Предварителен договор за покупка на недвижим имот

В последните години изключително популярна стана покупката на имот „на зелено“. Един от начините за документното уреждане на една такава покупка е чрез сключването на предварителен договор за покупко-продажба и последващото сключване на окончателен договор при завършване на сградата. Причината да се използва именно този начин се състои в това, че към момента на сключването му все още няма построена сграда и следователно няма какво да се прехвърли.

Какво представлява предварителният договор?

Предварителният договор е изрично уреден в нашето законодателство и представлява едно поемане на задължение от страните по него за сключване на окончателен договор. Окончателният договор има същия предмет и уговорки като предварителния, освен ако изрично страните не се съгласят за друго. С предварителния договор страните се задължават да сключат при договорени условия окончателен договор в определен срок или при настъпването на определени обстоятелства.

В Закона за задълженията и договорите са уредени формата и необходимото съдържание на предварителния договор. Предварителен договор за сключване на окончателен договор, за който се изисква нотариална форма или нотариално заверена форма, се сключва в писмена форма. Предварителният договор задължително трябва да съдържа съществените условия и уговорки на окончателния договор.

Какво е специфичното при предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот?

Най-важната особеност на предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот е обстоятелството, че с него не се прехвърля собствеността върху имота. Както беше споменато по-горе, предварителният договор представлява само поемане на задължение за сключване на окончателен договор. Когато става въпрос за недвижими имоти, с предварителния договор продавачът и купувачът само се задължават да прехвърлят имота, предмет на договора. Дори и след подписването му продавачът си остава собственик на имота. Необходимо е да се сключи окончателен договор за покупко-продажба във формата на нотариален акт, за да бъде прехвърлена собствеността.

Съгласно Закона за задълженията и договорите, предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот трябва да бъде сключен в писмена форма и да съдържа съществените уговорки на окончателния договор. Такива уговорки са: определяне на имота, цена, срок за сключване на окончателен договор и други по преценка на страните.

Какви рискове крие за купувача сключването на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот?

Поради посочената по-горе особеност, а именно обстоятелството, че с него не се прехвърля собствеността върху имота, се създава риск и несигурност дали имотът изобщо ще бъде прехвърлен. Като се има предвид, че продавачът си остава собственик на имота, няма пречка при едно недобросъвестно поведение от негова страна, да продаде имота на трето лице. Много често, именно поради тази причина и знаейки, че купувачите по предварителния договор все още не са получили собствеността върху имота, продавачите оказват натиск върху купувачите, за договарянето на различни от уговорените вече условия, като например увеличение на цената, удължаване на срока на за сключване на окончателен договор и други.

Възможно е също така продавачът да откаже да сключи окончателен договор. Това представлява сериозен проблем в случаите на покупка на имот „на зелено“ чрез предварителен договор за покупко-продажба. Причината е, че в почти всички случаи още със сключването на предварителния договор, купувачът извършва плащане, ако не на целия размер, то поне на по-голямата част от уговорената продажна цена. Сериозността на последствията при подобно недобросъвестно поведение на продавача се състои в продължителния период от време, в който купувачът е лишен както от собствеността на имота, така и от заплатената сума.

В повечето случаи при сключването на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, цената се плаща или разсрочено, или най-малкото част от нея се уговаря да се заплати в деня на изповядване на сделката при нотариус, което дава до известна степен спокойствие и сигурност на купувача. В не малко случаи обаче се уговаря задължение за купувача първо да заплати изцяло продажната цена и чак след това да се сключи окончателният договор. В тези случаи, рискът за купувача е най-голям.

Какви рискове съществуват за продавача по предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот?

Разбира се, не само за купувача има рискове при сключването на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. Съществуват такива и за продавача, особено когато той е физическо лице, а не дружество и предимно, когато не става въпрос за покупка на имот „на зелено“.

Отново в не малко случаи, със сключването на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот продавачът предоставя владението на имота на купувача преди да бъде бъде сключен окончателен договор и съответно прехвърлена собствеността. По този начин, продавачът рискува, при едно недобросъвестно поведение на купувача за отлагане сключването на окончателен договор или изобщо отказ от сключването на такъв, нарушавайки предварителния договор, да бъде лишен от ползването на имота си за известен период от време.

Как могат да се защитят страните по предварителния договор?

На първо място, най-силното средство за защита е възникването и съответно санкцията срещу подобни рискове да бъде уредено в самия предварителен договор. От изключителна важност е всяка от страните да е наясно, че предварителният договор, както всеки друг договор, се сключва по взаимно съгласие на страните и по същия начин се извършват измененията в него.

За съжаление, предварителна защита от риска продавачът да продаде имота на трето лице, след като е сключил предварителен договор с потенциалния купувач, няма.

В зависимост от настъпилите рискове, начините за защита са различни:

1. В случай, че след сключване на предварителния договор продавачът прехвърли същия имот на трето лице, купувачът има правото да иска да му бъде възстановена платената сума, както и да търси обезщетение за неизпълнение и/или неустойка, когато такава е уговорена.
2. При отказ на някоя от страните по договора за сключване на окончателен договор, другата страна има правото да предяви иск в съда за сключването на окончателен договор. Важно е да се отбележи, че при предварителни договори, при които е уговорено, че сключването на окончателен договор ще се извърши след заплащането на определена сума от купувача, задължително условие за уважаването на такъв иск е това задължение да бъде изпълнено. В останалите случаи продажната цена се заплаща в двуседмичен срок от влизането на решението в сила.
3. Когато владението на имота е предоставено на купувача със сключването на предварителния договор и той отказва или отлага сключването на окончателен, продавачът има възможност както да иска от съда обявяването на предварителния договор за окончателен, така и принудителното отстраняване на купувача от имота, в случай че е отпаднал интересът му от продажба.

В заключение

От изложеното става ясно колко важна е своевременната консултация със специалист, който да извърши предварителна проверка на договора преди неговото сключване, за да бъдат защитени в най-голяма степен интересите на страните. И все пак, възможните неблагоприятни ситуации няма как да бъдат изброени изчерпателно, както и да бъдат предвидени, затова е от изключителна важност да се предприемат подходящи действия, съобразени с нуждите и възможностите на страните и настъпилия риск.

___________________________________________________________________________________________________________

Статията е подготвена от адв. Галина Чеширова.

Еднолично адвокатско дружество „Силвия Петкова“ предоставя правна помощ при изготвяне, преглед и редакция на предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, както и услуги, свързани с проверка на имот за действителни собственици, вещни тежести, задължения за комунални услуги и др.

За контакт:
работно време: от понеделник до петък от 10:00 до 18:00 ч.
адрес: гр. София, ул. „Три уши“ № 2, ет. 3
тел. 0885 47 77 57
email: office@petkovalegal.com

Консултации по телефон и на място в кантората се предоставят само с предварително записан час. Кантората предоставя консултации и изцяло онлайн.