Покупка на имот на зелено
Вещно право

Покупка на имот на зелено. Рискове и защита

В днешно време все по-популярна става практиката за покупка на имот на зелено. Тя е оправдана, поради няколко обстоятелства, които носят ползи и за двете страни по сделката /продавач и купувач/. Първо, продавачите /строителите/ получават предварително сума, която да им помогне и подсигури предстоящото строителство на съответните сгради, и второ, купувачите не се налага да заплатят накуп голяма сума пари за покупката на имот, а цената се разсрочва в съответствие със степента на завършеност на сградата /при сключване на договора, при получаването на акт 14, на акт 15 и на акт 16/.

Осъществяването на покупка на имот на зелено като вид договор не е изрично уреден в нашето законодателство, както и не са уредени минималните изисквания за неговото съдържание и за правата и задълженията на страните. Съгласно Закона за устройство на територията, за да бъде прехвърлено правото на собственост върху определен самостоятелен обект, сградата, в която той се намира, следва да бъде завършена в груб строеж, а такава ще бъде, когато бъдат изградени ограждащите ѝ стени и покривът. 

Следователно покупка на имот, съответно прехвърлянето на правото на собственост, съгласно нашето законодателство, е възможно едва след неговото построяване в груб строеж. 

Какви са начините за покупка на имот на зелено?

Като се има предвид посоченото по-горе, два са най-често използваните начини за уреждане на отношенията при покупка на имот на зелено:

1. Първият от тях е чрез сключване на договор за прехвърляне на право на строеж. 

Правото на строеж, съгласно Законът за устройство на територията, също е годен предмет на прехвърлителна сделка. В този случай, продавачът, на който вече е издадено разрешение за строеж върху определен имот, прехвърля правото на строеж на купувача срещу заплащането на определена сума, след което между страните се сключва още един договор за строителство. С прехвърлянето на правото на строеж на купувача, той става собственик на постройката, когато тя бъде завършена, но това право трябва да бъде упражнено в срок от 5 години, т.е. сградата трябва да бъде завършена в груб строеж, в противен случай той няма да придобие собствеността.

 

2. Вторият начин е чрез сключването на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. 

По този начин, с предварителния договор се поемат задължения от страните при настъпването на определени условия /завършването на сградата и въвеждането ѝ в експлоатация, както и заплащането на определена цена/, да се сключи окончателен договор за покупко-продажба на имота. Предварителният договор не подлежи на вписване, с него не се прехвърлят вещни права, той представлява само едно задължение между страните за сключване на окончателен договор. Следователно, за да стане купувачът собственик на имота е необходимо сключването на окончателен договор.  

Покупка на имот

Какви са рисковете при покупка на имот на зелено?

Липсата на изрична законодателна уредба за покупка на имот на зелено, както и възможните промени в икономическата и финансова стабилност най-вече на продавача, водят до многобройни рискове за купувача, които зависят и от начина, по който се уреждат отношенията им.

В случаите, в които отношенията се уреждат чрез сключване на договор за прехвърляне на правото на строеж, са възможни следните неблагоприятни варианти:

– Продавачът /строителят/ може да не построи сградата в рамките на 5-годишния срок, като в този случай се губи правото на строеж и съответно възможността за придобиване на собствеността върху постройката.

– Тъй като правото на строеж се счита за упражнено със завършване на сградата в груб строеж, е възможно след това строителят да не довърши сградата до въвеждането ѝ в експлоатация.

– В случаите, в които отношенията между страните се уреждат с предварителен договор, съществуват следните рискове:

– Възможно е продавачът по предварителния договор да се откаже от сключването на окончателен.

– Възможно е преди сключването на окончателен договор продавачът да прехвърли същия имот на друго лице.

Без значение от начина на уреждане на отношенията, винаги съществуват и следните рискове:

– Продавачът е възможно да изпадне в неплатежоспособност, поради което да е в невъзможност да довърши започнатия строеж на сградата.

– В случай че строителството на сградата е финансирано със средства от банков кредит, е възможно сградата, съответно и самостоятелните обекти в нея, да са ипотекирани в полза на банката, което представлява тежест върху имота и съществува риск от неговата принудителна продажба от съдебен изпълнител. 

