Договор за наем при извънредно положение
След обявяване на извънредно положение на територията на страната и при затварянето на някои търговски обекти, както и при нарастващите притеснения по отношение на намаляване на обема на работа на бизнеса и заетите в него, към кантората постъпиха стотици запитвания относно правата и задълженията на страните по договор за наем в рамките на обявеното извънредното положение, относно възможностите за разсрочване и отсрочване на наемната цена, за последиците от неплащането ѝ, както и за прекратяването на тези договори.
Ето защо в днешната статия от серията, посветена на правата, задълженията и последиците от неспазването на последните, в условията на извънредно положение, ще отговорим именно на тези въпроси.
На първо място, ще бъде изяснена общата уредба, отнасяща се до сключен договор за наем.
На второ място, ще бъдат разгледани проблемите, които възникват при наличието на договор за наем между физически лица (напр. в случаите на наем на жилище), както и техните решения в условията на извънредно положение, които са предмет на уредба в гражданското право.
На трето място, ще бъдат обсъдени и въпросите по отношение на сключен договор за наем между юридически лица (напр. в случаите на наем на офис помещение) при условията на извънредно положение, които са предмет на уредба в търговското право.
Договор за наем. Общи положения
Общата уредба, свързана със сключване на договор за наем се съдържа в Закона за задълженията и договорите и се прилага, както по отношение на наемите между физически лица, така и по отношение на наемите между търговци. Търговското право, обаче, урежда особени случаи на неизпълнение на търговски сделки, съответно особени са и последиците от това неизпълнение.
По отношение на общите положения, които се прилагат и за двата отрасъла, следва да се отбележи, че със сключването на договор за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят да му плати определена цена.
Видно от тази дефиниция, изпълнението на двете основни задължения на страните по сключен договор за наем, може да бъде сериозно препятствано в условията на извънредно положение. Това е така, тъй като при прилагането на определени противоепидемични мерки е разпоредено затварянето на конкретни обекти, което прави обективно невъзможно задължението на наемодателя да предостави обекта на сключения договор за наем за временно ползване. От друга страна, както поради затварянето на обекти, така и поради влошаването на икономическата обстановка, създават се условия за невъзможност на наемателя да изпълни задължението си да плати определена цена.
Специфичната правна уредба, свързана с прекратяването на договор за наем, предвижда възможност това да става с едностранно с едномесечно предизвестие при договорите без определен срок. Това означава, че всяка от страните, по общо правило, може да прекрати договора с такова предизвестие.
Общата правна уредба, свързана с прекратяването на договорите изобщо, предвижда възможност договор за наем да бъде прекратен, поради неизпълнение, в случая поради невъзможност за ползване на наетото помещение (от страна на наемателя) и при неплащане на наемната цена (от страна на наемодателя).
Какво се случва, обаче, при условията на извънредно положение, когато наемателят не разполага с парични средства за изпълнение на задължението си?
Договор за наем в гражданското право
Казаното по отношение на общите положения във връзка със сключен договор за наем важи за наемите в гражданското право. Най – често този вид договор се използва за наемане на жилище. Съответно, наемодателят ще има задължение да обезпечи спокойното временно ползване на съответното жилище, а наемателят – да плаща уговорената цена.
При условията на извънредно положение, не се създават предпоставки за неизпълнение на задължението на наемодателя, но предвид затварянето на някои търговски обекти и намаляване обема на работа на други, с преустановяването на тяхната дейност се преустановява и дейността на някои работници. Оттам, същите тези работници губят доходите си и са изправени пред предизвикателството да нямат достатъчно парични средства, но да имат задължение да заплащат регулярно определени суми. В тях се включва и наемната цена за тези от тях, които ползват жилище след сключен договор за наем.
Съгласно закона, обаче, макар длъжникът да не носи отговорност, ако невъзможността за изпълнението се дължи на причина, която не може да му се вмени във вина, обстоятелството, че не разполага с парични средства за изпълнение на задължението, не го освобождава от отговорност. Това означава, че ако на наемателя е предоставен неплатен годишен отпуск по реда на Кодекса на труда без негово съгласие в условията на извънредно положение, например, и той е загубил доходите си, това обстоятелство не може да послужи като основание за освобождаване от отговорност, поради неплащане на наемната цена. Тя продължава да се дължи, докато продължава ползването на жилището.
Предвид факта, че неплащането на наемната цена представлява вид неизпълнение на договорно задължение, то законът предвижда възможност да прекратяване на сключения договор на това основание. В условията на извънредно положение, това би означавало, че много наематели, които са лишени от доходите си, биха могли да се окажат в ситуация, в която да бъдат отстранени от наетия имот, поради прекратяване на договора.
Подобно решение, обаче, би довело до социална несправедливост. Ето защо, бяха предвидени разпоредби, съобразно които до отмяната на обявеното извънредно положение няма да се прилагат последиците от забава за плащане на задължения на частноправни субекти, включително лихви и неустойки за забава, както и непаричните последици като разваляне на договор. Това означава, че докато обявеното на територията на страната извънредно положение трае, наемодателите няма да могат да прекратяват договори за наем, поради неплащане на уговорената наемна цена, а наемателите няма да дължат лихви и неустойки за забава.
След отмяната на извънредното положение, обаче, наемателят няма да бъде освободен от неплатените вноски, а напротив, ще продължи да ги дължи. Предвид обстоятелството, че те няма да бъдат в малък размер, ако изобщо не са плащани през това време, най – доброто решение би било между наемателя и наемодателя да се уговори разсрочване на плащанията.
Договор за наем в търговското право
Както споменахме по – горе, до отмяната на обявеното извънредно положение не се прилагат последиците от забава за плащане на задължения на частноправни субекти, включително лихви и неустойки за забава, както и непаричните последици като разваляне на договор. Предвид, че търговците също са частноправни субекти, то това разпореждане се прилага и по отношение на тях.
Подобно на казаното по отношение на сключен договор за наем между физически лица, тук също е възможно наемателят – търговец да няма възможност да плати своевременно съответната наемна цена, поради обявеното извънредно положение. Той, обаче, няма да дължи лихва за забава и неустойки, а наемодателят – търговец няма да има право да прекрати договора. Поне не и на основание „неплащане на наемната цена“.
Така, възниква въпросът възможно ли е изобщо, при условията на извънредно положение, някоя от страните да прекрати сключения договор за наем без да дължи предизвестие?
Отговорът на този въпрос е положителен и се разкрива в приложението на институтите „непреодолима сила“ и „стопанска непоносимост“, уредени в Търговския закон.
Приложение на института на непреодолимата сила
„Непреодолима сила“ (форсмажор) представлява такова обстоятелство от извънреден харакрет, което е възникнало след сключване на договора, не е могло да бъде предвидено от страните и се намира извън тяхната воля. Видно от цитираното определение на понятието, държавновластническите актове, които по някакъв начин засягат възможността за упражняване на правата и изпълнението на задълженията по един договор, могат да бъдат дефинирани като „непреодолима сила“. Това твърдение се приема единодушно в правната теория и съдебната практика.
За да се приложат изключенията от последиците на неизпълнение, поради наличие непреодолима сила, необходимо е длъжникът да не е бил в забава преди нейното настъпване.
По отношение на кои категории лица може да се приеме, че е налице непреодолима сила при условията на извънредно положение?
Това са всички наематели на обекти, чиято дейност е преустановена със Заповед № РД-01-124 от 13.03.2020 г. на министъра на здравеопазването, а именно:
1. увеселителни и игрални зали, дискотеки, барове, ресторанти, заведения за бързо обслужване, питейни заведения, кафе сладкарници и големи търговски центрове тип МОЛ. На непреодолима сила няма да могат да се позоват наемателите на помещения, презназначени за ресторанти и заведения за бързо обслужване, които не са преустановили изцяло дейността си, а извършват доставки на адрес;
2. обекти, в които се извършват спортни, културно – развлекателни и научни мероприятия (кина, театри, музеи, конференции, симпозиуми, спортни и СПА центрове, фитнес – зали и др).
Какви са последиците от позоваването на непреодолимата сила при условията на извънредно положение за горните категории лица?
На първо място, за срока на действие на непреодолимата сила, който в конкретния случай съвпада със срока на действие на обявеното извънредно положение, наемателят има възможност да не плаща наемната цена, тъй като изпълнението на задълженията и на свързаните с тях насрещни задължения се спира.
По същия начин, наемодателят не носи отговорност за това, че не може да осигури на наемателя свободно и необезпокоявано ползване на имота.
Важно е да се отбележи още, че за да може да се позове на непреодолима сила длъжникът – наемател, който не може да изпълни задължението си, поради нейното наличие е длъжен в подходящ срок да уведоми писмено кредитора – наемодател за това. При неуведомяване се дължи обезщетение за настъпилите от това вреди.
На второ място, в случай че обявеното извънредно положение бъде удължено дотолкова, че за кредитора – наемодател да спре да съществува интерес от изпълнение на задължението на наемателя, той може да прекрати договора. Същото право ще има и наемателят.
На трето място, извън горните две основания и във всеки един момент съществува възможността за прекратяване на сключения договор за наем по взаимно съгласие.
Приложение на института на стопанската непоносимост
За наематели, различни от горепосочените, няма да бъде налице основание за позоваване на непреодолима сила, тъй като по отношение на тях не е налице установена с държавновластнически акт забрана за извършване на дейност.
Въпреки това, обаче, при условията на извънредно положение, тази категория наематели могат да понесат финансови загуби, вследствие на намаляване обема на работа, което да доведе до невъзможност за изпълнение на задължението за заплащане на наемната цена по сключен договор за наем. При това положение, обаче не е налице „обективна невъзможност“ за изпълнение на паричното задължение. Това е така, тъй като, както вече споменахме, обстоятелството, че длъжникът не разполага с парични средства, не го освобождава от отговорност.
При тази ситуация длъжникът – търговец по сключен договор за наем може да се позове на института на стопанската непоносимост. Той е уреден в чл. 307 от Търговския закон, според който по съдебен ред може да се иска прекратяване на договора, когато са настъпили такива обстоятелства, които страните не са могли и са били длъжни да предвидят и запазването на договора противоречи на справедливостта и добросъвестността.
Според съдебната практика, стопанската непоносимост е налице при съществено изменение на икономическите условия, при които е бил сключен договорът и при която всяка от страните е формирала волята си и е преценила интереса си, с оглед на който е уговорила условията по съответния договор и се е обвързала с тях. В едно съдебните си решения, в рамките на задължителната съдебна практика, Върховният касационен съд казва, че стопанската непоносимост е „настъпило след сключването на договора особено съществено изменение на икономическата конюнктура спрямо съществувалата такава към момента на възникване на задължението, при която изпълнението на договора обективно би довело до несправедлив и социално неоправдан резултат за една от страните“.
От своя страна, променените икономически условия са външни фактори, независещи от волата на страните по договора, които законът приема като основание за неговото прекратяване.
При условията на обявено извънредно положение и при влошаването на икономическите условия, са налице основания да се приеме, че институтът на стопанската непоносимост е налице и може да се приеме, че запазването на сключения договор за наем противоречи на справедливостта и добросъвестността.
Основен недостатък на възможността за позоваване на стопанска непоносимост при прекратяване на договор за наем на търговски обект е, че е приложима единствено по съдебен ред по искане на наемателя. Това е така, тъй като единствено съдът е оправомощен да прецени действително ли са налице условията на стопанска непоносимост, като това е уредено от закона с цел да се препятстват възможностите за злоупотреби от страна на длъжниците, които необосновано прекратяват договори, оправдавайки се със стопанска непоносимост.
Допълнителен недостатък при условията на извънредно положение е, че до неговата отмяна по подадени искови молби за прекратяване на сключен договор за наем, поради стопанска непоносимост, няма да се образуват търговски дела.
В заключение
В условията на обявено извънредно положение се оказват засегнати множество сектори на обществения живот. А за момента последиците от това засягане не са законодателно уредени така, че да се създадат условия за социална справедливост. При наличието на здравна криза от такива мащаби, която изисква максимално бързо предприемане на мерки за нейното своевременно овладяване, това е и напълно нормално. Въпреки това, обаче, е необходимо едновременно с прилагането на противоепидемични мерки, да се помисли и за приемането на пакет от икономически мерки, които да подпомогнат справянето с предстоящата икономическа криза.
______________________________________________________________________
Информация за различните видове права, задължения и средства за защита за нарушаването им в условията на извънредно положение, можете да намерите в секцията „Извънредно положение“.
Още интересни теми, свързани със средствата за защита при нарушение на договорни задължения, можете да намерите в секцията „Договорно право“.
Адвокатска кантора „Петкова“ предоставя високо квалифицирана правна помощ и защита в областта на договорното право.
Базоли
14.04.2020 at 20:38Много добра и напълно изчерпателна информация! Поздравления за автора. Има някои незначителни пропуски,но в рамките на нормалното и допустимото. В всички случаи статията информира добре гражданите при това безплатно, за което отново благодарности и поздравления за автора…
Александър Иванов
26.08.2020 at 11:48При положение ,че има удължаване на епидемиологичната обстановка,може ли да тече процедура по принудително изваждане на наемател от общинско жилище?
Дори при обввената задължителна карантина сме плащали редовно наемите и сметките си.
Вузможно ли е при нарушение на една точка пт исловията,например притежавано МПС,преди изменение в закона за наемни права да са повод за прекратяване на правата на наемника?
Много Ви моля да ми бъде даден правен съвет,защото имам известие след отсъждането на адм.съд в рамките на 14 дни след решението,доброволно да напусна имота.
адв. Силвия Петкова
27.08.2020 at 21:27Здравейте.
При удължаване на извънредната епидемична обстановка няма пречка да тече процедура по принудително изваждане на наемател.
Гаранциите, предоставени в полза на наемателите, свързани с разпространението на COVID-19, се отнасяха единствено до времето на действия на извънредното положение и два месеца след неговата отмяна и касаеха невъзможност за прекратяване на договори за наем, съответно принудително извеждане на наематели, при неплащане на наемната цена, но и при неизпълнение на други условия на договора за наем.
На втория Ви въпрос, не мога да отговоря при какви обстоятелства е възможно прекратяване на конкретния договор за наем без той да ми бъде предоставен. Общият принцип е, че при всяко неизпълнение на задължение/условие по договора, той може да бъде прекратен. При дадената от Вас оскъдна информация, не може да се направи и конкретна преценка дали в описания от Вас случай са налице основания за извеждане, както и дали решението на съда е правилно.