Вещно право

Нямам нотариален акт за имота си. Какво да правя?

Как да постъпя, ако нямам нотариален акт за имота си?

В практиката често се случва като собственик на един имот да нямам нотариален акт за него или за част от него. Причините за това могат да бъдат много разнообразни. Така например, възможно е имотът да е наследствен от прабаба/прадядо и техният нотариален акт да е изгубен. Може собствеността върху имота да е възникнала толкова отдавна, че нотариален акт изобщо да не съществува. Възможно е също да става въпрос за имот – обща собственост на разведени съпрузи, само един от които го ползва. Съществуват толкова много житейски хипотези, в които човек си задава въпроса “Нямам нотариален акт за имота си. Какво да правя?”.

Отговор именно на този въпрос ще дадем в днешната статия. Още в началото трябва да отбележим, че във всички подобни хипотези проблемът се решава с издаване на констативен нотариален акт. Той може да бъде издаден въз основа на документи или въз основа на обстоятелствена проверка. Кой от двата метода е подходящ за конкретния случай се преценява индивидуално според обстоятелствата по него.

Как се придобива недвижим имот по давност?

Един от начините за разрешаване на проблема, когато нямам нотариален акт за имота, който ползвам е чрез придобиването му по давност.

Нека разгледаме общите положения.

Констативен нотариален акт

Този вид акт, както подсказва неговото наименование, се издава с цел “констатиране” (установяване) съществуването на право на собственост, когато нямам нотариален акт, който да го удостовери. Според Гражданския процесуален кодекс

Когато като собственик на имот нямам нотариален акт за правото си, мога да се снабдя с такъв, след като установя с надлежни писмени доказателства пред нотариуса своето право.

Ако, обаче

собственикът не разполага с такива доказателства или ако те не са достатъчни, нотариусът извършва обстоятелствена проверка за придобиване на собствеността по давност.

Констативен нотариален акт по документи

Когато нямам нотариален акт за собствеността си, но разполагам с други документи, с които мога да я удостоверя (напр. заповед на кмет за прехвърляне), производството е доста бързо, опростено и не разкрива особености. То започва с подаване на молба до нотариуса. Той трябва да бъде с район на действие, съвпадащ с района, в който се намира имота. Към молбата се прилагат документите, въз основа на които се претендира собствеността. Това могат да бъдат, например, нотариалния акт на починал родител, заедно с удостоверение за наследници. 

Констативният нотариален акт по документи може да бъде издаден и въз основа на съдебно решение за делба, предварителен договор, обявен за окончателен и др.

ВАЖНО!!! Към молбата следва да се приложи и данъчна оценка и скица на имота.

Съобразно приложените документи, нотариусът преценява дали са налице достатъчно доказателства, удостоверяващи собствеността. В случай че преценката е положителна, той издава констативния нотариален акт.

Констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка

Тази хипотеза ще бъде налице, когато собственикът не разполага с документи, удостоверяващи собствеността или те не са достатъчни. В този случай нотариусът следва да извърши т. нар. обстоятелствена проверка за придобиване на имота по давност. Тя се състои в събиране на доказателства, вкл. и изслушване на свидетели относно наличието на непрекъснато владение от страна на конкретно лице. Това производство може да продължи доста дълго и само по себе си разкрива множество особености и проблеми.

Производството по издаване на констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка, също като производството въз основа на документи, започва с молба на собственика до нотариуса. И в този случай компетентният нотариус е този, чийто район на действие съвпада с местонахождението на имота. По принцип съществува изискване към молбата да се приложат данъчна оценка и скица на имота.

Любопитно!!! В случаите, в които се иска издаване на нотариалния акт за идеална част от съсобствен имот, снабдяването с данъчна оценка и скица не представлява трудност. Това е така, тъй като всеки един от съсобствениците има право да иска и да получава такива документи. Трудностите възникват тогава, когато се търси издаването на нотариалния акт за цял имот, по отношение на които собственикът не е вписан никъде като такъв. 

В тези случаи общинските служби отказват издаване на данъчна оценка, а Агенцията по кадастър не предоставя скица. Така собственикът се оказва в омагьосан кръг, в който нотариусът не може да издаде нотариалния акт без данъчна оценка и скица, а компетентните органи не могат да издадат данъчна оценка и скица без документ за собственост.

Тази неприятна ситуация може да се преодолее като се поиска от нотариуса да издаде удостоверение за наличие на започнало производство за издаване на нотариален акт по обстоятелствена проверка. Възможно е също с молбата да се поиска от нотариуса сам да изиска издаването на тези документи.