Покупка на имот на зелено. Рискове и защита 1

Как да се защитим при покупка на имот на зелено?

Средствата за защита при покупка на имот на зелено могат да бъдат разделени на предварителни и последващи. Предварителните средства са задължителни във всички случаи на покупка на имот на зелено. Последващите средства за защита ще настъпят при евентуално неблагоприятно развитие на отношенията между страните.

Преди покупката на имот на зелено е от изключителна важност да се предприемат следните стъпки:

Проверка на продавача – дали продавачът е известен строител на сгради, неговата история, неговите собственици и евентуалната промяна в тях, капиталът му, дали има наети лица и други обстоятелства, които биха имали значение за предстоящото строителство. Тази проверка е препоръчително да бъде извършена от специалист.

Проверка за начина на финансиране на строителството /лични средства или банков кредит/ – неблагоприятни последици може да има при финансиране на строителството с банков кредит. Тази информация следва да бъде предоставена от продавача.

Проверка на наличните документи и предложени договори преди тяхното сключване – важно е да се проверят разрешителните за строеж, важно е да се проверят и клаузите в договора, касаещи отговорността на продавача при неизпълнение на неговите задължения. Тази проверка също е препоръчително да бъде извършена от специалист.

Проверка за наличието на тежести над парцела, върху който ще се строи сградата – дали има вписани възбрани и ипотеки. В повечето случаи ипотеките се учредяват върху земята и върху евентуалните бъдещи сгради, построени на нея. Поради това тази проверка е също от изключителна важност и също е препоръчително извършването ѝ от специалист.

След сключване на договор за покупка на имот на зелено, независимо дали ще е под формата на договор за прехвърляне на правото на строеж или чрез предварителен договор, средствата за защита на купувача не са изчерпани. 

Купувачът разполага с възможността да реализира отговорността на продавача за неизпълнение на договора, може да развали договора и да иска обезщетение или неустойка, в случаите в които такава е уговорена. Купувачът разполага с възможността да иска обявяването на предварителния договор за окончателен. Във всички случаи, обаче, е важно какво е съдържанието на сключения между страните договор и каква е отговорността на продавача за неговото неизпълнение.  

В заключение

Може да се приеме, че покупката на имот на зелено притежава редица рискове, но при една предварителна обстойна проверка, извършена от специалист, е възможно тези рискове да бъдат сведени до минимум.

_____________________________________________________________________

Още интересни теми, свързани със защитата на права върху имот, можете да намерите в секцията „Вещно право“

Еднолично адвокатско дружество „Силвия Петкова“ предоставя правна помощ в сферата на имотното право, вкл. и при необходимост от проучване на инвеститори, имоти и посредници, както и преглед и корекция на предварителни договори и други документи. 

За контакт:
работно време: от понеделник до петък от 10:00 до 18:00 ч. с предварително записан час
адрес: гр. София, ул. „Три уши“ № 2, ет. 3
тел. 0885 47 77 57
email: office@petkovalegal.com

Покупка на имот на зелено. Рискове и защита 2
Отнемане на дете
Новини, Семейно и наследствено право

Отнемане на дете. Спечелено дело

Със съдействието на кантората беше спечелено дело за отнемане на дете, осъществено със заповед на директора на дирекция „Социално подпомагане“, издадена по реда на Закона за закрила на детето, чрез разпореждане за настаняването му извън семейството в кризисен център. 

Делото е образувано по жалба на майката, подадена чрез кантората, която твърди, че не е налице основание за отнемане на дете, тъй като то не е в риск и не съществува опасност за физическото и психологическото му развитие и претендира, че негов най – добър интерес е да бъде отглеждано в семейството си. 

Какви са фактите по случая и какво е решението на съда?

Отнемане на дете - факти

Казусът касае осиновено дете, което към момента на водене на делото, живее с осиновителите си от около година и половина, като се оказва, че то среща трудности с адаптацията в социална среда. Поради това родителите и детето няколкократно са били насочвани към социални услуги за психологическа подкрепа, но опитите за социализация остават неуспешни. Установява се, че то е леко тревожно, проявява признаци на хиперактивност и изпитва трудности в общуването с връстници. 

Събраните по делото доказателства са няколко категории:

– доклад от конкретна неправителствена организация, според който родителите не проявяват достатъчно търпение и толерантност към детето, поставяйки изисквания към поведението му;

– писмени документи, според които родителите са положили достатъчно грижи, за да осигурят здравословна среда за детето в посещаваната от него детска градина;

– звукозаписи, в които детето споделя, че се чувства нежелано в детската градина и че не е допуснат до участие в занятията с другите деца.

Производството по отнемане на дете е започнало по сигнал от персонала на детската градина, в който се твърди, че то е станало жертва на насилие в семейството, тъй като забелязали синини по тялото му. В същото време, от страна на родителите са подавани жалби срещу персонала за тормоз над детето и неполагане на грижи за неговата социална адаптация. 

Въз основа единствено на сведенията, дадени от персонала на детската градина е прието, че детето е жертва на насилие и че по отношение на него следва да бъде предприета мярка за спешна закрила. Вследствие на този извод директорът на дирекция „Социално подпомагане“ издава заповед за отнемане на дете, като разпорежда настаняването му извън семейството в кризисен център без право на срещи между него и родителите. 

Родителско отчуждение

Какво е мнението на съда по повод осъщественото отнемане на дете?

След като провежда разпит на свидетели (възпитатели в детската градина), изслушва родителите и детето и събира писмени доказателства, съдът стига до извод, че сигналът, подаден от персонала на детската градина е тенденциозен, цели да злепостави родителите, а изложените в него факти са неверни. Отбелязва се още, че социалният работник не е извършил всестранна проверка и е приел безкритично подадения срещу родителите сигнал.

Поради това, от правна страна приема, че не са налице основанията за издаване на заповед за отнемане на дете и настаняването му извън семейството, тъй като не са налице данни родителите да са изправени пред трайна невъзможност да го отглеждат, нито да съществува сериозна опасност от увреждане на неговото физическо, психическо, нравствено, интелектуално и социално развитие. 

Съдът установява не само, че твърденията на персонала на детската градина, според които детето е неглижирано от родителите си и е жертва на системно насилие, не отговарят на обективната действителност. Нещо повече. Достига се до извод, че самият персонал не е положил необходимата грижа да се запознае с проблемите на детето, въпреки надлежното им писмено уведомяване за тях при постъпването му в детската градина.

Едновременно с това се приема, че самите компетентни държавни органи не са предприели всички предвидени в закона мерки за закрила на детето в семейна среда, свързани с проблемите му с адаптацията. Те са издали една незаконосъобразна заповед, с която неправомерно са накърнили най – добрия интерес на детето да получи подкрепа в семейството. 

Съдът обръща внимание, че допуснатото извеждане на детето извън семейството и настаняването му в кризисен център без право на лични срещи с родителя го връща в периода от преди осиновяването и води до още по – трудна реинтеграция в семейството. 

Накрая, след като отменя заповедта за отнемане на дете, съдът постановява предварително изпълнение на решението си с аргумента, че всеки ден, прекаран извън семейната среда нанася голяма вреда на родителите и детето.

Към момента на публикуване на статията, решението на съда е влязло в сила и детето е върнато на семейството си. 

* с оглед запазване анонимността на страните решението на съда се публикува частично и с обезличени лични данни 

 

Отнемане на дете. Спечелено дело 3
Отнемане на дете. Спечелено дело 4

___________________________________________________________________

Още интересни теми, свързани със семейните отношения, можете да откриете в секцията „Семейно и наследствено право„. Спечелените от кантората дела се публикуват в секция „Новини„. 

Еднолично адвокатско дружество „Силвия Петкова“ предоставя специализирана правна помощ по въпросите на осиновяването, при отнемане на дете, както и във всички аспекти на семейното право. 

За контакт:
работно време: от понеделник до петък от 10:00 до 18:00 ч. 
адрес: гр. София, ул. „Три уши“ № 2, ет. 3
тел.: 0885 47 77 57 
email: office@petkovalegal.com 
Специалистите на кантората работят с предварително записан час. 

