Правото на собственост може да възникне и чрез придобиване по давност на недвижим имот или на части от него.

Преди да разгледаме дали е възможно единия съсобственик да придобие по давност идеална част от имота от друг съсобственик е необходимо да изясним няколко понятия.

Какво означават понятията „собственост“ и „съсобственост“ и какво е тяхното съдържание?

Правото на собственост предоставя на неговия носител следните правомощия: 1. да владее вещта, респ. имота; 2. да ползва вещта, респ. имота; 3. да се разпорежда с вещта, респ. имота.

Възможно е собственикът на дадена вещ да не упражнява всичките си правомощия непрекъснато. Той може да предостави ползването или владението на имота на друго лице, като по този начин му остава възможността само да се разпорежда.

Правото на собственост поражда задължение за всички останали лица да се въздържат от действия, които пречат на титуляря да упражнява своите правомощия, посочени по-горе. Има случаи, обаче, в които правото на собственост е ограничено. Такива са случаите, в които други лица притежават права върху същата вещ, както е, например при съсобствеността.

Съсобственост е налице, когато две или повече лица притежават право на собственост върху дадена вещ, респ. имот. Тя може да възникне при наследяване, при покупко-продажба от няколко лица или при съпружеска имуществена общност. Възможно е да са налице няколко съсобственици, които са придобили собствеността на различни основания.

Съгласно Закона за собствеността всеки съсобственик може да си служи с общата вещ съобразно нейното предназначение и по начин, по който да не пречи на другите съсобственици да си служат с нея според правата им. Следователно всеки съсобственик има правото да владее своята част от вещта, да я ползва и да се разпорежда с нея. Какво се случва обаче, когато само един съсобственик владее и ползва общата вещ, ще бъде изяснено по-долу в настоящата статия, като първоначално ще бъде разяснена придобивната давност като способ за придобиване на право на собственост, както и владението като правомощие на собственика, въз основа на което може да бъде реализирано придобиване по давност.

Какъв е редът за придобиване по давност на имот?

Отговорът на този въпрос отново се съдържа в Закона за собствеността, съгласно който придобиване по давност на недвижим имот става с непрекъснато владение в продължение на 10 години. 

Следователно, за придобиване по давност на имот е необходимо да се осъществят следните предпоставки:

1. упражняване на владение върху имота;
2. владението да бъде непрекъснато – да не се губи за период по-дълъг от 6 месеца;
3. изтичането на определен срок – 10 години.

Владението, от своя страна, представлява упражняване на фактическа власт върху вещта, която лицето държи като своя. Следователно са налице два елемента на владението, като при отпадането на който и да е от тях, вече такова не е налице. Това са: упражняване на фактическата власт или иначе казано държането на вещта, и намерението за своене, т.е. лицето, което държи вещта трябва да го прави за себе си. Именно намерението на лицето е ключово за придобиването по давност.

Поради трудността за доказване на намерението за своене, в закона е уредена оборима презумпция, която предполага намерението за своене, докато не се докаже противното. Съгласно Закона за собствеността се предполага, че владелецът държи вещта като своя, докато не се докаже, че я държи за другиго. Следователно достатъчно е да бъде доказано упражняването на фактическата власт, като намерението се предполага.

За връзка с нас -> Еднолично адвокатско дружество „Силвия Петкова“

Възможно ли е придобиване по давност на идеална част от имот от съсобственик?

Отговорът на този въпрос е положителен. Възможността за придобиване по давност на идеална част от имот не е изрично предвидена в законодателството, но съдебната практика категорично я допуска.

Много често в практиката се случва следното: съпрузи притежават два имота, като решават да ги прехвърлят на двете си деца. Единия от имотите прехвърлят на едното дете, а в другия остават да живеят с устната уговорка, че след тяхната смърт другото дете ще го получи. Съгласно законодателството ни обаче след тяхната смърт двете им деца се явяват наследници на имота, следователно стават съсобственици на по ½ идеални части от него. Знаейки за устната договорка, която са имали със своите родители, единият наследник живее в имота, който са му прехвърлили приживе, а другият – в наследствения. 

