Покупка на ипотекиран имот 2022. Плюсове и минуси

В обществени условия, при които покупката на жилище често се извършва чрез предоставен банков /ипотечен/ кредит, а не със собствени средства, е напълно възможно да се стигне до покупка на вече ипотекиран имот. Преди да разгледаме какви са плюсовете и минусите на покупката на ипотекиран имот е необходимо да се запознаем със значението и същността на ипотеката така, както е уредена в Закона за задълженията и договорите.

Какво представлява ипотеката?

Ипотеката е право, което се учредява от собственика на конкретен имот в полза на друго лице, най-често негов кредитор /банка, финансова институция и други/, за обезпечаване на задължение, което собственика има към това друго лице. Това е най-често срещаната хипотеза, но не е единствена. Възможно е ипотека да се учреди от собственика на имота, но не за обезпечаване на негов дълг, а за чужд.

Ипотеката дава право на лицето, в полза на което е учредена, да продаде ипотекирания имот, в случай че задължението не се плаща редовно. Без значение е чия собственост е имота. Няма пречка след учредяването на ипотеката имотът да е бил прехвърлян на едно или няколко лица, еднократно или многократно. Върху един имот могат да бъдат учредени няколко ипотеки в полза на различни лица.

Ипотеката може да бъде законна или договорна, като по-често срещана е договорната. Във всички случаи ипотеката се вписва в Имотния регистър, което ѝ дава публичност, както и възможност на всяко лице да разбере дали искания от него имот е ипотекиран или не преди закупуването му.

Най-съществената особеност на ипотеката е че тя следва имота, а не лицето, което я е учредило или за чийто дълг е учредена. Няма пречка например лицето, което е учредило ипотеката, да продаде ипотекирания имот. Независимо от последващи прехвърляния, ипотеката продължава да „тежи“ върху имота, без значение кой е неговият собственик. Това означава, че в случай че дългът, за обезпечението на който е учредена, не се погасява редовно, имотът може да бъде изнесен на публична продан от съдебен изпълнител и съответно да бъде продаден, за да бъде удовлетворен кредиторът.

Забележка: При покупка на ипотекиран имот на публична продан от съдебен изпълнител тази особеност не е приложима, тъй като с извършената продажба от съдебен изпълнител се заличават всички ипотеки, които са били учредени върху продадения имот, освен ако купувачът не пожелае да поеме дълга със съгласие на кредитора.

Ипотеката се заличава, когато дългът, за обезпечение на който е била учредена, бъде погасен, както и със съгласие на кредитора. Заличава се също, ако не бъде подновена преди изтичането на 10 години от вписването ѝ, но това не означава, че не може да бъде вписана отново.

Какви са възможните варианти на лице, на което му предстои покупка на ипотекиран имот?

На първо място, покупката на ипотекиран имот не се различава от покупката на неипотекиран имот, т.е. купувачът разполага с правото да получи собствеността върху имота след заплащането на уговорената цена. Тази цена няма пречка да бъде заплатена на продавача, което е единият вариант при придобиването на имота и е най-традиционният, приложим при покупко-продажбата и на неипотекирани имоти.

Купувачът обаче може да плати уговорената цена не на продавача, а на кредитора му, като в този случай ипотеката остава вписана, но неин титуляр спрямо другите кредитори на продавача, е купувачът. Тази възможност е приложима, когато върху един имот има вписани няколко ипотеки. Целта е купувачът да се защити в случай че продавачът престане да заплаща дълговете си и ипотекираният имот бъде изнесен на публична продан от съдебен изпълнител. След продажбата на имота, сумата, която е постъпила, ще служи първо за негово удовлетворение, а не на останалите кредитори, които имат вписана ипотека.

В случай че върху имота има вписана само една ипотека, е възможно с уговорената продажна цена купувачът да изплати напълно дълга на продавача към кредитора и по този начин да бъде заличена ипотека, тъй като ще отпадне основанието за учредяването ѝ.

С какви права разполага лицето, което вече е закупило ипотекиран имот?

