Решения на етажна собственост. Оспорване

Преди близо 10 години се инициираха първите спорове пред съда, които касаят законосъобразността и изпълние на решения на етажната собственост. С времето все повече собственици на самостоятелни обекти се интересуват от управлението на етажната собственост, тъй като това е съпроводено с разходи за самите тях или се засягат други техни права, касаещи правото на собственост и ползване на обши части.

Всички решения на етажната собственост могат трайно да рефлектират върху правната сфера на собствениците, като едновременно с това задължават всички нови собственици да се съобразяват с вече неоспорените такива.

Взетите решения на етажната собственост се обективират в протокол, който може да се оспори по реда на Закона за управление на етажната собственост. Съдът следи единствено за законосъобразност, не и за целесъобразност на приетите решения на етажната собственост. Това означава, че съдът може да отмени решение, с което общо събрание разпределя вноски за поддръжка и управление на сградата по самостоятелни обекти, защото законът императивно урежда, че същите се разпределят на брой обитатели, но не може да постанови решение, с което да замести волята на общото събрание – примерно да постанови, че ще се събират по 8,30 на брой обитател.

Обръщам внимание, че всяко решение на общо събрание на етажната собственост подлежи на самостоятелен съдебен контрол и е основание за иницииране на съдебно производство. Възможно е в рамките на съдебно производство по оспорване решение на общо събрание да се проведе ново събрание на етажната собственост и да се вземе същото решение, което е атакувано. Ако последното не се оспори, то ще обвърже членовете на етажната собственост, дори съдът да отмени решението по първоначално оспорения протокол.

Кои решения на етажната собственост подлежат на обжалване?

На отмяна от съда подлежат всички решения на етажната собственост, които са взети в противоречие на повелителни разпоредби на Закон за етажната собственост.

Това могат да бъдат решения, при които са налице процедурни нарушения: примерно, събранието не е свикано, проведено или разгласено по предвидения в закона ред.

Решението на общо събрание на етажната собственост може да бъде отменено поради противоречието му с материалноправни разпоредби: примерно, гласува се вноска фонд „Ремонт и обновяване“ да се събира по брой живущ, което ще противоречи на чл. 50 от ЗУЕС, който урежда, че същият се събира съобразно идеалните части на отделните собственици в общите части на етажната собственост.

!!! ВАЖНО: На отмяна подлежат само решения, които пораждат правни последици. Ако едно решение не поражда задължения за собственика ищец, същият няма правен интерес от предявяване на иска.

Каква е разликата между оспорване на решение на етажната собственост и оспорване съдържанието на протокола?

Съгласно чл. 16, ал. 9 от ЗУЕС  всеки член на общото събрание може да оспори съдържанието на протокола, включително достоверността на отразените в него решения. Оспорването се извършва писмено пред управителния съвет (управителя) в 7-дневен срок от съобщението за изготвен протокол, но не по-късно от един месец в случаите, когато собственикът, ползвателят или обитателят отсъства.

Същевременно съгласно чл. 40 от ЗУЕС, който гласи, че „всеки собственик може да иска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание.“

Оспорване на протокола по чл. 16, ал. 9 от ЗУЕС касае случаи когато в самия протокол са налице невярно отразени решения – независимо дали същите са законосъобразни или не. Такъв ще е случаят, ако се отрази вземане за решение за гласуване за допълнителна вноска, а такова решение въобще не е взето на общо събрание. Освен това, оспорването по чл 16, ал. 9 от ЗУЕС се прави не пред съда, а пред управителя/респ. управителния свет/ на етажната собственост.

След като не се оспорва по съдебен ред какъв е смисълът да се оспори съдържание на протокола?

Оспорването по чл. 16, ал 9 от ЗУЕС размества докаателствената тежест в процеса по предявен иск по чл. 40 от ЗУЕС: ако оспорваме решение на общо събрание на етажната собственост пред съда, няма да се счита по презумпция, че решенията, описани в протокола, са взети, а този факт подлежи на доказване в рамките на съдебното производство.

Защитата по чл. 16, ал. 9 от ЗУЕС е по-скоро стъпка към същинската защита, която обаче не е условие за допускането й.

Може ли да оспорим решението директно по чл. 40 от ЗУЕС? Да, но тогава ние ще носим тежестта да докажем в рамките на процеса, че съответното решение не е взето така, както е написано в протокола.

