Вещно право

Право на ползване. Същност и защита

Когато говорим за право на ползване на имот следва да се има предвид, че този термин се използва с различни значения. С него се обозначава едно от вещните права върху чужда вещ. Този термин се употребява и в облигационното право, например в Закона за задълженията и договорите, където се постановява, че „с договора за наем наемодателят предоставя на наемателя една вещ за временно ползване“.

По отношение на установеното право на ползване на имот, като вид вещно право, следва да се има предвид, че общата му правна уредба се съдържа в Закона за собствеността.

Същност и съдържание на установеното от закона право на ползване на имот

Съгласно Закона за собствеността “правото на ползване, включва правото да се използва вещта съгласно нейното предназначение и правото да се получават добивите от нея, без тя да се променя съществено“.

Иначе казано, правото на ползване на имот представлява ограничено вещно право, чрез което се предоставя правната възможност едно лице да използва чужда вещ съобразно нейното предназначение и да получава добивите от нея, без да я променя съществено. Важно е да се обърне внимание по отношение на факта, че като един от видовете ограничено вещно право, то съдържанието на законоустановеното право на ползване на имот се състои от отделни правомощия.

Важен акцент при правото на ползване на имот е, че за разлика от правото на собственост, то е срочно. 

Коментираното право също така е неотчуждимо, тъй като се учредява в полза на конкретно лице, т.е. с оглед на неговата личност. В случай, че лицето, в чиято полза е учредено право на ползване на имот почине, то се погасява, тъй като е ненаследимо.

Съдържанието на правото на ползване се изразява в правата и задълженията на  ползвателя. Съгласно Закона за собствеността, това са:

1. Правото да се упражнява фактическата власт върху дадена вещ: това правомощие е необходимо, с оглед на факта, че за да се използва дадена вещ, то фактическата власт върху нея следва да бъде предадена на ползващото лице. Това означава, че правомощието “владение” е съществен елемент от съдържанието на правото на ползване;

2. Правото да се ползва вещта и да се получат добивите от нея: най-общо казано това правомощие се изразява в извличане на полезните свойства на вещта, като законът не посочва изрично какви са начините за използване на вещта, а само границите, обема на това правомощие, а именно според нейното предназначение. Меродавно е предназначението на вещта към момента на учредяване на право на ползване на имот. Последващо изменение е допустимо, но в разумни граници, без вещта да се променя съществено.

3. Учреденото право на ползване на имот съдържа в себе си и други правни действия. 

Съгласно закона ползвателят може да отдава под наем чуждата вещ, в заем за послужване и др. Тези сделки по същността си представляват сделки на управление, а не на разпореждане и са допустими при наличие на учредено право на ползване на имот. Точно обратно стои въпросът със сделките, които представляват сделки на разпореждане, като например: ипотеката и залога.Същите съобразно законовите изисквания са недопустими, тъй като ползвателят не може да отчуждава своето право.

Правомощията, които съставляват ограниченото вещно право на ползване на имот, а именно правото да се използва вещта и да се получават добивите от нея са ограничени и във времето, и в начина на упражняването им. Това е така, защото законът съдържа изричното изискване вещта да не бъде променяна съществено. Следва да се има предвид, че ползвателят не отговаря за овехтяването и изхабяването на вещта.

С учредяването на право на ползване на имот възникват правоотношения между лицето, което го е учредило и ползвателя. Част от тези отношения се свеждат до това, че като вид вещно право, правото на ползване е абсолютно и противопоставимо на всички трети лица. То може да бъде противопоставено дори и на собственика на вещта, който е учредил върху същата право на ползване на имот.

Също така, по повод учреденото право на ползване на имот могат да възникат отношения, които да имат облигационен характер, а не вещен такъв, като например собственикът да предаде владението върху вещта на ползвателя, да съдейства за защитата на вещта, върху която е учредено право на ползване.