Особеност на това производство

е и необходимостта от извършване на разпит на свидетели. Според закона, те трябва да бъдат (най – малко) трима и по възможност да са съседи на имота. Законът казва “по възможност”, тъй като не за всеки имот могат да се осигурят такива. Затова и няма пречка свидетелите да бъдат други лица, вкл. и роднини на собственика. Стойността на техните показания, обаче, ще се преценява от нотариуса.

След като бъдат събрани достатъчно доказателства, че молителят действително е собственик на имота, нотариусът издава искания нотариален акт.

Възможно е, обаче

такива доказателства да не бъдат събрани и нотариусът да откаже издаването на искания констативен нотариален акт. Този отказ, обаче, подлежи на съдебен контрол. Той се осъществява чрез подаване на частна жалба до съответния окръжен съд.

Потенциални проблеми

Потенциалните проблеми, които биха могли да възникнат в случаите на издаден констативен нотариален акт и най – вече на този, издаден въз основа на обстоятелствена проверка, е възможността за неговото оспорване, което може да се изразява както в доказване на свои права, противопоставими на тези на титуляра на акта, така и в опровергаване на фактите, обуславящи посоченото в акта придобивно основание или доказване, че признатото право се е погасило или е било прехвърлено другиму след издаване на акта. 

Такова оспорване може да се проведе както в рамките на висящ исков процес във връзка със спор за собствеността върху съответния имот, така и самостоятелно.

В заключение

Твърде често често към кантората се отправят запитвания от отчаяни хора, които не разполагат с документи за собственост за имота си и се страхуват, че няма да могат да докажат качеството си на собственици. Както видяхме в днешната статия, това не е така. Двете възможности за издаване на констативен нотариален акт са създадени в законодателството именно за такива случаи.

_____________________________________________________________________

Отговорите на други важни въпроси, свързани с движимо и недвижимо имущество, можете да намерите в секцията “Вещно право“.

Адвокатска кантора “Петкова” предлага специализирана правна помощ за издаване на констативни нотариални актове.

За контакт:
работно време: от понеделник до петък от 10:00 до 18:00 ч.
адрес: гр. София, ул. “Три уши” № 2, ет. 3
тел.: +359 885 47 77 57 
email: office@petkovalegal.com

Нямам нотариален акт за имота си. Какво да правя? 1

30 thoughts on “Нямам нотариален акт за имота си. Какво да правя?”

  1. Нотариален акт,е изчезнал,ние сме трима души наследници,как да постъпя, благодаря ви предварително

    1. Здравейте.
      Можете да поискате да Ви бъде издаден нов по налични документи или по обстоятелствена проверка. Искането се прави пред нотариус с район на действие в района, в който се намира имотът.
      Поздрави,
      адв. Силвия Петкова

  2. Здравейте,
    Въпросът ми е изненада за мен и е:
    Имам нотариален акт за собственост на недвижим имот – парцел, за който редовно съм плащала годишен данък и след решение да го продам се оказва, че не е мой, изключен е от регулация и е даден на друг!
    Какво да правя?
    Благодаря предварително!

    1. Здравейте.
      Можете да потърсите правата си по съдебен ред, предвид факта, че имате акт, установяващ право на собственост във Ваша полза.
      Това, че е направено изменение на регулацията, не означава, че е възможно подобно изменение в правото на собственост, предвид факта, че съгласно Конституцията на Република България правото на (частна) собственост е неприкосновено. Кантората разполага със специалисти, които могат да съдействат по случая.
      Поздрави,
      адв. Силвия Петкова


      Адвокатска кантора “Петкова”
      За контакт:
      тел. 0885 47 77 57
      email: office@petkovalegal.com

      1. Благодаря за отговора Ви!
        Ако се наложи съдебен процес ще се обърна към Вас.

  3. Здравейте,
    По време на брака закупихме апартамент със съпругът ми.При развод по взаимно съгласие имам решение на съдът,че апартамента остава на мен и пълнолетните ни деца.С това решение на съда същият имот е вписан в агенцията по вписвания и от кадастъра имам скица на мое име.Необходимо ли е да правя констативен нотариален акт или не.Благодаря предварително!

    1. Здравейте.
      Поначало рискът от оспорване правото Ви на собственост, когато имате съдебно решение във Ваша полза, е малък, а притежанието на нотариален акт в този случай не е задължително, тъй като самото съдебно решение го замества.
      Препоръчително е все пак, такъв нотариален акт да се издаде.
      Поздрави,
      адв. Силвия Петкова


      Адвокатска кантора “Петкова”
      За контакт:
      тел. 0885 47 77 57
      email: office@petkovalegal.com

  4. Здр.не разполагам с никакви дукоменти на имота ми,няма нотариален акт и никога не е имал.Имота се намира върху общинска собственност.Какво да правя казаха ми че трябва да го пусна на търг и да се моля.

    1. Здравейте.
      Не може да се даде еднозначен отговор на въпроса Ви без да се направи справка по наличната документация за имота в общината.
      Кантората предоставя услуги с предварително уговорен час. Записването на часове става на тел. 0885 47 77 57 при работно време от понеделник до петък от 10:00 до 18:00 ч.
      Поздрави,
      адв. Силвия Петкова


      Адвокатска кантора “Петкова”
      За контакт:
      тел. 0885 47 77 57
      email: office@petkovalegal.com

  5. Здравейте адвокат Петкова,

    Имам следния казус: притежаваме нотариален акт за имот и земя във вилна зона, който е на името на прадядо ми (както и разрешително за строеж и скица на имота). Баба ми, пряка наследница, е плащала данъци за имота (разписните бележки са запазени) и стопанисвала имота след смъртта му. При опит да се прокара електричество в имота, се оказва, че в разписната книга към плана на службата по геодезия, картография и кадастър имотът е неиндетифициран (разполагаме с писмено удостоверение за това от общината). Служител от службата по кадастър ни посъветва да изкараме констативен нотариален акт, но при посещение при нотариус ни бе казано, че това няма как да стане, защото няма как да идентифицираме обекта със сто процентова сигурност- доколкото разбрах, поради това,че се намира вв вилна зона и няма точен адрес, и че най-вероятно е станала някаква грешка от страна на общината, и е възмогеодезист да дойде на мястото на имота и ъда идентифицира границитжно да се наложи завеждане на дело и евентуално може да се наложи е му (пак доколкото разбрах). Досега и общината, и кадастъра, не са ни дали конкретен отговор, какво точно трябва да направим в тази ситуация. Какво бихте ни посъветвали-какви стъпки можем да предприемем от тук нататък, за да докажем, че имота е собственост на баба ми, като пряк наследник на нейния баща, собственик на имота (свидетелство за наследници е извадено).

    1. Здравейте.
      Поначало, при липса на нотариален акт, може да се издаде констативен такъв въз основа на обстоятелствена проверка. За целта се прилага определен набор от документи, сред които е и скицата на имота. Ако такава не може да бъде издадена, поради невъзможност за идентифициране на имота, определянето на границите става от инженер – геодезист на място.
      В случай че поради грешка на общината са нанесени някакви вреди, може да се води дело за обезщетяването им.
      Становище относно възможни конкретни действия по казуса не мога да предоставя, тъй като е необходим подробен преглед на наличната документация.
      Поздрави,
      адв. Силвия Петкова


      Адвокатска кантора “Петкова”
      За контакт:
      тел. 0885 47 77 57
      email: office@petkovalegal.co

  6. извинявам се за грешката в предишния коментар, моля четете като:

    *е възможно да се наложи геодезист да дойде на мястото на имота и да идентифицира границите му, и евентуално завеждане на дело (пак доколкото разбрах).

  7. Здравейте!Родителите ни починаха и ние с брат ми станахме наследници на двуетажна къща с двор.Искаме да си разделим наследството,но ненамерихме нотариалният акт на къщата.Какво трябва да направим?

    1. Здравейте.
      Можете да поискате да Ви бъде издаден нотариален акт по обстоятелствена проверка.
      Поздрави,
      адв. Силвия Петкова


      Адвокатска кантора “Петкова”
      За контакт:
      тел. 0885 47 77 57
      email: office@petkovalegal.com

  8. Имам нотариален акт на наследствена къща от моя дядо.Наследници са моите родители и двамата покойница.Моят баща получи част от къщата чрез Договор за издръжка и глрдане от втората съпруга на дядо ми.Всички наследствени части ги наследявам аз, като единствен техен наследник, но всеки път трябва да го доказвам чрез удостоверение за наследници. Мога ли да си извадя нотариален акт на мое име и каква е цената за тази услуга.

    1. Здравейте.
      Можете да си извадите констативен нотариален акт. Цената на услугата зависи от данъчната оценка на имота.
      Поздрави,
      адв. Силвия Петкова


      Адвокатска кантора “Петкова”
      За контакт:
      тел. 0885 47 77 57
      email: office@petkovalegal.com

  9. Здравейте,
    Родителите ми са собственици на апартамент в Пловдив ( за съжаление покойници). Тъй като живея далече от Пловдив реших да продам апартамента и от тук започнаха проблемите. Апартамента е закупен чрез договор за продажба през 1982г.от жилищния фонд на Министерството на народната отбрана. В самия договор има т.9,която гласи”този договор съгласно чл.18 от закона за собствеността ИЧР.48 от Правилника за държавните имоти заменя нотариалния акт за правото на собственост по покупка на недвижими имоти.
    Внимателно прочетох публикацията Ви и със сигурност разбрах че и аз попадам в омагьосания кръг (местни данъци и такси искат нотариален акт, нотариусът не може да го издаде без данъчна оценка). Ще Ви бъда благодарна ако ми дадете малко надежда….