Лице, което е закупило ипотекиран имот, разполага с всички права, с които разполага всеки собственик на имот, който не е ипотекиран. По-конкретно разполага с правото да ползва имота, да се разпорежда с него, да го отдава под наем, да извършва ремонтни дейности в него и други.

Съществуват обаче някои ограничения при упражняването на правата му. Собственикът няма право да поврежда имота, като в случай че го повреди, носи отговорност пред кредиторите, които могат да предявят иск срещу него за преустановяване на увреждането и за обезщетение за вреди.

На следващо място, правата на купувача на ипотекиран имот са ограничени от възможността на кредитора да изнесе на публична продан имота, в случай че лицето, за обезпечаването на чийто дълг е учредена ипотеката, спре да погасява редовно дълга си.

Какви са възможностите на лицето, закупило ипотекиран имот, при продажбата му от съдебен изпълнител?

Най-важната възможност, с която разполага лицето, което е закупило ипотекиран имот, който впоследствие е продаден от съдебен изпълнител, поради незаплащане на дълга, за обезпечение на който е била учредена ипотеката, е встъпването в правата на удовлетворения кредитор.

За да бъде обяснена по-подробно тази възможност е необходимо да се направят следните уточнения: за да бъде продаден ипотекираният имот трябва да бъде образувано изпълнително дело при съдебен изпълнител. В това образувано дело страни са кредиторът /банката, финансовата институция или други/, в полза на който е учредена ипотеката, и лицето, чийто дълг обезпечава ипотеката /например кредитополучателят по договора за кредит/. След като имотът, който вече не е бил собственост на длъжника, бъде продаден, лицето, което е било негов собственик към датата на публичната продажба, може да встъпи като страна по това изпълнително дело и да иска да му се заплати от длъжника сумата, с която е обеднял.

В допълнение разполага с правото да получи необходимите разноски, които е направил за запазването на състоянието на имота, както и сумата, с която се е увеличила стойността на имота, вследствие на извършени от него подобрения. Тези суми и разноски му се възстановяват от цената, която е получена от публичната продажба на имота, преди да се възползва от описаната по-горе възможност да встъпи в правата на удовлетворения кредитор.

Какви са плюсовете и минусите на покупката на ипотекиран имот?

След всичко описано по-горе може да се направи извод за плюсовете и минусите при покупката на ипотекиран имот.

+ Предвид обстоятелството, че ипотеката е тежест върху имота, това предполага и по-ниска продажна цена, което е основния плюс.

+ Други плюсове са възможностите, с които разполага купувача, описани по-горе: при публична продажба на имота от съдебен изпълнител да встъпи в правата на кредитора, да получи необходимите разноски и увеличената стойност на имота.

+ Разбира се е възможно да не се стигне до продажба на имота на публична продан, в случай че дългът, за обезпечение на който е учредена ипотеката, се заплаща редовно или бъде изплатен с продажната цена, вследствие на което ипотеката бъде заличена.

– Минус е възможността имотът да бъде изнесен на публична продан и съответно неговия нов собственик да бъде отстранен.

– Съществува и риск след продажбата и въпреки възползването от правото да встъпи в правата на удовлетворения кредитор, купувачът да остане неудовлетворен, ако длъжникът не разполага с имущество.

В заключение

Като заключение може да се отбележи, че покупката на ипотекиран имот е свързана с известни рискове, които могат да бъдат избегнати, ако правилно се преценят възможностите на купувача и той се възползва от тях, разбира се, като бъде отчетена и индивидуалността на всеки случай.

_____________________________________________________________________

Още интересни и важни практически насоки в сферата на покупко – продажбите, можете да откриете в секцията „Договорно право„.

Еднолично адвокатско дружество „Силвия Петкова“ предоставя квалифицирана правна помощ при покупко – продажба на имоти, проучване на недвижимо имущество, инвеститори и строители, както и цялостно обслужване преди и след изповядване на сделки.

За контакт:
работно време: от понеделник до петък от 10:00 до 18:00 ч.
адрес: гр. София, ул. „Три уши“ № 2, ет. 3
тел. +359 885 47 77 57
email: office@petkovalegal.com