Съгласно закона, ползвателят има задължението да плаща разноските, свързани с ползването, включително данъците и другите такси, да поддържа вещта в състоянието, в което я е приел, и да я върне на собственика след прекратяване на правото на ползване. Тук следва да се отбележи, че всички тези разноски представляват необходими разноски.

Друг вид разноски, които ползвателят следва да заплати по повод използването на дадената вещ са т. нар „подобрения“.

Също така, видно от цитираната разпоредба, ползвателят на вещта следва да заплати и разноските свързани със заплащане на данъци и такси. По смисъла на данъчните закони, данъчно задължено лице е собственикът, но Законът за собствеността ги възлага в тежест на ползвателя (напр. данък сгради, такса смет и др.).

Следва да се отбележи, че Законът за собствеността изрично предвижда, че задължение на ползвателя е да застрахова вещта и да заплаща разноските свързани със застраховката.

Специфика на ограниченото вещно право на ползване на имот, също така е, че собственикът на вещта, върху която е учредено то, не упражнява фактическата власт върху вещта лично, а чрез ползвателя. Това е и причината, поради която на ползвателя му се вменява задължението да съобщава на собственика за всяко посегателство върху вещта. В случай, че не изпълни това си задължение, ползвателят ще носи отговорност за изплащане на обезщетение за вредите, които са настъпили от неговото бездействие.

Друго задължение на ползвателя е да върне вещта след прекратяване на учреденото право на ползване на имот и то в състоянието, в което тя се е намирала към момента на нейното предване. Но разбира се, следва да се отчете и овехтяването или изхабяването, които настъпват при използването на вещта.

Учредяване и прекратяване на право на ползване на имот

Ограничено  вещно право на ползване на имот може да се учреди по един от установените от закона начини, а именно: „вещни права върху чужда вещ могат да се придобиват или учредяват с правна сделка по давност, или по други начини, определени от закона“.

Казано иначе, право на ползване на имот като вид вещно право може да се учреди с договор за учредяване право на ползване или като отделна клауза в такъв договор.

В практиката съществуват и случаи, при които правото на ползване може да се учреди чрез административен акт. Такъв пример се съдържа в Закона за собствеността и ползването на земеделските земи, където се посочва, че: „Министърът на земеделието, храните и горите или оправомощени от него лица и общинските съвети могат да предоставят на гражданите безвъзмездно правото на ползване от държавния или общинския поземлен фонд върху слабопродуктивни земи и върху земи в обезлюдени райони, определени от Министерския съвет. Лицата, обработвали предоставената им земя повече от десет години, могат да придобият безвъзмездно правото на собственост по решение на общинския съвет, а когато се придобива правото на собственост върху земя от държавния поземлен фонд – със заповед на министъра на земеделието, храните и горите.“

Право на ползване на имот може да възникне в следствие на конститутивни съдебни решения или по давност.

Прекратяването на право на ползване на имот също е уредено в закона. Така, то може да се прекрати с уговорения срок, със смъртта на ползвателя, с погиване на вещта, върху което то е учредено или когато не е упражнено в продължение на 5 години от неговото учредяване.

Защита на нарушено право на ползване върху имот

Доколкото често пъти с посегателствата върху учредено право на ползване върху имот се посяга и върху правото на собственост, ползвателят разполага с възможност да защити своето право по съдебен ред, като иска прекратяването на всяко неоснователно действие, което му пречи да упражнява правото си. По същия начин може да бъде защитено правото и спрямо собственика, ако нарушението произлиза от него. 

_____________________________________________________________________

Още интересни теми, свързани с правата, задълженията и защитата на права върху имоти, можете да откриете в секцията “Вещно право”

Адвокатска кантора “Петкова” предоставя специализирана правна помощ при изготвяне на договори за учредяване и прехвърляне вещни права върху движими и недвижими имоти, както и защита при нарушения на право на собственост и право на ползване върху имот. 

За контакт:
работно време: от понеделник до петък от 10:00 до 18:00 ч. 
адрес: гр. София, ул. “Три уши” № 2, ет. 3
тел. 0885 47 77 57
email: office@petkovalegal.com

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *