Имот с много наследници. Как да постъпим?
Българското законодателство, чрез Закона за собствеността, предвижда възможност един имот да бъде собственост на множество лица. Едновременно с това, Законът за наследството повелява, че идеалните части на починал съсобственик стават собственост на неговите наследници. По този начин се получава така, че е налице един имот с много наследници, като някои от тях изобщо не се интересуват от него и не полагат грижи за поддръжката и подобряването му, но и не желаят да изкупят частите на другите съсобственици, които предпочитат да не притежават въпросния имот.
Така постепенно възниква въпросът кой е най – добрият начин да се реши проблема със собствеността на част от имот с много наследници. Именно на него ще отговорим в днешната статия, като ще дадем и примери от практиката на кантората.
Делба на имот с много наследници
Един от начините за прекратяване на съсобствеността при наличието на имот с много наследници е делбата, която може да бъде доброволна или съдебна. До втория случай се стига, когато между съсобствениците не може да се постигне съгласие относно разделянето на общото имущество.
Когато се дели недвижим имот, това става задължително с договор, който подлежи на нотариално заверяване. Важно е да се отбележи, че делба може да се извърши дори и когато между съсобствениците има противна уговорка.
Доброволната делба е по – лесният, удобен и евтин начин за прекратяване на съсобствеността. За да може да бъде осъществена, обаче, необходимо е да е налице съгласие между съсобствениците относно конкретните части от имота, които всеки съделител ще получи.
Често пъти, обаче, такова съгласие липсва и е необходимо да се пристъпи към осъществяване на съдебна делба.
Тя се извършва по реда на гражданското процесуално право и в нея следва да участват всички съсобственици. Процедурата се провежда в рамките на две фази, като с решението, с което се допуска делбата, съдът се произнася между кого и за кои имоти следва да се извърши тя. Съдът определя и частите на всеки от съделителите. След това се изготвя разделителен протокол и се призовават страните за теглене на жребий. По този начин се определя кой от съделите коя конкретна част от имота ще получи.
Двете описани по – горе процедури могат да се използват само, ако съответният имот с много наследници е поделяем.
Когато, обаче, имотът не може да бъде разделен, съответно не може да се поставен в един от дяловете, имотът се изнася на публична продан. И макар съделителите да имат право да участват в наддаването в публичната продан, този метод е изключително неудобен, тъй като в повечето случаи продажбата става бавно и на цена, много по – ниска от пазарната.
Продажба на имот с много наследници
Горепосоченият проблем може да бъде преодолян много лесно и ефективно, когато всички съсобственици вземат решение заедно да продадат общия имот с много наследници. Дори и някои от съсобствениците да не желаят да проявят необходимата активност, тяхното съгласие може да бъде получено чрез осъществяване на преговори от упълномощен посредник – адвокат по имотно право.
Важно е да се отбележи, че не може да бъде извършена валидна продажба без да е налице съгласието на всички съсобственици. Това е така, поради две причини.
Първата е, че макар и продажбата на чужда вещ да не е нищожна, тя не може да породи своя ефект, най – вече поради факта, че от чисто практическа гледна точка няма да има нотариус, който да се съгласие да изповяда сделката в този вид.
Втората е, че ако бъдат продадени частите само на съсобствениците, чието съгласие е получено, то продажбата на тези части на трето лице, ще бъде недействителна, ако те не са му предварително предложени за изкупуване при същите условия, при които са предложени на третото лице – купувач.
В случай че е осигурено съгласието на всички съсобственици, винаги е препоръчително по самата сделка да бъде упълномощен само от един от тях или всички заедно да упълномощят посредник – адвокат по имотно право, който да проведе целия процес.
Самото осъществяване на продажбата на имот с много наследници не разкрива сериозни особености спрямо обикновената продажба на имот с един или двама собственици.
Казус от кантората
С нас се свързаха двама от наследниците на къща, намираща се в български планински курорт, върху която право на собственост имаха общо осем души.
От тях, само двамата, които се свързаха с нашата кантора, имали желание да поддържат имота, който в противен случай е щял да се разпадне напълно. Те били и тези, които го ползват сравнително често. Сред останалите шестима съсобственици, трима ползвали имота от време на време, но с твърдението, че нямат излишни пари, отказвали последователно да участват в обикновените ремонти, от които имота се нуждае (напр. ремонт на покрива, на верандата и др.). Последните трима изобщо не се интересували нито от ползването на имота, нито от участие в разходите за него, но и не искали да се откажат от собствеността.
Двамата ползващи имота съсобственици дори бяха поискали да изкупят частите на останалите, но те бяха отказали да продават. Едновременно с това, не беше възможно осъществяване нито на доброволна, нито на съдебна делба, тъй като се касаеше за единен имот, който нямаше как да бъде поделен на осем равни части.
Ситуацията, която на пръв поглед изглеждаше безизходна, включително и поради факта, че част от съсобствениците не бяха в добри отношения с друга част от съсобствениците, беше решена след провеждане на сериозни преговори, които продължиха няколко месеца.
След получаване на съгласието на всички съсобственици, къщата беше продадена като единен имот без да се налага да бъде обявявана на публична продан, съответно без да бъде загубена възможността за продажба на пазарна цена.
Покупка на имот с много наследници
Много често, самият факт, че обект на покупко – продажбата е имот с много наследници, с цел сделката да се осъществи максимално бързо, цената на имота се намалява спрямо пазарната, съответно се появяват и много желаещи да го придобият.
Когато, обаче, разбират, че става въпрос за имот с много наследници, много потенциални купувачи се отказват от идеята, поради притеснения, че е възможно да възникне опасност от предявяване на претенции за собственост от някой собственик, за който те не знаят.
Всъщност, както посочихме по – горе, покупко – продажбата на имот с много наследници, не разкрива сериозни особености спрямо обикновената покупко – продажба.
За да се избегне възможността някой от множеството съсобственици да не е участвал в сделката, респ. спрямо него тя да е недействителна, необходимо е единствено да се направи задълбочено проучване, вкл. и по отношение на наследодателите на собствениците (лицата, от които съсобствениците черпят правата си), за да се установят всички собственици, размера на притежаваните от тях части, наличието на ограничени вещни права в полза на трети лица, в т.ч. и пожизнено право на ползване.
_____________________________________________________________________
Адвокатска кантора „Петкова“ предоставя специализирана правна помощ при:
1. преговори с другите съсобственици с цел организиране продажба на имот с много наследници и изготвяне на всички необходими документи;
2. изготвяне на договори за доброволна делба;
3. процесуално представителство при съдебна делба;
4. правна помощ и проучване на имот преди закупуване и др.
За контакт:
работно време: от понеделник до петък от 10:00 до 18:00 ч.
адрес: гр. София, ул. „Три уши“ № 2, ет. 3
тел. 0885 47 77 57
email: office@petkovalegal.com
