В практиката често се случва като собственик на един имот да нямам нотариален акт за него или за част от него. Причините за това могат да бъдат много разнообразни. Така например, възможно е имотът да е наследствен от прабаба/прадядо и техният нотариален акт да е изгубен. Може собствеността върху имота да е възникнала толкова отдавна, че нотариален акт изобщо да не съществува. Възможно е също да става въпрос за имот – обща собственост на разведени съпрузи, само един от които го ползва. Съществуват толкова много житейски хипотези, в които човек си задава въпроса „Нямам нотариален акт за имота си. Какво да правя?“.

Отговор именно на този въпрос ще дадем в днешната статия. Още в началото трябва да отбележим, че във всички подобни хипотези проблемът се решава с издаване на констативен нотариален акт. Той може да бъде издаден въз основа на документи или въз основа на обстоятелствена проверка. Кой от двата метода е подходящ за конкретния случай се преценява индивидуално според обстоятелствата по него.

Как се придобива недвижим имот по давност?

Един от начините за разрешаване на проблема, когато нямам нотариален акт за имота, който ползвам е чрез придобиването му по давност.

Нека разгледаме общите положения.

Констативен нотариален акт

Този вид акт, както подсказва неговото наименование, се издава с цел „констатиране“ (установяване) съществуването на право на собственост, когато нямам нотариален акт, който да го удостовери. Според Гражданския процесуален кодекс

Когато като собственик на имот нямам нотариален акт за правото си, мога да се снабдя с такъв, след като установя с надлежни писмени доказателства пред нотариуса своето право.

Ако, обаче

собственикът не разполага с такива доказателства или ако те не са достатъчни, нотариусът извършва обстоятелствена проверка за придобиване на собствеността по давност.

Констативен нотариален акт по документи

Когато нямам нотариален акт за собствеността си, но разполагам с други документи, с които мога да я удостоверя (напр. заповед на кмет за прехвърляне), производството е доста бързо, опростено и не разкрива особености. То започва с подаване на молба до нотариуса. Той трябва да бъде с район на действие, съвпадащ с района, в който се намира имота. Към молбата се прилагат документите, въз основа на които се претендира собствеността. Това могат да бъдат, например, нотариалния акт на починал родител, заедно с удостоверение за наследници. 

Констативният нотариален акт по документи може да бъде издаден и въз основа на съдебно решение за делба, предварителен договор, обявен за окончателен и др.

ВАЖНО!!! Към молбата следва да се приложи и данъчна оценка и скица на имота.

Съобразно приложените документи, нотариусът преценява дали са налице достатъчно доказателства, удостоверяващи собствеността. В случай че преценката е положителна, той издава констативния нотариален акт.

Констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка

Тази хипотеза ще бъде налице, когато собственикът не разполага с документи, удостоверяващи собствеността или те не са достатъчни. В този случай нотариусът следва да извърши т. нар. обстоятелствена проверка за придобиване на имота по давност. Тя се състои в събиране на доказателства, вкл. и изслушване на свидетели относно наличието на непрекъснато владение от страна на конкретно лице. Това производство може да продължи доста дълго и само по себе си разкрива множество особености и проблеми.

Производството по издаване на констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка, също като производството въз основа на документи, започва с молба на собственика до нотариуса. И в този случай компетентният нотариус е този, чийто район на действие съвпада с местонахождението на имота. По принцип съществува изискване към молбата да се приложат данъчна оценка и скица на имота.

Любопитно!!! В случаите, в които се иска издаване на нотариалния акт за идеална част от съсобствен имот, снабдяването с данъчна оценка и скица не представлява трудност. Това е така, тъй като всеки един от съсобствениците има право да иска и да получава такива документи. Трудностите възникват тогава, когато се търси издаването на нотариалния акт за цял имот, по отношение на които собственикът не е вписан никъде като такъв. 

В тези случаи общинските служби отказват издаване на данъчна оценка, а Агенцията по кадастър не предоставя скица. Така собственикът се оказва в омагьосан кръг, в който нотариусът не може да издаде нотариалния акт без данъчна оценка и скица, а компетентните органи не могат да издадат данъчна оценка и скица без документ за собственост.

Тази неприятна ситуация може да се преодолее като се поиска от нотариуса да издаде удостоверение за наличие на започнало производство за издаване на нотариален акт по обстоятелствена проверка. Възможно е също с молбата да се поиска от нотариуса сам да изиска издаването на тези документи.

Особеност на това производство

е и необходимостта от извършване на разпит на свидетели. Според закона, те трябва да бъдат (най – малко) трима и по възможност да са съседи на имота. Законът казва „по възможност“, тъй като не за всеки имот могат да се осигурят такива. Затова и няма пречка свидетелите да бъдат други лица, вкл. и роднини на собственика. Стойността на техните показания, обаче, ще се преценява от нотариуса.

След като бъдат събрани достатъчно доказателства, че молителят действително е собственик на имота, нотариусът издава искания нотариален акт.

Възможно е, обаче

такива доказателства да не бъдат събрани и нотариусът да откаже издаването на искания констативен нотариален акт. Този отказ, обаче, подлежи на съдебен контрол. Той се осъществява чрез подаване на частна жалба до съответния окръжен съд.

Потенциални проблеми

Потенциалните проблеми, които биха могли да възникнат в случаите на издаден констативен нотариален акт и най – вече на този, издаден въз основа на обстоятелствена проверка, е възможността за неговото оспорване, което може да се изразява както в доказване на свои права, противопоставими на тези на титуляра на акта, така и в опровергаване на фактите, обуславящи посоченото в акта придобивно основание или доказване, че признатото право се е погасило или е било прехвърлено другиму след издаване на акта. 

Такова оспорване може да се проведе както в рамките на висящ исков процес във връзка със спор за собствеността върху съответния имот, така и самостоятелно.

В заключение

Твърде често често към кантората се отправят запитвания от отчаяни хора, които не разполагат с документи за собственост за имота си и се страхуват, че няма да могат да докажат качеството си на собственици. Както видяхме в днешната статия, това не е така. Двете възможности за издаване на констативен нотариален акт са създадени в законодателството именно за такива случаи.

_____________________________________________________________________

Отговорите на други важни въпроси, свързани с движимо и недвижимо имущество, можете да намерите в секцията „Вещно право„.

Адвокатска кантора „Петкова“ предлага специализирана правна помощ за издаване на констативни нотариални актове.

За контакт:
работно време: от понеделник до петък от 10:00 до 18:00 ч.
адрес: гр. София, ул. „Три уши“ № 2, ет. 3
тел.: +359 885 47 77 57 
email: office@petkovalegal.com