Вещно право Архиви - Адвокат Петкова

В обществени условия, при които покупката на жилище често се извършва чрез предоставен банков /ипотечен/ кредит, а не със собствени средства, е напълно възможно да се стигне до покупка на вече ипотекиран имот. Преди да разгледаме какви са плюсовете и минусите на покупката на ипотекиран имот е необходимо да се запознаем със значението и същността на ипотеката така, както е уредена в Закона за задълженията и договорите.

Какво представлява ипотеката?

Ипотеката е право, което се учредява от собственика на конкретен имот в полза на друго лице, най-често негов кредитор /банка, финансова институция и други/, за обезпечаване на задължение, което собственика има към това друго лице. Това е най-често срещаната хипотеза, но не е единствена. Възможно е ипотека да се учреди от собственика на имота, но не за обезпечаване на негов дълг, а за чужд.

Ипотеката дава право на лицето, в полза на което е учредена, да продаде ипотекирания имот, в случай че задължението не се плаща редовно. Без значение е чия собственост е имота. Няма пречка след учредяването на ипотеката имотът да е бил прехвърлян на едно или няколко лица, еднократно или многократно. Върху един имот могат да бъдат учредени няколко ипотеки в полза на различни лица.

Ипотеката може да бъде законна или договорна, като по-често срещана е договорната. Във всички случаи ипотеката се вписва в Имотния регистър, което ѝ дава публичност, както и възможност на всяко лице да разбере дали искания от него имот е ипотекиран или не преди закупуването му.

Най-съществената особеност на ипотеката е че тя следва имота, а не лицето, което я е учредило или за чийто дълг е учредена. Няма пречка например лицето, което е учредило ипотеката, да продаде ипотекирания имот. Независимо от последващи прехвърляния, ипотеката продължава да „тежи“ върху имота, без значение кой е неговият собственик. Това означава, че в случай че дългът, за обезпечението на който е учредена, не се погасява редовно, имотът може да бъде изнесен на публична продан от съдебен изпълнител и съответно да бъде продаден, за да бъде удовлетворен кредиторът.

Забележка: При покупка на ипотекиран имот на публична продан от съдебен изпълнител тази особеност не е приложима, тъй като с извършената продажба от съдебен изпълнител се заличават всички ипотеки, които са били учредени върху продадения имот, освен ако купувачът не пожелае да поеме дълга със съгласие на кредитора.

Ипотеката се заличава, когато дългът, за обезпечение на който е била учредена, бъде погасен, както и със съгласие на кредитора. Заличава се също, ако не бъде подновена преди изтичането на 10 години от вписването ѝ, но това не означава, че не може да бъде вписана отново.

Какви са възможните варианти на лице, на което му предстои покупка на ипотекиран имот?

На първо място, покупката на ипотекиран имот не се различава от покупката на неипотекиран имот, т.е. купувачът разполага с правото да получи собствеността върху имота след заплащането на уговорената цена. Тази цена няма пречка да бъде заплатена на продавача, което е единият вариант при придобиването на имота и е най-традиционният, приложим при покупко-продажбата и на неипотекирани имоти.

Купувачът обаче може да плати уговорената цена не на продавача, а на кредитора му, като в този случай ипотеката остава вписана, но неин титуляр спрямо другите кредитори на продавача, е купувачът. Тази възможност е приложима, когато върху един имот има вписани няколко ипотеки. Целта е купувачът да се защити в случай че продавачът престане да заплаща дълговете си и ипотекираният имот бъде изнесен на публична продан от съдебен изпълнител. След продажбата на имота, сумата, която е постъпила, ще служи първо за негово удовлетворение, а не на останалите кредитори, които имат вписана ипотека.

В случай че върху имота има вписана само една ипотека, е възможно с уговорената продажна цена купувачът да изплати напълно дълга на продавача към кредитора и по този начин да бъде заличена ипотека, тъй като ще отпадне основанието за учредяването ѝ.

С какви права разполага лицето, което вече е закупило ипотекиран имот?

Лице, което е закупило ипотекиран имот, разполага с всички права, с които разполага всеки собственик на имот, който не е ипотекиран. По-конкретно разполага с правото да ползва имота, да се разпорежда с него, да го отдава под наем, да извършва ремонтни дейности в него и други.

Съществуват обаче някои ограничения при упражняването на правата му. Собственикът няма право да поврежда имота, като в случай че го повреди, носи отговорност пред кредиторите, които могат да предявят иск срещу него за преустановяване на увреждането и за обезщетение за вреди.

На следващо място, правата на купувача на ипотекиран имот са ограничени от възможността на кредитора да изнесе на публична продан имота, в случай че лицето, за обезпечаването на чийто дълг е учредена ипотеката, спре да погасява редовно дълга си.

Какви са възможностите на лицето, закупило ипотекиран имот, при продажбата му от съдебен изпълнител?

Най-важната възможност, с която разполага лицето, което е закупило ипотекиран имот, който впоследствие е продаден от съдебен изпълнител, поради незаплащане на дълга, за обезпечение на който е била учредена ипотеката, е встъпването в правата на удовлетворения кредитор.

За да бъде обяснена по-подробно тази възможност е необходимо да се направят следните уточнения: за да бъде продаден ипотекираният имот трябва да бъде образувано изпълнително дело при съдебен изпълнител. В това образувано дело страни са кредиторът /банката, финансовата институция или други/, в полза на който е учредена ипотеката, и лицето, чийто дълг обезпечава ипотеката /например кредитополучателят по договора за кредит/. След като имотът, който вече не е бил собственост на длъжника, бъде продаден, лицето, което е било негов собственик към датата на публичната продажба, може да встъпи като страна по това изпълнително дело и да иска да му се заплати от длъжника сумата, с която е обеднял.

В допълнение разполага с правото да получи необходимите разноски, които е направил за запазването на състоянието на имота, както и сумата, с която се е увеличила стойността на имота, вследствие на извършени от него подобрения. Тези суми и разноски му се възстановяват от цената, която е получена от публичната продажба на имота, преди да се възползва от описаната по-горе възможност да встъпи в правата на удовлетворения кредитор.

Какви са плюсовете и минусите на покупката на ипотекиран имот?

След всичко описано по-горе може да се направи извод за плюсовете и минусите при покупката на ипотекиран имот.

+ Предвид обстоятелството, че ипотеката е тежест върху имота, това предполага и по-ниска продажна цена, което е основния плюс.

+ Други плюсове са възможностите, с които разполага купувача, описани по-горе: при публична продажба на имота от съдебен изпълнител да встъпи в правата на кредитора, да получи необходимите разноски и увеличената стойност на имота.

+ Разбира се е възможно да не се стигне до продажба на имота на публична продан, в случай че дългът, за обезпечение на който е учредена ипотеката, се заплаща редовно или бъде изплатен с продажната цена, вследствие на което ипотеката бъде заличена.

– Минус е възможността имотът да бъде изнесен на публична продан и съответно неговия нов собственик да бъде отстранен.

– Съществува и риск след продажбата и въпреки възползването от правото да встъпи в правата на удовлетворения кредитор, купувачът да остане неудовлетворен, ако длъжникът не разполага с имущество.

В заключение

Като заключение може да се отбележи, че покупката на ипотекиран имот е свързана с известни рискове, които могат да бъдат избегнати, ако правилно се преценят възможностите на купувача и той се възползва от тях, разбира се, като бъде отчетена и индивидуалността на всеки случай.

_____________________________________________________________________

Още интересни и важни практически насоки в сферата на покупко – продажбите, можете да откриете в секцията „Договорно право„.

Адвокатска кантора „Петкова“ предоставя квалифицирана правна помощ при покупко – продажба на имоти, проучване на недвижимо имущество, инвеститори и строители, както и цялостно обслужване преди и след изповядване на сделки.

За контакт:
работно време: от понеделник до петък от 10:00 до 18:00 ч.
адрес: гр. София, ул. „Три уши“ № 2, ет. 3
тел. +359 885 47 77 57
email: office@petkovalegal.com

Вещно право, Договорно право

Покупка на имот. Трябва ли ми адвокат?

22.12.202122.12.2021 Галина Чеширова

За какво трябва да внимаваме при покупка на имот?

Безпрецедентната здравна криза в последните две години доведе до огромно разрастване на имотния пазар, а като една от причините за това специалистите сочат основателното притеснение на гражданите от предстояща финансова криза и високи нива на инфлация. А както е известно, осъществяването на покупка на имот често може да се окаже едно добро противодействие на обезценяването на спестяванията ни.

Масовото осъществяване на сделки, свързани с покупка на имот доведе и до изключително повишаване на запитванията към кантората от потенциални купувачи, които се питат дали им е необходим адвокат при осъществяването на преговорите и сключването на договорите.

Отношенията, свързани с покупка на имот и собствеността върху такъв се уреждат от Закона за задълженията и договорите и Закона за собствеността.

Действия преди сключване на договор за покупка на имот

Преди да се пристъпи към сключването на договор за покупка на имот, необходимо да се предприемат няколко задължителни стъпки, които могат да спестят на купувача сериозни главоболия впоследствие.

Първото такова действие е цялостното проучване на продавача. Това е необходимо най – вече в случаите, в които продавачът е юридическото лице – инвеститор, който строи или ще построи сградата, в която се намира имотът, предмет на покупката.

Защо това проучване е важно?

Строителството на сгради е дейност, изискваща както сериозен опит, така и сериозен капитал, а рискът сградата да не бъде довършена или да не бъде довършена в срок, поради изчерпване на финансовите средства на инвеститора, представлява опасност, която винаги следва да бъде взета предвид преди сключване на договор за покупка на имот. Ето защо е важно да се извърши подробна проверка на финансовото състояние на продавача – юридическо лице, а по възможност и предишните му проекти. Това би спомогнало за съставяне на обективна преценка относно потенциала му да довърши сградата.

Проучването на финансовото състояние на продавача има и още една важна функция. Тя се състои в предоставянето на възможност за преценка дали купувачът би разполагал с достатъчно ефективни средства за удовлетворяване на претенция за възстановяване на предплатената сума, ако инвеститорът не успее да изпълни задължението си да построи сградата и да предаде имот в завършен вид.

Случай от практиката

Лицето Х сключва предварителен договор за покупка на имот „на зелено“ от дружество „У“ АД, което се задължава да построи жилищен комплекс и да се снабди с удостоверение за въвеждане в експлоатация в срок от две години от сключване на договора, като в седмодневен срок предаде на купувача обекта (апартамент), предмет на договора. На етап „груб строеж“ (акт 14) дружеството „У“ АД е обявено в несъстоятелност, като единственото му имущество е именно сградата, намираща се в степен на завършеност „груб строеж“.

Лицето Х встъпва в производството като кредитор с цел да потърси начин да получи обратно платената по предварителния договор сума. Преди сключване на предварителния договор Х не проверил финансовото състояние на дружеството „У“ АД, поради което не е имало как да знае, че за последните три години то е натрупало огромни загуби от дейността си.

Второто задължително действие преди сключване на договор за покупка на имот е проучването на самия имот. Това е необходимо както в случаите, в които се купува обект във вече построена сграда, така и когато сградата предстои да бъде построена. Основните цели на това проучване е да се установи собствеността върху имота (земята) и наличието на права на трети лица върху него.

Защо това проучване е важно?

В практиката най – често се срещат един или няколко от следните проблеми:

1. Имотът да има няколко собственици.
За изповядването на сделката е необходимо съгласието на всеки един от тях. Предварителен договор, сключен само с един съсобственик без той да е упълномощен от всички останали, не ги задължава. Така може да се окаже, че купувачът е дал голяма сума по предварителен договор, който не може да произведе действието си спрямо всички собственици на продавания имот. Ако недобросъвестния продавач не разполага с имущество, купувачът би се изправил пред сериозни препятствия при получаването обратно на платената сума.

2. Имотът е ипотекиран.
Ипотеката е вещна тежест, която следва имота, а не собственика. Ако купувачът знае за наличието на ипотека, това не представлява проблем, тъй като той може да плати част от продажната цена на ипотекарния кредитор, а остатъка – на продавача.

Ако, обаче, продавачът не знае за наличието на учредена ипотека, при осъществяването на покупка на имот, той ще плати цялата продажна цена на продавача. В случай че последният не плаща задължението по кредита си, принудителното му изпълнение ще бъде насочено именно към ипотекирания имот. Така може да се окаже, че купувачът е платил цената на имот, който бива продаден на публична продан. Действително, в този случай той може да потърси отговорността на продавача, като заведе иск срещу него за възстановяване на платената сума. В тази ситуация, обаче, успехът на такъв иск се поставя под въпрос.

3. Имотът е обременен със сервитути или право на ползване.

Правото на ползване обикновено се учредява пожизнено, а прекратяването му зависи единствено от волята на ползвателя. Така се оказва, че купувачът, който не е проучил имота и го е купил без да знае за наличието на това право, получава само „голата собственост“ без да има възможност да прекрати правото или да ползва самостоятелно обекта, предмет на договора за покупка на имота.

Случай от практиката

Лицето Х закупува дворно място, в рамките на което има разрушена къща. Идеята му е да разчисти мястото, да построи нова къща и да се пренесе там със семейството си. Когато започва разчистването, изпод строителни отпадъци и биологична маса се появяват тръби, като се оказва, че в полза на съседен имот е учредено право на преминаване на газопреносна мрежа, за което Х не е знаел, тъй като не е направил проучване на имота.

По стечение на обстоятелствата това право на преминаване се оказва нищожно, поради неспазване на установения от закона ред за учредяването му, но 4 години след закупуването на имота, Х не може да започне разчистване и строеж, тъй като газопреносната мрежа препятства тази възможност, а съдебното решение, с което се постановява премахването ѝ е обжалвано от притежателя на правото на преминаване.

Съдържание на договора за покупка на имот

Особено, когато се касае за покупка на имот от дружество – инвеститор, предоставяните на купувача „бланкови“ договори, всъщност представляват договори, изготвени в интерес на инвеститора от неговите адвокати. Тези договори могат да съдържат клаузи, невидими за неспециализирания в областта на договорното и вещно право купувач. Сред тези клаузи могат да бъдат финансовите уговорки, скрити възможности за едностранно повишаване на продажната цена от страна на инвеститора, на която купувачът да не може впоследствие да се противопостави, особености при предаване владението над обекта, предмет на договора за покупка на имот, клаузи, свързани с гаранционното обслужване на строежа и много, много други.

В заключение

Ползването на правна помощ от адвокат по имотно право при сключване на договор за покупка на имот не е задължително. Както видяхме по – горе, обаче, този вид сделки могат да проявят редица особени юридически специфики, които от своя страна, ако не бъдат изчистени своевременно, могат да доведат до сериозни загуби на финанси, време и нерви за купувачите, които са решили просто да се доверят, че спрямо тях няма да се прояви никоя от тези специфики.

______________________________________________________________________

Още интересни теми, свързани с правата и задълженията на страните по различните договори, чийто предмет е имущество, можете да намерите в секциите „Вещно право“ и „Договорно право“.

Адвокатска кантора „Петкова“ предоставя специализирана правна помощ при изготвяне, преглеждане и коригиране на договори за покупка на имот, преговори с продавачи относно договорни клаузи, както и процесуално представителство при неизпълнение на предварителни или окончателни договори.

За контакт:
работно време: от понеделник до петък от 10:00 до 18:00 ч.
адрес: гр. София, ул. „Три уши“ № 2, ет. 3,
тел: +359 885 47 77 57
email: office@petkovalegal.com

Вещно право

Право на ползване. Същност и защита

29.09.202129.09.2021 адв. Цветанка Тодорова

Когато говорим за право на ползване на имот следва да се има предвид, че този термин се използва с различни значения. С него се обозначава едно от вещните права върху чужда вещ. Този термин се употребява и в облигационното право, например в Закона за задълженията и договорите, където се постановява, че „с договора за наем наемодателят предоставя на наемателя една вещ за временно ползване“.

По отношение на установеното право на ползване на имот, като вид вещно право, следва да се има предвид, че общата му правна уредба се съдържа в Закона за собствеността.

Същност и съдържание на установеното от закона право на ползване на имот

Съгласно Закона за собствеността „правото на ползване, включва правото да се използва вещта съгласно нейното предназначение и правото да се получават добивите от нея, без тя да се променя съществено“.

Иначе казано, правото на ползване на имот представлява ограничено вещно право, чрез което се предоставя правната възможност едно лице да използва чужда вещ съобразно нейното предназначение и да получава добивите от нея, без да я променя съществено. Важно е да се обърне внимание по отношение на факта, че като един от видовете ограничено вещно право, то съдържанието на законоустановеното право на ползване на имот се състои от отделни правомощия.

