Покупка на имот на зелено. Рискове и защита

В днешно време все по-популярна става практиката за покупка на имот на зелено. Тя е оправдана, поради няколко обстоятелства, които носят ползи и за двете страни по сделката /продавач и купувач/. Първо, продавачите /строителите/ получават предварително сума, която да им помогне и подсигури предстоящото строителство на съответните сгради, и второ, купувачите не се налага да заплатят накуп голяма сума пари за покупката на имот, а цената се разсрочва в съответствие със степента на завършеност на сградата /при сключване на договора, при получаването на акт 14, на акт 15 и на акт 16/.

Осъществяването на покупка на имот на зелено като вид договор не е изрично уреден в нашето законодателство, както и не са уредени минималните изисквания за неговото съдържание и за правата и задълженията на страните. Съгласно Закона за устройство на територията, за да бъде прехвърлено правото на собственост върху определен самостоятелен обект, сградата, в която той се намира, следва да бъде завършена в груб строеж, а такава ще бъде, когато бъдат изградени ограждащите ѝ стени и покривът.

Следователно покупка на имот, съответно прехвърлянето на правото на собственост, съгласно нашето законодателство, е възможно едва след неговото построяване в груб строеж.

Какви са начините за покупка на имот на зелено?

Като се има предвид посоченото по-горе, два са най-често използваните начини за уреждане на отношенията при покупка на имот на зелено:

1. Първият от тях е чрез сключване на договор за прехвърляне на право на строеж.

Правото на строеж, съгласно Законът за устройство на територията, също е годен предмет на прехвърлителна сделка. В този случай, продавачът, на който вече е издадено разрешение за строеж върху определен имот, прехвърля правото на строеж на купувача срещу заплащането на определена сума, след което между страните се сключва още един договор за строителство. С прехвърлянето на правото на строеж на купувача, той става собственик на постройката, когато тя бъде завършена, но това право трябва да бъде упражнено в срок от 5 години, т.е. сградата трябва да бъде завършена в груб строеж, в противен случай той няма да придобие собствеността.

2. Вторият начин е чрез сключването на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот.

По този начин, с предварителния договор се поемат задължения от страните при настъпването на определени условия /завършването на сградата и въвеждането ѝ в експлоатация, както и заплащането на определена цена/, да се сключи окончателен договор за покупко-продажба на имота. Предварителният договор не подлежи на вписване, с него не се прехвърлят вещни права, той представлява само едно задължение между страните за сключване на окончателен договор. Следователно, за да стане купувачът собственик на имота е необходимо сключването на окончателен договор.

Какви са рисковете при покупка на имот на зелено?

Липсата на изрична законодателна уредба за покупка на имот на зелено, както и възможните промени в икономическата и финансова стабилност най-вече на продавача, водят до многобройни рискове за купувача, които зависят и от начина, по който се уреждат отношенията им.

В случаите, в които отношенията се уреждат чрез сключване на договор за прехвърляне на правото на строеж, са възможни следните неблагоприятни варианти:

– Продавачът /строителят/ може да не построи сградата в рамките на 5-годишния срок, като в този случай се губи правото на строеж и съответно възможността за придобиване на собствеността върху постройката.

– Тъй като правото на строеж се счита за упражнено със завършване на сградата в груб строеж, е възможно след това строителят да не довърши сградата до въвеждането ѝ в експлоатация.

– В случаите, в които отношенията между страните се уреждат с предварителен договор, съществуват следните рискове:

– Възможно е продавачът по предварителния договор да се откаже от сключването на окончателен.

– Възможно е преди сключването на окончателен договор продавачът да прехвърли същия имот на друго лице.

Без значение от начина на уреждане на отношенията, винаги съществуват и следните рискове:

– Продавачът е възможно да изпадне в неплатежоспособност, поради което да е в невъзможност да довърши започнатия строеж на сградата.

– В случай че строителството на сградата е финансирано със средства от банков кредит, е възможно сградата, съответно и самостоятелните обекти в нея, да са ипотекирани в полза на банката, което представлява тежест върху имота и съществува риск от неговата принудителна продажба от съдебен изпълнител.

Как да се защитим при покупка на имот на зелено?

Средствата за защита при покупка на имот на зелено могат да бъдат разделени на предварителни и последващи. Предварителните средства са задължителни във всички случаи на покупка на имот на зелено. Последващите средства за защита ще настъпят при евентуално неблагоприятно развитие на отношенията между страните.

Преди покупката на имот на зелено е от изключителна важност да се предприемат следните стъпки:

Проверка на продавача – дали продавачът е известен строител на сгради, неговата история, неговите собственици и евентуалната промяна в тях, капиталът му, дали има наети лица и други обстоятелства, които биха имали значение за предстоящото строителство. Тази проверка е препоръчително да бъде извършена от специалист.

Проверка за начина на финансиране на строителството /лични средства или банков кредит/ – неблагоприятни последици може да има при финансиране на строителството с банков кредит. Тази информация следва да бъде предоставена от продавача.

Проверка на наличните документи и предложени договори преди тяхното сключване – важно е да се проверят разрешителните за строеж, важно е да се проверят и клаузите в договора, касаещи отговорността на продавача при неизпълнение на неговите задължения. Тази проверка също е препоръчително да бъде извършена от специалист.

Проверка за наличието на тежести над парцела, върху който ще се строи сградата – дали има вписани възбрани и ипотеки. В повечето случаи ипотеките се учредяват върху земята и върху евентуалните бъдещи сгради, построени на нея. Поради това тази проверка е също от изключителна важност и също е препоръчително извършването ѝ от специалист.

След сключване на договор за покупка на имот на зелено, независимо дали ще е под формата на договор за прехвърляне на правото на строеж или чрез предварителен договор, средствата за защита на купувача не са изчерпани.

Купувачът разполага с възможността да реализира отговорността на продавача за неизпълнение на договора, може да развали договора и да иска обезщетение или неустойка, в случаите в които такава е уговорена. Купувачът разполага с възможността да иска обявяването на предварителния договор за окончателен. Във всички случаи, обаче, е важно какво е съдържанието на сключения между страните договор и каква е отговорността на продавача за неговото неизпълнение.

В заключение

Може да се приеме, че покупката на имот на зелено притежава редица рискове, но при една предварителна обстойна проверка, извършена от специалист, е възможно тези рискове да бъдат сведени до минимум.

_____________________________________________________________________

Еднолично адвокатско дружество „Силвия Петкова“ предоставя правна помощ в сферата на имотното право, вкл. и при необходимост от проучване на инвеститори, имоти и посредници, както и преглед и корекция на предварителни договори и други документи.

Още интересни теми, свързани със защитата на права върху имот, можете да намерите в секцията „Вещно право“.

За контакт:
работно време: от понеделник до петък от 10:00 до 18:00 ч. с предварително записан час
адрес: гр. София, ул. „Три уши“ № 2, ет. 3
тел. 0885 47 77 57
email: office@petkovalegal.com