В даден момент обаче наследниците на лицето с прехвърления имот започват да предявяват претенции за наследствения имот, тъй като съгласно законодателството ни те притежават идеални части от него. Как може да се защити наследникът, респ. неговите наследници, срещу които са предявени претенциите и които цял живот са живяли в имота и са го стопанисвали като свой? Отговорът е именно чрез позоваването на обстоятелството, че е налице придобиване по давност на имота.

За връзка с нас -> Еднолично адвокатско дружество „Силвия Петкова“

Предпоставки за придобиване по давност на идеална част от съсобствен имот

От една страна, предпоставките са същите като при придобиването по давност на всеки имот. Това са: упражняването на владение върху имота, което да е непрекъснато и да е продължило определен срок /10 години/. 

Разликата произтича от това, че трябва да бъде доказано, че владеещия съсобственик владее целия имот, а не само идеалната част, която притежава, т.е. трябва да е отблъснал владението на другия или другите съсобственици. Това обстоятелство се доказва изключително трудно, като много често свидетелските показания не са достатъчни. В дадения пример може да се представи например нотариалният акт, с който единият имот е прехвърлен на единия наследник и от там да се изведе волята на родителите.

Както стана ясно по-горе, владението има два елемента: упражняване на фактическа власт и намерението за своене. Намерението се предполага, докато не се докаже противното. Тази презумпция обаче, съгласно съдебната практика, не е приложима при наследяването на имот.

Следователно предпоставките за придобиване на идеална част от имот по давност са следните:

1. упражняване на непрекъснато владение за период не по-малък от 10 години;
2. отблъсване на претенциите на другите съсобственици.

Какъв е редът за позоваване на обстоятелството, че по отношение на идеалната част от имота е налице придобиване по давност?

Начините, по които съсобственикът може да реализира претенциите си за придобиване на идеалните части от имота са следните:

Чрез снабдяването с констативен нотариален акт за собственост по обстоятелствена проверка – снабдяването се извършва от нотариус, който преглежда наличните документи, извършва разпити на лица, посочени от съсобственика и издава искания констативен нотариален акт.

Чрез предявяване на иск в съда – в този случай се призовава и другият съсобственик или съсобственици. Образува се дело в съда, по което владеещия съсобственик трябва да докаже изцяло наличието на предпоставките за придобиване по давност.

Чрез възражение в образувано срещу него дело – възможно е невладеещият съсобственик да образува дело за делба, за предоставяне на владението или за обезщетение за еднолично ползване на общата вещ. Във всички тези случаи владеещият съсобственик може да направи възражение, че е придобил по давност идеалната част не невладеещия съсобственик, ако са налице предпоставките за това.

За връзка с нас -> Еднолично адвокатско дружество „Силвия Петкова“

В заключение

Може да се приеме, че института на придобивната давност е с оскъдна законодателна уредба и многобройна, разнообразна и противоречива практика, но въпреки това, владеещият съсобственик разполага с редица средства за защита на придобитото право на собственост, като изборът на начин за защита е от особено важно значение.

Предвид разнообразния характер на взаимоотношенията, от изключителна важност е предварителната консултация със специалист. 

______________________________________________________________________

Още интересни теми, свързани със ситуации, касаещи недвижими имоти, можете да откриете в секцията „Вещно право„.

Еднолично адвокатско дружество „Силвия Петкова“ предоставя специализирана правна помощ по повод придобиване на имоти, оспорване на договори за прехвърляне на собственост и съдебно представителство по имотни спорове.

За контакт: работно време: от понеделник до петък от 10:00 до 18:00 ч. адрес: гр. София, ул. „Три уши“ № 2, ет. 3 тел. 0885 47 77 57 email: office@petkovalegal.com

Консултации на място в кантората или по телефон се предоставят само с предварително записан час.

Tagged адвокат вещно право, адвокат имоти, адвокат имотно право, адвокатска кантора софия, придобиване по давност, придобиване по давност на съсобствен имот, съсобствен имот, съсобственост