Отнемане на дете. Спечелено дело 5
Снемане на полицейска регистрация
Административно право

Полицейска регистрация. Какви са правата ни?

Когато говорим за лични данни, обработвани от МВР, е необходимо да бъде направено разграничение между полицейска регистрация и обработване на лични данни в информационните фондове на Министерството на вътрешните работи

Кога се извършва полицейска регистрация?

Извършването на полицейска регистрация представлява специфичен вид обработване на лични данни на конкретна категория лица – привлечени като обвиняеми за извършено умишлено престъпление от общ характер, което обработване се осъществява по силата на закона, без да е необходимо и въпреки съгласието на субектите на данни. Когато лицето не съдейства на органите на МВР, събирането на данните се извършва принудително. Извършването на полицейска регистрация е последица не от осъждането на лицето с влязла в сила присъда, а от извършването на умишлено престъпление от общ характер, т.е. ако дадено лице е привлечено като обвиняем за умишлено престъпление от общ характер, задължително се извършва полицейска регистрация, макар и да няма постановена и влязла в сила присъда

Полицейската регистрация, след като бъде извършена, може да бъде снета, което по същество представлява изтриване на личните данни на лицето, което да ограничи занапред обработването им. Основанията за снемане са изрично посочени в законодателството ни. Това са случаите, в които: 

1. регистрацията поначало е извършена в нарушение на закона;

2. наказателното производство е прекратено, с изключение на случаите на прекратяване при одобрено от съда споразумение за решаване на делото;

3. наказателното производство е приключило с оправдателна присъда; 

4. лицето е освободено от наказателна отговорност с налагане на административно наказание; 

5. лицето е починало. 

Снемането на полицейска регистрация се извършва със заповед на министъра на вътрешните работи по мотивирано писмено искане на лицето или неговите наследници, или по служебен път. В съдебната ни практика категорично е прието, че основанията за снемане на полицейска регистрация са изчерпателно изброени, т.е. полицейска регистрация не може да бъде снета на различно основание от посочените (например при настъпила реабилитация). Това означава, че обработването на личните данни, събрани от извършената полицейска регистрация, не е ограничено със срок, но е ограничено от целта, за която се извършва, която е обяснена по-подробно в изложението по-долу.  

Полицейска регистрация. Какви са правата ни? 6

Какво представлява обработването на лични данни в информационните фондове на МВР?

Личните данни, които се събират в информационните фондове на МВР, са във връзка с провеждане на наказателно производство по реда на Наказателно-процесуалния кодекс (НПК). Това могат да бъдат данни както на обвиняем за престъпление, така и на пострадали от престъпления и на всички други лица, които имат връзка с провеждането на наказателното производство.

 Следователно, за разлика от полицейската регистрация, при обработването на данни в информационните фондове на МВР, субектите на данни са по-широк кръг лица. Основанията за изтриването на данните от информационните фондове на МВР също са различни от основанията за снемане на полицейската регистрация и зависят от качеството на субекта на данните. 

Какви са целите за обработване на лични данни от МВР?

Целта на обработването на данните е от изключително важно значение, тъй като при отпадането на целта, отпада и основанието за обработване на данните, което носи със себе си като последица изтриването на обработваните лични данни. Целта на обработката на данни от полицейската регистрация е защита на националната сигурност, противодействие на престъпността и опазване на обществения ред. Обработката на данни в информационните фондове на МВР, освен за посочените за полицейската регистрация цели, се извършва и за разкриване на престъпления, което е още една разлика между двата вида обработка на лични данни. 

В случай че лицето установи, че данните му не се обработват само и единствено за посочените цели, то може да иска и органите са длъжни да ограничат обработката на личните данни. 

Полицейска регистрация. Какви са правата ни? 7

Принципи при обработване на лични данни

И при извършването на полицейска регистрация, и при обработването на данни в информационните фондове на МВР е необходимо да бъдат спазвани основните принципи на обработката на лични данни, които са предвидени както в европейското, така и в националното ни законодателство. Съгласно тези принципи, личните данни трябва да:

1. се обработват законосъобразно и добросъвестно – обработването е законосъобразно, когато се извършва от компетентен орган за определените цели;

2. се събират за конкретни, изрично указани и законни цели и да не се обработват по начин, който е несъвместим с тези цели – целите на обработването трябва да са точно определени и предвидени в закона;

3. са подходящи, относими и да не надхвърлят необходимото във връзка с целите, за които данните се обработват – не трябва да се събират и обработват данни, които не са необходими за постигане на определените цели;

4. са точни и при необходимост да са поддържани в актуален вид; трябва да се предприемат всички необходими мерки, за да се гарантира своевременното изтриване или коригиране на неточни лични данни, като се имат предвид целите, за които те се обработват;

5. се съхраняват във вид, който позволява идентифицирането на субекта на данните за период, не по-дълъг от необходимия за целите, за които те се обработват – при отпадането на целта на обработването, данните трябва да бъдат изтрити, като бъде преустановено обработването занапред;

6. се обработват по начин, който гарантира подходящо ниво на сигурност на личните данни, включително защита срещу неразрешено или незаконосъобразно обработване и срещу случайна загуба, унищожаване или повреждане, като се прилагат подходящи технически или организационни мерки. 

Търговско наименование

С какви права разполага лицето при обработка на лични данни?

Като видове обработка на лични данни и при полицейската регистрация, и при обработването на данни в информационните фондове на МВР, субектът на данните /лицето, чиито данни се обработват/ разполага с редица права, които са му гарантирани от европейското и националното законодателство и които органите на МВР са длъжни да му предоставят. Това са:

Право на информация – лицето разполага с правото да получи информация за администратора на личните данни /органът на МВР, който обработва личните му данни/, за длъжностното лице по защита на данните, ако има такова, за целите, основанието и срока (ако такъв е предвиден) на обработването, за правото на жалба до компетентен орган, за правото да иска достъп до, коригиране или изтриване на лични данни и ограничаване на обработването на лични данни.

Право на достъп – лицето има право да получи от администратора на личните данни потвърждение дали се обработват лични данни, които го засягат, като в случай че се обработват има право на достъп до личните му данни.

Право на коригиране – лицето може да поиска от администратора да коригира личните му данни, когато са неточни или да ограничи обработването им, когато точността на данните не може да бъде проверена.

Право на изтриване или ограничаване на обработването – когато обработването на данните е незаконосъобразно, лицето има право да поиска тяхното изтриване. Когато поради законен интерес на администратора личните данни не могат да бъдат изтрити, се ограничава тяхното обработване.

В случай че лицето, чиито данни се обработват, сметне че данните се обработват незаконосъобразно, и извън предвидените цели, той може да направи тези свои възражения пред органа, който ги обработва /в настоящия случай органите на МВР/, може да подаде и жалба пред Комисия за защита на личните данни, както и да упражни правата си по съдебен ред. 

Полицейска регистрация. Какви са правата ни? 8

В заключение

Може да се приеме, че субектът на данни разполага с редица права по повод обработването на негови лични данни от органите на МВР, вкл. и при извършване на полицейска регистрация, чрез използването на разнообразни средства за защита, като решението кой точно способ за защита да се използва зависи от конкретиката на всеки случай. 

____________________________________________________________________

Още интересни теми, свързани с правата и задълженията на гражданите във връзка с полицейски действия, можете да намерите в секцията „Административно право„. 

Еднолично адвокатско дружество „Силвия Петкова“ предоставя специализирана правна помощ при нарушаване на правата, свързани със защитата на личните данни.

За контакт:
работно време: от понеделник до петък от 10:00 до 18:00 ч. 
адрес: гр. София, ул. „Три уши“ № 2, ет. 3 
тел. +359 885 47 77 57
email: office@petkovalegal.com

Полицейска регистрация. Какви са правата ни? 9
ипотекиран имот
Вещно право, Договорно право

Покупка на ипотекиран имот. Плюсове и минуси

В обществени условия, при които покупката на жилище често се извършва чрез предоставен банков /ипотечен/ кредит, а не със собствени средства, е напълно възможно да се стигне до покупка на вече ипотекиран имот. Преди да разгледаме какви са плюсовете и минусите на покупката на ипотекиран имот е необходимо да се запознаем със значението и същността на ипотеката така, както е уредена в Закона за задълженията и договорите

Какво представлява ипотеката?

Ипотеката е право, което се учредява от собственика на конкретен имот в полза на друго лице, най-често негов кредитор /банка, финансова институция и други/, за обезпечаване на задължение, което собственика има към това друго лице. Това е най-често срещаната хипотеза, но не е единствена. Възможно е ипотека да се учреди от собственика на имота, но не за обезпечаване на негов дълг, а за чужд.

Ипотеката дава право на лицето, в полза на което е учредена, да продаде ипотекирания имот, в случай че задължението не се плаща редовно. Без значение е чия собственост е имота. Няма пречка след учредяването на ипотеката имотът да е бил прехвърлян на едно или няколко лица, еднократно или многократно. Върху един имот могат да бъдат учредени няколко ипотеки в полза на различни лица.

Ипотеката може да бъде законна или договорна, като по-често срещана е договорната. Във всички случаи ипотеката се вписва в Имотния регистър, което ѝ дава публичност, както и възможност на всяко лице да разбере дали искания от него имот е ипотекиран или не преди закупуването му.

Най-съществената особеност на ипотеката е че тя следва имота, а не лицето, което я е учредило или за чийто дълг е учредена. Няма пречка например лицето, което е учредило ипотеката, да продаде ипотекирания имот. Независимо от последващи прехвърляния, ипотеката продължава да „тежи“ върху имота, без значение кой е неговият собственик. Това означава, че в случай че дългът, за обезпечението на който е учредена, не се погасява редовно, имотът може да бъде изнесен на публична продан от съдебен изпълнител и съответно да бъде продаден, за да бъде удовлетворен кредиторът.

Забележка: При покупка на ипотекиран имот на публична продан от съдебен изпълнител тази особеност не е приложима, тъй като с извършената продажба от съдебен изпълнител се заличават всички ипотеки, които са били учредени върху продадения имот, освен ако купувачът не пожелае да поеме дълга със съгласие на кредитора.

Ипотеката се заличава, когато дългът, за обезпечение на който е била учредена, бъде погасен, както и със съгласие на кредитора. Заличава се също, ако не бъде подновена преди изтичането на 10 години от вписването ѝ, но това не означава, че не може да бъде вписана отново.

Покупка на ипотекиран имот. Плюсове и минуси 10

Какви са възможните варианти на лице, на което му предстои покупка на ипотекиран имот?

На първо място, покупката на ипотекиран имот не се различава от покупката на неипотекиран имот, т.е. купувачът разполага с правото да получи собствеността върху имота след заплащането на уговорената цена. Тази цена няма пречка да бъде заплатена на продавача, което е единият вариант при придобиването на имота и е най-традиционният, приложим при покупко-продажбата и на неипотекирани имоти.

Купувачът обаче може да плати уговорената цена не на продавача, а на кредитора му, като в този случай ипотеката остава вписана, но неин титуляр спрямо другите кредитори на продавача, е купувачът. Тази възможност е приложима, когато върху един имот има вписани няколко ипотеки. Целта е купувачът да се защити в случай че продавачът престане да заплаща дълговете си и ипотекираният имот бъде изнесен на публична продан от съдебен изпълнител. След продажбата на имота, сумата, която е постъпила, ще служи първо за негово удовлетворение, а не на останалите кредитори, които имат вписана ипотека.

В случай че върху имота има вписана само една ипотека, е възможно с уговорената продажна цена купувачът да изплати напълно дълга на продавача към кредитора и по този начин да бъде заличена ипотека, тъй като ще отпадне основанието за учредяването ѝ. 

С какви права разполага лицето, което вече е закупило ипотекиран имот?

Лице, което е закупило ипотекиран имот, разполага с всички права, с които разполага всеки собственик на имот, който не е ипотекиран. По-конкретно разполага с правото да ползва имота, да се разпорежда с него, да го отдава под наем, да извършва ремонтни дейности в него и други.

Съществуват обаче някои ограничения при упражняването на правата му. Собственикът няма право да поврежда имота, като в случай че го повреди, носи отговорност пред кредиторите, които могат да предявят иск срещу него за преустановяване на увреждането и за обезщетение за вреди.

На следващо място, правата на купувача на ипотекиран имот са ограничени от възможността на кредитора да изнесе на публична продан имота, в случай че лицето, за обезпечаването на чийто дълг е учредена ипотеката, спре да погасява редовно дълга си. 

Покупка на имот

Какви са възможностите на лицето, закупило ипотекиран имот, при продажбата му от съдебен изпълнител?

Най-важната възможност, с която разполага лицето, което е закупило ипотекиран имот, който впоследствие е продаден от съдебен изпълнител, поради незаплащане на дълга, за обезпечение на който е била учредена ипотеката, е встъпването в правата на удовлетворения кредитор. 

За да бъде обяснена по-подробно тази възможност е необходимо да се направят следните уточнения: за да бъде продаден ипотекираният имот трябва да бъде образувано изпълнително дело при съдебен изпълнител. В това образувано дело страни са кредиторът /банката, финансовата институция или други/, в полза на който е учредена ипотеката, и лицето, чийто дълг обезпечава ипотеката /например кредитополучателят по договора за кредит/. След като имотът, който вече не е бил собственост на длъжника, бъде продаден, лицето, което е било негов собственик към датата на публичната продажба, може да встъпи като страна по това изпълнително дело и да иска да му се заплати от длъжника сумата, с която е обеднял.

В допълнение разполага с правото да получи необходимите разноски, които е направил за запазването на състоянието на имота, както и сумата, с която се е увеличила стойността на имота, вследствие на извършени от него подобрения. Тези суми и разноски му се възстановяват от цената, която е получена от публичната продажба на имота, преди да се възползва от описаната по-горе възможност да встъпи в правата на удовлетворения кредитор. 

Покупка на ипотекиран имот. Плюсове и минуси 11

Какви са плюсовете и минусите на покупката на ипотекиран имот?

След всичко описано по-горе може да се направи извод за плюсовете и минусите при покупката на ипотекиран имот.

+ Предвид обстоятелството, че ипотеката е тежест върху имота, това предполага и по-ниска продажна цена, което е основния плюс.

+ Други плюсове са възможностите, с които разполага купувача, описани по-горе: при публична продажба на имота от съдебен изпълнител да встъпи в правата на кредитора, да получи необходимите разноски и увеличената стойност на имота.

+ Разбира се е възможно да не се стигне до продажба на имота на публична продан, в случай че дългът, за обезпечение на който е учредена ипотеката, се заплаща редовно или бъде изплатен с продажната цена, вследствие на което ипотеката бъде заличена.

– Минус е възможността имотът да бъде изнесен на публична продан и съответно неговия нов собственик да бъде отстранен.

– Съществува и риск след продажбата и въпреки възползването от правото да встъпи в правата на удовлетворения кредитор, купувачът да остане неудовлетворен, ако длъжникът не разполага с имущество.  

В заключение

Като заключение може да се отбележи, че покупката на ипотекиран имот е свързана с известни рискове, които могат да бъдат избегнати, ако правилно се преценят възможностите на купувача и той се възползва от тях, разбира се, като бъде отчетена и индивидуалността на всеки случай. 

_____________________________________________________________________

Още интересни и важни практически насоки в сферата на покупко – продажбите, можете да откриете в секцията „Договорно право„.

Адвокатска кантора „Петкова“ предоставя квалифицирана правна помощ при покупко – продажба на имоти, проучване на недвижимо имущество, инвеститори и строители, както и цялостно обслужване преди и след изповядване на сделки. 

За контакт:
работно време: от понеделник до петък от 10:00 до 18:00 ч. 
адрес: гр. София, ул. „Три уши“ № 2, ет. 3
тел. +359 885 47 77 57 
email: office@petkovalegal.com 

Покупка на ипотекиран имот. Плюсове и минуси 12