    1. Здравейте.
      За да се отговори на въпроса Ви е необходимо да се прегледат наличните по случая документи. Това може да стане само с предварително записан час.
      Поздрави,
      адв. Силвия Петкова


      Адвокатска кантора “Петкова”
      За контакт:
      тел. 0885 47 77 57
      email: office@petkovalegal.com

  10. Здравейте адв. Петкова,
    През 1985 бях обезщетен с апартамент, за който нямам нотариален акт, а само заповед. Как да се снабдя с нотариален акт?
    С благодарност:
    Н. Петков

    1. Здравейте.
      Можете да се снабдите с констативен нотариален акт подаване на заявление до съответно компетентния нотариус.
      Поздрави,
      адв. Силвия Петкова


      Адвокатска кантора “Петкова”
      За контакт:
      тел. 0885 47 77 57
      email: office@petkovalegal.com

  11. Здравейте, моята майка има сестра близначка и още една по-голяма сестра от тях. Тази въпросна по-голяма сестра след смърта на тяхната майка се е настанила в имота , всички документи са при нея, отказва да ни ги даде и не желае да си поделят къщата с дворното място.Майка ми и леля ми плащат данъци за имота ,но ме е страх ,че с времето имота голямата сестра ще го придобие . Правени са всякакви опити да говорим с нея ,но тя отказва . Какво да правим ,от къде може да си изкараме нов нот.акт?

    1. Здравейте.
      Не е необходимо, а и не е възможно в този случай, издаване на нов нотариален акт.
      Необходимо е да се заведе иск срещу самонастанилата се в имота сестра за освобождаването му. Също така, може да се заведе дело за съдебна делба.
      Поздрави,
      адв. Силвия Петкова


      Адвокатска кантора “Петкова”
      За контакт:
      тел. 0885 47 77 57
      email: office@petkovalegal.com

      1. Здравейте,
        каква е цената за консултация при вас?
        искам да доведа майка ми и да ни обясните къде се завеждат тези искове какви са необходимите действия които трябва да предприемем?

        1. Здравейте.
          Информация относно цените на предлаганите от нас услуги можете да получите на тел. 0885 47 77 57. Работното време на кантората е всеки делничен ден от 10:00 до 18:00 ч.
          Поздрави,
          адв. Силвия Петкова


          Адвокатска кантора “Петкова”
          За контакт:
          тел. 0885 47 77 57
          email: office@petkovalegal.com

  12. Здравейте.
    Притежавам земеделски имот, със статут на трайни насаждения, но не и нотариален акт за него. Разполагам само с два документа. Единият се води – “Заповед от кмета на общината,” в който е записано да се продаде парцел еди кой си номер на мен, за еди каква си сума. Имам и бележка за това, че е платена въпросната цена за имота на общината.
    Другият документ е “Договор а продажба на общински невдижим имот по реда на чл.13 и 15 от закона за собствеността и чл.21 от ЗМСМА. Накрая на документа е записано, че нотариална форма не е необходима. Самият документ е издаден е средата на 90-те.
    В началото на тази седмица ме информираха, че тежки машини са влезли и започнали да разрушават оградата и да изкореняват дърветата. В последствие разбрах, че имотът изобщо не се е водил моя собственост в регистрите, а е бил “Общинска частна собственост” и в последствие е бил продаден на частно лице, на което са и машините. Имотът е стопанисван прилежно и няма основания да бъде отнет по давност.
    В момента съм в чужбина и ръцете ми са вързани. Въпросните документи, които притежавам, затвържадат ли правото ми на собственост и може ли да се направи нещо ?

    Благодаря Ви !

    1. Здравейте.
      В действащото законодателство единствено нотариалният акт удостоверява собственост. Той може да бъде издаден въз основа на посочените от Вас документи без обстоятелствена проверка.
      Поздрави,
      адв. Силвия Петкова


      Адвокатска кантора “Петкова”
      За контакт:
      тел. 0885 47 77 57
      email: office@petkovalegal.com

  13. Здравейте, имам наследствен имот от вуйчо ми, за съжаление вече покойник, решихме да продадем имота и се оказа, че липсва натурален акт. Проверихме в съда по район ,но такъв не съществува. Какво следва от тук нататък? Ще съм Ви мното благодарна, ако ни кажете какви са стъпките за да можем да се сдобием с натурален акт.

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *