Покупка на имот. Трябва ли ми адвокат?

За какво трябва да внимаваме при покупка на имот?

Безпрецедентната здравна криза в последните две години доведе до огромно разрастване на имотния пазар, а като една от причините за това специалистите сочат основателното притеснение на гражданите от предстояща финансова криза и високи нива на инфлация. А както е известно, осъществяването на покупка на имот често може да се окаже едно добро противодействие на обезценяването на спестяванията ни.

Масовото осъществяване на сделки, свързани с покупка на имот доведе и до изключително повишаване на запитванията към кантората от потенциални купувачи, които се питат дали им е необходим адвокат при осъществяването на преговорите и сключването на договорите.

Отношенията, свързани с покупка на имот и собствеността върху такъв се уреждат от Закона за задълженията и договорите и Закона за собствеността.

Действия преди сключване на договор за покупка на имот

Преди да се пристъпи към сключването на договор за покупка на имот, необходимо да се предприемат няколко задължителни стъпки, които могат да спестят на купувача сериозни главоболия впоследствие.

Първото такова действие е цялостното проучване на продавача. Това е необходимо най – вече в случаите, в които продавачът е юридическото лице – инвеститор, който строи или ще построи сградата, в която се намира имотът, предмет на покупката.

Защо това проучване е важно?

Строителството на сгради е дейност, изискваща както сериозен опит, така и сериозен капитал, а рискът сградата да не бъде довършена или да не бъде довършена в срок, поради изчерпване на финансовите средства на инвеститора, представлява опасност, която винаги следва да бъде взета предвид преди сключване на договор за покупка на имот. Ето защо е важно да се извърши подробна проверка на финансовото състояние на продавача – юридическо лице, а по възможност и предишните му проекти. Това би спомогнало за съставяне на обективна преценка относно потенциала му да довърши сградата.

Проучването на финансовото състояние на продавача има и още една важна функция. Тя се състои в предоставянето на възможност за преценка дали купувачът би разполагал с достатъчно ефективни средства за удовлетворяване на претенция за възстановяване на предплатената сума, ако инвеститорът не успее да изпълни задължението си да построи сградата и да предаде имот в завършен вид.

Случай от практиката

Лицето Х сключва предварителен договор за покупка на имот „на зелено“ от дружество „У“ АД, което се задължава да построи жилищен комплекс и да се снабди с удостоверение за въвеждане в експлоатация  в срок от две години от сключване на договора, като в седмодневен срок предаде на купувача обекта (апартамент), предмет на договора. На етап „груб строеж“ (акт 14) дружеството „У“ АД е обявено в несъстоятелност, като единственото му имущество е именно сградата, намираща се в степен на завършеност „груб строеж“.

Лицето Х встъпва в производството като кредитор с цел да потърси начин да получи обратно платената по предварителния договор сума. Преди сключване на предварителния договор Х не проверил финансовото състояние на дружеството „У“ АД, поради което не е имало как да знае, че за последните три години то е натрупало огромни загуби от дейността си.

Второто задължително действие преди сключване на договор за покупка на имот е проучването на самия имот. Това е необходимо както в случаите, в които се купува обект във вече построена сграда, така и когато сградата предстои да бъде построена. Основните цели на това проучване е да се установи собствеността върху имота (земята) и наличието на права на трети лица върху него.

Защо това проучване е важно?

В практиката най – често се срещат един или няколко от следните проблеми:

1. Имотът да има няколко собственици.
За изповядването на сделката е необходимо съгласието на всеки един от тях. Предварителен договор, сключен само с един съсобственик без той да е упълномощен от всички останали, не ги задължава. Така може да се окаже, че купувачът е дал голяма сума по предварителен договор, който не може да произведе действието си спрямо всички собственици на продавания имот. Ако недобросъвестния продавач не разполага с имущество, купувачът би се изправил пред сериозни препятствия при получаването обратно на платената сума.

2. Имотът е ипотекиран.
Ипотеката е вещна тежест, която следва имота, а не собственика. Ако купувачът знае за наличието на ипотека, това не представлява проблем, тъй като той може да плати част от продажната цена на ипотекарния кредитор, а остатъка – на продавача.

Ако, обаче, продавачът не знае за наличието на учредена ипотека, при осъществяването на покупка на имот, той ще плати цялата продажна цена на продавача. В случай че последният не плаща задължението по кредита си, принудителното му изпълнение ще бъде насочено именно към ипотекирания имот.  Така може да се окаже, че купувачът е платил цената на имот, който бива продаден на публична продан. Действително, в този случай той може да потърси отговорността на продавача, като заведе иск срещу него за възстановяване на платената сума. В тази ситуация, обаче, успехът на такъв иск се поставя под въпрос.

3. Имотът е обременен със сервитути или право на ползване.

Правото на ползване обикновено се учредява пожизнено, а прекратяването му зависи единствено от волята на ползвателя. Така се оказва, че купувачът, който не е проучил имота и го е купил без да знае за наличието на това право, получава само „голата собственост“ без да има възможност да прекрати правото или да ползва самостоятелно обекта, предмет на договора за покупка на имота.

 

Случай от практиката

Лицето Х закупува дворно място, в рамките на което има разрушена къща. Идеята му е да разчисти мястото, да построи нова къща и да се пренесе там със семейството си. Когато започва разчистването, изпод строителни отпадъци и биологична маса се появяват тръби, като се оказва, че в полза на съседен имот е учредено право на преминаване на газопреносна мрежа, за което Х не е знаел, тъй като не е направил проучване на имота.

По стечение на обстоятелствата това право на преминаване се оказва нищожно, поради неспазване на установения от закона ред за учредяването му, но 4 години след закупуването на имота, Х не може да започне разчистване и строеж, тъй като газопреносната мрежа препятства тази възможност, а съдебното решение, с което се постановява премахването ѝ е обжалвано от притежателя на правото на преминаване.

Съдържание на договора за покупка на имот

Особено, когато се касае за покупка на имот от дружество – инвеститор, предоставяните на купувача „бланкови“ договори, всъщност представляват договори, изготвени в интерес на инвеститора от неговите адвокати. Тези договори могат да съдържат клаузи, невидими за неспециализирания в областта на договорното и вещно право купувач. Сред тези клаузи могат да бъдат финансовите уговорки, скрити възможности за едностранно повишаване на продажната цена от страна на инвеститора, на която купувачът да не може впоследствие да се противопостави, особености при предаване владението над обекта, предмет на договора за покупка на имот, клаузи, свързани с гаранционното обслужване на строежа и много, много други.

В заключение

Ползването на правна помощ от адвокат по имотно право при сключване на договор за покупка на имот не е задължително. Както видяхме по – горе, обаче, този вид сделки могат да проявят редица особени юридически специфики, които от своя страна, ако не бъдат изчистени своевременно, могат да доведат до сериозни загуби на финанси, време и нерви за купувачите, които са решили просто да се доверят, че спрямо тях няма да се прояви никоя от тези специфики.

______________________________________________________________________

Още интересни теми, свързани с правата и задълженията на страните по различните договори, чийто предмет е имущество, можете да намерите в секциите „Вещно право“ и „Договорно право“.

Еднолично адвокатско дружество „Силвия Петкова“ предоставя специализирана правна помощ при изготвяне, преглеждане и коригиране на договори за покупка на имот, преговори с продавачи относно договорни клаузи, както и процесуално представителство при неизпълнение на предварителни или окончателни договори.

За контакт:
работно време: от понеделник до петък от 10:00 до 18:00 ч.
адрес: гр. София, ул. „Три уши“ № 2, ет. 3,
тел: +359 885 47 77 57
email: office@petkovalegal.com