Ипотечен кредит. За какво да внимаваме?
* Текстът е актуализиран към 2022 г.
Често пъти длъжниците по ипотечен кредит не успяват да платят задълженията си, като по този начин са поставени в опасност от отнемане не само на ипотекираното, но и на останалото им имущество по принудителен ред. В тези случаи ситуацията изглежда безизходна, но обичайно това не е така, тъй като съществуват множество важни законодателни изисквания към договора за ипотечен кредит. А ако тези изисквания не бъдат спазени ипотеката няма да бъде валидно учредена.
В днешната статия ще се запознаем с тях.
Същност на ипотеката и видове ипотечен кредит
Ипотеката представлява реално (вещно) обезпечение на едно задължение. Тя се учредява посредством вписване в Имотния регистър въз основа на договор или на закона.
Съгласно Закона за задълженията и договорите ипотека може да се учреди само върху поединично определени имоти и за определена парична сума.
Това означава, че ипотека, учредена общо върху цялото имущество на длъжника или за „всички задължения“ на длъжника ще бъде нищожна, т.е. няма да породи своето правно действие и няма да тежи върху недвижимия имот, върху който е учредена. Това обстоятелство е обща особеност на двата вида ипотека.
Законна ипотека
Такава ипотека се учредява в два случая:
1. в полза на отчуждителя на недвижим имот – върху отчуждения имот, за обезпечение на вземанията му по договора, и
2. в полза на съделителя, комуто се дължи допълване на дела – върху недвижимите имоти, оставени в дела на онзи съделител, който дължи допълване.
Договорна ипотека
Договорът за ипотека се сключва във форма на нотариален акт. Тази форма е за действителност, което означава, че ако не бъде спазена, договорът е нищожен.
Друга важна особеност на ипотеката е, че има ред от вписването, чието действие трае в продължение на 10 години. Това действие може да бъде продължено, ако бъде подновено вписването преди този срок да е изтекъл. Ако срокът изтече, без да се извърши подновяване, ипотеката може да се впише отново. В такъв случай тя има ред от новото вписване.
Това означава, че има период на „прекъсване“ на вписването, в рамките на това прекъсване върху съответния имот няма да тежи ипотека.
Важна особеност на ипотеката е, че тя може да се учреди само върху имоти, които при сключването на договора принадлежат на лицето, което я учредява.
Единодушно в теорията и съдебната практика се приема, че ипотеката, учредена върху имот, на който длъжникът не е собственик, е нищожна.
Несеквестируемост
Съгласно Гражданския процесуален кодексАЗЗЗЗЗЗЗ, изпълнението не може да бъде насочено върху жилището на длъжника, ако той и никой от членовете на семейството му, с които живее заедно, нямат друго жилище, независимо от това дали длъжникът живее в него.
Несеквестируемостта представлява забрана за насочване на принудително изпълнение върху конкретно определени вещи на длъжника. Тази забрана е предвидена с оглед необходимостта от осигуряване на минимални жизнени условия за длъжника, въпреки наличието на неизпълнение по неговия дълг. В случай, обаче, че върху единственото жилище на длъжника е учредена ипотека, вкл. чрез договор за ипотечен кредит, несеквестируемостта отпада. Това означава, че ако кредиторът насочи принудително изпълнение върху ипотекирания недвижим имот, той ще бъде продаден на публична продан, дори и ако е единственото жилище на длъжника.
Предсрочна изискуемост
Възможността за обявяване на предсрочна изискуемост на ипотечен кредит, отпуснат от банка, е уредена в закона. За да бъде валидно това обявяване е необходимо да бъдат изпълнени няколко задължителни условия, а именно:
1. неплащане в срок на една или повече вноски по сключения договор за ипотечен кредит;
2. банката да е изпратила уведомление до длъжника, че счита изтегленият ипотечен кредит за предсрочно изискуем.
Необходимо е уведомлението не просто формално да е изпратено, но и да бъде реално получено от длъжника. Това задължение трябва да бъде изпълнено преди банката да е пристъпила към действия по започване на принудително изпълнение. Липсата на такова уведомление опорочава обявяването на предсрочната изискуемост и тя следва да се счита за ненастъпила.
В случай на обявяване на предсрочна изискуемост на изтегления ипотечен кредит, банката може да поиска издаване на заповед за незабавно изпълнение. Получаването на съобщение за така издадената заповед или за доброволно изпълнение по започнато изпълнително производство не представлява изпълнение на задължението на банката да уведоми длъжника за предсрочната изискуемост на съществуващото задължение по ипотечен кредит.
В тази връзка следва да се има предвид, че извършените действия по принудително изпълнение при липса на уведомление за предсрочна изискуемост ще бъдат невалидни.
Междувременно, защитата срещу заповедта за незабавно изпълнение е значително улеснена от законодателя. Необходимо е длъжникът просто да възрази срещу нея без да се налага да излага аргументи за възражението си. В този случай на кредиторът ще бъде даден срок за завеждане на дело за установяване съществуване на задължението, което дава възможност и достатъчно време на длъжника да се защити срещу кредиторовата претенция.
_____________________________________________________________________
Още интересни теми, свързани с правата и задълженията, предвидени от законите във връзка с различните видове договори, можете да намерите в секцията “Договорно право”.
Еднолично адвокатско дружество „Силвия Петкова“ предоставя специализирана правна помощ както при изготвянето на всички видове договори, така и при тяхното оспорване и разваляне.
За контакт:
работно време: от понеделник до петък от 10:00 до 18:00 ч.
адрес: гр. София, ул. “Три уши” № 2, ет. 3
email: office@petkovalegal.com
тел.: + 359 885 47 77 57
Консултации по телефон и на място в кантората се осъществяват с предварително записан час.