Вещно право

Съсобственост и правила за ползване на обща вещ

Какво означава понятието "съсобственост"?

Понятието “съсобственост” означава правния статут на дадена движима и/или недвижима вещ, която се притежава от две или повече лица. 

Според законовото определение на Закона за собствеността „правото на собственост може да принадлежи и общо на две или повече лица – държавата, общините и други юридически или физически лица. Частите на съсобствениците се считат за равни до доказване на противното“.

Нека разгледаме по – подробно какви са правата и задълженията на съсобствениците и възможностите за тяхната защита. 

Права и задължения на съсобствениците

Съгласно разпоредбите на Закона за собствеността всеки от съсобствениците участва в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с частта си. 

Това означава, че всеки съсобственик участва в печалбите и разходите на общата вещ съобразно идеалните части от правото на собственост, които притежава.

Например, ако двама души притежават по 1/2 идеална част от общ апартамент, който дават под наем, всеки от двамата ще дължи 1/2 от разходите за ремонт и ще има право на 1/2 от получавания наем.  

Всеки от съсобствениците на вещта може да владее вещта, но съответно на своя дял и по начин да не пречи на останалите съсобственици да си служат с нея съобразно правата им.

ВАЖНО! Ако един от съсобствениците пречи на останалите да упражняват своята фактическа власт върху вещта, те разполагат с възможността да поискат по съдебен ред той да бъде осъден да прекрати всяко неоснователно действие, което им пречи да упражняват своите права.

Всеки от съсобствениците разполага с възможността да ползва вещта, съобразно нейното предназначение и по начин да не пречи на другите съсобственици да си служат с нея според правата им. Това означава, че всеки един от съсобствениците може да ползва общата вещ, която е обект на съсобственост, но той следва да се ограничи, на първо място, от предназначението на вещта. Например, един гараж, който се намира в режим на съсобственост, не може да се ползва от един от съсобствениците за жилище.

На второ място, съсобственикът е ограничен в ползването на вещта и от правата на всички останали съсобственици. Така, например, ако трима души са съсобственици на вила, никой от тях не може да ползва частта на другите без тяхно съгласие. 

На трето място, всеки от съсобствениците може свободно да се разпореди със своя дял от правото на собственост върху вещта, без да е необходимо съгласие на останалите съсобственици. Единственото изключение от това правило касае продажба на дял от правото на собственост върху недвижим имот. Тогава Законът за собствеността изисква съсобственикът да предложи своя дял от правото на собственост първо на останалите съсобственици, при същите условия, при които е обявен за продажба. В случай, че никой от тях не е приел да изкупи дела, тогава съсобственикът може да предложи своя дял и на трети лица.

Що се отнася до задълженията на съсобствениците, всеки от тях е длъжен да участва в „тежестите на общата вещ съразмерно на частта си“. Това означава, че всеки съсобственик следва да участва във всички разноски, които произхождат от поддържането на вещта, съобразно своя дял. 

Права на съсобственика - подобрител

Когато говорим за съсобственост върху вещ, възможно е само един от съсобствениците да е извършил подобрения върху нея. В този случай, той може да поиска от останалите съсобственици, разликата между размера на своя дял от правото на собственост и стойността на извършените подобрения.

Пример:
Иван, Петър и Мария наследяват триетажна къща, като се договарят всеки един от тях да получи по един етаж, т.е. всеки има по 1/3 от тази съсобственост. Петър решава да постави външна изолация на цялата къща, чиято стойност е 9 000 лв., платена изцяло от него. В този случай, той има право да поиска от Иван и Мария да му платят всеки по 3 000 лв., съобразно размера на тяхната 1/3 част и след приспадане на неговата 1/3 част.   
 

По друг начин стои въпросът, когато са направени разноски и/или подобрения върху чужда вещ. Право да иска разноските, направени върху чуждия имот има само владелецът. Неговата претенция е спрямо собственика.

Разликите в режима на отношенията между собственика и други лица, които са направили подобрения върху чуждата вещ са следните:

Държателят – преобретател: държателят не е владелец, защото не държи вещта като своя, а я държи за друго лице. Тогава отношенията между него и собственика на вещта ще се уредят от нормите на облигационното право. Така, Законът за задълженията и договорите му дава право да прихване разноските, които е направил за дребни поправки, от наема;

Носителят на вещно право върху чужда вещ: ползвателят или суперфициарът също правят разноски във връзка с ползването и застрояването на чуждия недвижим имот. Но тези разноски са за тяхна сметка.

По правилата на Закона за собствеността владелецът има право на два вида разноски – необходими и полезни разноски.
Необходими са разноските, без които вещта съществено би се повредила илипогинала. Полезните разноски се наричат „подобрения“. Това са онези разноски, които не са необходими за запазване на вещта, но са довели до увеличаване на нейната стойност.

Право на вземания за необходимите разноски имат, както добросъвестният, така и недобросъвестният владелец. За целта следва да съществува обективна необходимост от извършването на тези разноски. 

Съществуват разлики при режима на вземания за необходимите разноски за добросъвестния и недобросъвестния владелец.

На първо място, добросъвестният владелец може да иска за подобренията, които е направил, сумата, с която се е увеличила стойността на вещта вследствие на тези подобрения. Това увеличение се определя към деня на постановяване съдебното решение. Законът указва ясно как и кога ще се определи размерът на увеличената стойност. Тази сума е равна на разликата между стойността на имота към датата на постановяване на съдебното решение и стойността на тази сума към същата тази дата, ако извършените подобрения не бяха направени. Определящи в този случай са пазарните цени към деня на съдебното решение.

Той може да иска да му се заплатят необходимите разноски, които е направил за запазване на вещта. До заплащане на подобренията и на разноските той има право да задържи вещта. т

Oт така посочените правила става ясно, че за да поиска разликата от стойността на вещта преди подобренията и след това, както и разноските за тези подобрения лицето, което ги е осъществило следва да е добросъвестен владелец. Такъв ще е ако владее вещта на годно правно основание.

По – различни са правилата, когато е налице недобросъвестно владение. Според закона, „недобросъвестния владелец дължи на собственика добивите, които е получил и които е могъл да получи, както и обезщетение за ползите, от които го е лишил, като се приспаднат направените за това разноски. Той може да иска да му се заплатят и направените от него необходими за запазването на вещта
разноски“. 

Горното показва, че за разлика от добросъвестния владелец, недобросъвестният има правото само на заплащане на разноски и то необходими, за запазването на вещта. Недобросъвестен е владелецът, когято владее вещта без правно основание.

_______________________________________________________

Още интересни теми, свързани със законовите правила при право на собственост и съсобственост, можете да намерите в секцията “Вещно право”

Адвокатска кантора “Петкова” предоставя специализирана правна помощ и защита при нарушения в случай на съществуваща съсобственост на вещ или имот.  

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *