и е действителен, ако е сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите на съделителите.

На второ място, предвид липсата на изрична правна уредба, по отношение на съдържанието на специфичния договор за издръжка и гледане съществуват някои особености, които могат да бъдат изведени единствено при обстоен преглед на съществуващата съдебна практика.

Първата особеност следва да се търси в същността на насрещните задължения. Прехвърлителят има едно единствено задължение – да прехвърли недвижимия имот. По – особено е положението на приобретателя /лицето, което получава имота/. В неговата тежест лежат две кумулативно /едновременно/ изискуеми задължения – за предоставяне на издръжка и за предоставяне на грижи (гледане). Това означава, че предоставянето само на издръжка или само на грижи представлява неизпълнение на договора и на това основание той подлежи на разваляне. Двете задължения следва да бъдат изпълнявани заедно и ежедневно, съобразно нуждите на кредитора – прехвърлител.

Често срещано в практиката е възрастен човек, който е прехвърлил имота си с договор за издръжка и гледане да бъде изпратен в дом за стари хора на разноски на лицето, получило имота. В този случай договорът ще подлежи на разваляне, тъй като макар и да е налице издръжка, липсва едновременно изискуемият елемент, а именно гледането.  

Втората особеност се състои в обема на дължимата престация. Върховният касационен съд приема, че критерият за определяне на този обем е постигнатото между страните съгласие, отразено в договора, като за тълкуването на тяхната воля се прилагат общите правила на Закона за задълженията и договорите. Тежестта на доказване относно факта на предоставянето на дължимите грижи и издръжка и техния обем лежи върху лицето, в полза на което е прехвърлен имотът.

Това означава, че този, който е получил имота, при спор следва да докаже, че е предоставил на прехвърлителя пълния обем на уговорените между тях издръжка и грижи.

Разваляне на договор за издръжка и гледане

Както беше отбелязано по – горе, коментираният договор за издръжка и гледане е от категорията на ненаименованите договори. Поради това по отношение на развалянето му се прилагат общите законови правила. Доколкото предмет на договора е недвижим имот, Законът за задълженията и договорите разпорежда развалянето да става само по съдебен ред.

Когато договор за издръжка и гледане е сключен между две лица, едното, от които е прехвърлител, а другото – приобретател, въпросът за развалянето му не съдържа особености. Договорът може да бъде развален, в случай че длъжникът не изпълнява задълженията си в обема и с качеството, уговорени между страните. Правото да се разваля договорът се погасява с петгодишна давност.

Особени хипотези на разваляне на договор за издръжка и гледане

Първата такава хипотеза е налице, когато с договор за издръжка и гледане е прехвърлен недвижим имот на две или повече лица и някое от тях не изпълнява задълженията по договора.

Тук в практиката възниква въпросът дали сключеният договор за издръжка и гледане следва да се развали частично по отношение на неизпълняващото лице или пък може да се развали изцяло по отношение на всички приобретатели. Отговорът на този въпрос отново се съдържа в тълкувателната практика на Върховния касационен съд.

Според върховните съдии, задължението за издръжка и гледане е неделимо, тоест то не може да бъде изпълнено на части, а само изцяло. По отношение на неделимите задължения следва да се приложат правилата на солидарността, като в конкретния случай става въпрос за т.нар. пасивна солидарност (множество длъжници). Този вид солидарност се отличава с това, че кредиторът може да иска изпълнение от всеки един от съдлъжниците, без да има задължение да избере един от тях преди друг. Но, ако един от съдлъжниците изпълни, изпълнението му освобождава всички.

През призмата на коментирания договор за издръжка и гледане, това означава, че ако имотът е прехвърлен на две или повече лица и само едно от тях изпълнява, договорът не може да бъде развален нито частично, нито изцяло, тъй като интересът на кредитора е удовлетворен – той получава грижите и издръжката с замяна на който е прехвърлил имота си. Отношенията във връзка с неизпълнението ще се уредят между съдлъжниците във вътрешните им отношения. Това означава, че изпълнилият длъжник – този, който е предоставял грижи и издръжка в уговорените обем и качество има срещу останалите т.нар. регресен иск – той може да иска от тях паричната равностойност на припадащата им се част от задължението.

Втората особена хипотеза съществува при развалянето на договора за издръжка и гледане от наследниците на прехвърлителя. По принцип, ако не е уговорено друго по отношение на срока за изпълнение на задълженията за издръжка и гледане, този вид договор се прекратява със смъртта на прехвърлителя. Неговите наследници, обаче, могат да претендират пред съда неизпълнение на договора приживе. Страни по такова дело ще бъдат наследникът в процесуалното качество на ищец и приобретателят по договора в процесуалното качество на ответник.

Третата особена хипотеза е налице, когато лицето, получило имота, при сключването на договор за издръжка и гледане знае за близката и неизбежна смърт на лицето, което прехвърля имота. Кога това знание е налице се решава за всеки конкретен случай. При тази хипотеза договорът подлежи на разваляне като нищожен, вкл. и след настъпилата смърт на прехвърлителя по инициатива на неговите наследици.

Действие на развалянето на договор за издръжка и гледане

Във връзка с развалянето на сключения договор за издръжка и гледане следва да се кажат няколко думи и по отношение на неговото действие. Съобразно общите правила договорът следва да се развали с обратно действие, което означава, че страните по него трябва да си върнат взаимно дадените престации. По отношение на приобретателя, връщането не разкрива особености, тъй като той получава нещо материално – недвижим имот, който подлежи на връщане по реда на чл. 108 от ЗС.

По – особен е случаят с прехвърлителя, който получава както материална престация (издръжка), но и нематериална такава (грижи), като по отношение на последната може да се търси паричната равностойност. Съдът, обаче, не се произнася служебно по въпроса за връщане на разменените престации. Това означава, че приобретателят, за да получи връщане на даденото по договора, трябва да си послужи със законовите възможности за действие, предвидени при неоснователно обогатяване.

__________________________________________________________________

Още интересни теми, свързани със сключването, изпълнението и развалянето на различните видове договори, можете да намерите в секцията „Договорно право“.

Еднолично адвокатско дружество „Силвия Петкова“ осигурява следните услуги в сферата на договорното право:
1. специализирана правна помощ при преценка относно най – подходящия вид договор в зависимост от конкретните нужди и желания на клиента;
2. изготвяне на договори при съобразяване с всички законови правила;
3. процесуално представителство, защита и съдействие при разваляне на договори по съдебен и извънсъдебен ред.

За контакт:
работно време: от понеделник до петък от 10:00 до 18:00 ч.
адрес: гр. София, ул. „Три уши“ № 2, ет. 3
тел. +359 885 47 77 57
email: office@petkovalegal.com

Консултации по телефон и на място в кантората се извършват само с предварително записан час.