Кой има право да обжалва решения на етажната собственост?

Съгласно чл. 40 от ЗУЕС само собственик има право да обжалва решения на етажната собственост. Приема се, че други лица /обитатели, ползватели, членове на домакинството/ нямат правен интерес да предявят такива искове.

Няма значение дали собственикът е физическо или юридическо лице, както и какъв самостоятелен обект се притежава /апартамент, гараж, търговски обект и т.н./

Решението на общото събрание може да се оспорва и от нови собственици, които са придобили собствеността над обекта, в рамките на срока по чл. 40 от ЗУЕС.  Съгласно съдебната практика лицата не могат да навеждат твърдения, че са допуснати нарушения по процедурата на свикване на събрание, а само само относно материалната незаконосъобразност на тези решения.

Редно е да отбележим и че легитимен да обжалва е само собственик, член на съответната етажна собственост. Ако в една сграда са регистирани две етажни собствености, примерно, тази на вх. А и тази на вх. Б, не може собственик от вх. А да оспори решение на общо събрание на етажна собственост на вх. Б, защото решенията на тази етажна собственост нямат обвързващо лицето действие.

Подлежи ли на спиране действието на решения на етажната собственост, докато трае делото?

Взетите решения на етажната собственост подлежат на изпълнение след тяхното приемане на общо събрание. Това означава, че въпреки, че едно решение е незаконосъобразно, то ще обвърже членовете на етажната собственост, дори ако същото е обжалвано и в рамките на съдебното производство решението ще се прилага до неговата изрична отмяна от съда.

Ето защо, законът предвижда метод за спиране действието на решения на етажната собственост. Това се осъществява в рамките на предявения иск за оспорване решение на общо събрание, с което се прави особено искане за спиране изълнение на решението. Ако съдът прецени, че искът е вероятно основателен, той може да допусне спиране изпълнеие на решението, като издаде обезпечителна заповед. Обезпечителната заповед следва да се доведе до знанито на управителя на етажната собственост, като за целта е най-добре да се обърнете към съдебен изпълнител, който да връчи акта.

Ако прецени, съдът може да допусне спиране и понякога определя внасяне гаранция от страна на молителя, която се възстановява след приключване на съдебното производство, ако не са възникнали вреди за етажната собственост и се потвърдят оспорените решения на етажната собственост.

Срокът за обжалване на решения на етажната собственост е 30 дни от изготвяне и обявяване на протокола, за което се поставя съобщение на видно и общодостъпно място в сградата. Обръщаме внимание, че не се залепя самият протокол, а съобщение, че същият е изготвен. С поставяне на съобщението започва да тече 30 дневния срок за обжалване на решенията на общото събрание.

Ищец в производството е собственик на самостоятелен обект в сградата. В рамките на делото следва безспорно да се установи, че лицето, което е предявило иска, има качеството собственик, като представи нотариален акт или друг документ, от който може да се обоснове извод, че съшият има качеството собственик.

Ответник в производството са собствениците в сграда в режим на етажна собствеост или както навлезе в практиката – самата етажна собственост или етажните собственици. Обръщаме внимание, че ответник не е управителят на сградата било то професионален или не – грешка, която се допуска често при предявява на искове по чл. 40 от ЗУЕС.

Производството е спорно, като съдът е обхванат единствено от направените в рамките на производството своевременни възражения, той не следи сужебно за законосъобразност на решението. Допустимо е изслушане на свидетели и експертизи, с които да се установят твърдения, от които се ползват страните.

С решението си съдът ще отмени решението на общо събрание на етажната собственост, ако прецени, че е налице незаконосъобразност, която касае процедурни или материалноправни разпоредби на закона.

В производството по обжалване на решения на етажната собственост се присъждат разноски на страната, която е спечелила делото.

Автор: адв. Кристина Караколева

___________________________________________________________________________________________

Еднолично адвокатско дружество „Силвия Петкова“ разполага с утвърдени специалисти в сферата на етажната собственост.

За контакт:
работно време: от понеделник до петък от 10:00 до 18:00 ч.
адрес: гр. София, ул. „Три уши“ № 2, ет. 3
тел. 0885 47 77 57
email: office@petkovalegal.com

Правни консултации и поемане на представителство се осъществяват само с предварително записан час.