Важен акцент при правото на ползване на имот е, че за разлика от правото на собственост, то е срочно.

Коментираното право също така е неотчуждимо, тъй като се учредява в полза на конкретно лице, т.е. с оглед на неговата личност. В случай, че лицето, в чиято полза е учредено право на ползване на имот почине, то се погасява, тъй като е ненаследимо.

Съдържанието на правото на ползване се изразява в правата и задълженията на ползвателя. Съгласно Закона за собствеността, това са:

1. Правото да се упражнява фактическата власт върху дадена вещ: това правомощие е необходимо, с оглед на факта, че за да се използва дадена вещ, то фактическата власт върху нея следва да бъде предадена на ползващото лице. Това означава, че правомощието „владение“ е съществен елемент от съдържанието на правото на ползване;

2. Правото да се ползва вещта и да се получат добивите от нея: най-общо казано това правомощие се изразява в извличане на полезните свойства на вещта, като законът не посочва изрично какви са начините за използване на вещта, а само границите, обема на това правомощие, а именно според нейното предназначение. Меродавно е предназначението на вещта към момента на учредяване на право на ползване на имот. Последващо изменение е допустимо, но в разумни граници, без вещта да се променя съществено.

3. Учреденото право на ползване на имот съдържа в себе си и други правни действия.

Съгласно закона ползвателят може да отдава под наем чуждата вещ, в заем за послужване и др. Тези сделки по същността си представляват сделки на управление, а не на разпореждане и са допустими при наличие на учредено право на ползване на имот. Точно обратно стои въпросът със сделките, които представляват сделки на разпореждане, като например: ипотеката и залога.Същите съобразно законовите изисквания са недопустими, тъй като ползвателят не може да отчуждава своето право.

Правомощията, които съставляват ограниченото вещно право на ползване на имот, а именно правото да се използва вещта и да се получават добивите от нея са ограничени и във времето, и в начина на упражняването им. Това е така, защото законът съдържа изричното изискване вещта да не бъде променяна съществено. Следва да се има предвид, че ползвателят не отговаря за овехтяването и изхабяването на вещта.

С учредяването на право на ползване на имот възникват правоотношения между лицето, което го е учредило и ползвателя. Част от тези отношения се свеждат до това, че като вид вещно право, правото на ползване е абсолютно и противопоставимо на всички трети лица. То може да бъде противопоставено дори и на собственика на вещта, който е учредил върху същата право на ползване на имот.

Също така, по повод учреденото право на ползване на имот могат да възникат отношения, които да имат облигационен характер, а не вещен такъв, като например собственикът да предаде владението върху вещта на ползвателя, да съдейства за защитата на вещта, върху която е учредено право на ползване.

Съгласно закона, ползвателят има задължението да плаща разноските, свързани с ползването, включително данъците и другите такси, да поддържа вещта в състоянието, в което я е приел, и да я върне на собственика след прекратяване на правото на ползване. Тук следва да се отбележи, че всички тези разноски представляват необходими разноски.

Друг вид разноски, които ползвателят следва да заплати по повод използването на дадената вещ са т. нар „подобрения“.

Също така, видно от цитираната разпоредба, ползвателят на вещта следва да заплати и разноските свързани със заплащане на данъци и такси. По смисъла на данъчните закони, данъчно задължено лице е собственикът, но Законът за собствеността ги възлага в тежест на ползвателя (напр. данък сгради, такса смет и др.).

Следва да се отбележи, че Законът за собствеността изрично предвижда, че задължение на ползвателя е да застрахова вещта и да заплаща разноските свързани със застраховката.

Специфика на ограниченото вещно право на ползване на имот, също така е, че собственикът на вещта, върху която е учредено то, не упражнява фактическата власт върху вещта лично, а чрез ползвателя. Това е и причината, поради която на ползвателя му се вменява задължението да съобщава на собственика за всяко посегателство върху вещта. В случай, че не изпълни това си задължение, ползвателят ще носи отговорност за изплащане на обезщетение за вредите, които са настъпили от неговото бездействие.

Друго задължение на ползвателя е да върне вещта след прекратяване на учреденото право на ползване на имот и то в състоянието, в което тя се е намирала към момента на нейното предване. Но разбира се, следва да се отчете и овехтяването или изхабяването, които настъпват при използването на вещта.

Учредяване и прекратяване на право на ползване на имот

Ограничено вещно право на ползване на имот може да се учреди по един от установените от закона начини, а именно: „вещни права върху чужда вещ могат да се придобиват или учредяват с правна сделка по давност, или по други начини, определени от закона“.

Казано иначе, право на ползване на имот като вид вещно право може да се учреди с договор за учредяване право на ползване или като отделна клауза в такъв договор.

В практиката съществуват и случаи, при които правото на ползване може да се учреди чрез административен акт. Такъв пример се съдържа в Закона за собствеността и ползването на земеделските земи, където се посочва, че: „Министърът на земеделието, храните и горите или оправомощени от него лица и общинските съвети могат да предоставят на гражданите безвъзмездно правото на ползване от държавния или общинския поземлен фонд върху слабопродуктивни земи и върху земи в обезлюдени райони, определени от Министерския съвет. Лицата, обработвали предоставената им земя повече от десет години, могат да придобият безвъзмездно правото на собственост по решение на общинския съвет, а когато се придобива правото на собственост върху земя от държавния поземлен фонд – със заповед на министъра на земеделието, храните и горите.“

Право на ползване на имот може да възникне в следствие на конститутивни съдебни решения или по давност.

Прекратяването на право на ползване на имот също е уредено в закона. Така, то може да се прекрати с уговорения срок, със смъртта на ползвателя, с погиване на вещта, върху което то е учредено или когато не е упражнено в продължение на 5 години от неговото учредяване.

Защита на нарушено право на ползване върху имот

Доколкото често пъти с посегателствата върху учредено право на ползване върху имот се посяга и върху правото на собственост, ползвателят разполага с възможност да защити своето право по съдебен ред, като иска прекратяването на всяко неоснователно действие, което му пречи да упражнява правото си. По същия начин може да бъде защитено правото и спрямо собственика, ако нарушението произлиза от него.

_____________________________________________________________________

Още интересни теми, свързани с правата, задълженията и защитата на права върху имоти, можете да откриете в секцията „Вещно право“.

Адвокатска кантора „Петкова“ предоставя специализирана правна помощ при изготвяне на договори за учредяване и прехвърляне вещни права върху движими и недвижими имоти, както и защита при нарушения на право на собственост и право на ползване върху имот.

За контакт:
работно време: от понеделник до петък от 10:00 до 18:00 ч.
адрес: гр. София, ул. „Три уши“ № 2, ет. 3
тел. 0885 47 77 57
email: office@petkovalegal.com

Вещно право

Имот с много наследници. Как да постъпим?

06.09.202106.09.2021 адв. Цветанка Тодорова

Българското законодателство, чрез Закона за собствеността, предвижда възможност един имот да бъде собственост на множество лица. Едновременно с това, Законът за наследството повелява, че идеалните части на починал съсобственик стават собственост на неговите наследници. По този начин се получава така, че е налице един имот с много наследници, като някои от тях изобщо не се интересуват от него и не полагат грижи за поддръжката и подобряването му, но и не желаят да изкупят частите на другите съсобственици, които предпочитат да не притежават въпросния имот.

Така постепенно възниква въпросът кой е най – добрият начин да се реши проблема със собствеността на част от имот с много наследници. Именно на него ще отговорим в днешната статия, като ще дадем и примери от практиката на кантората.

Делба на имот с много наследници

Един от начините за прекратяване на съсобствеността при наличието на имот с много наследници е делбата, която може да бъде доброволна или съдебна. До втория случай се стига, когато между съсобствениците не може да се постигне съгласие относно разделянето на общото имущество.

Когато се дели недвижим имот, това става задължително с договор, който подлежи на нотариално заверяване. Важно е да се отбележи, че делба може да се извърши дори и когато между съсобствениците има противна уговорка.

Доброволната делба е по – лесният, удобен и евтин начин за прекратяване на съсобствеността. За да може да бъде осъществена, обаче, необходимо е да е налице съгласие между съсобствениците относно конкретните части от имота, които всеки съделител ще получи.

Често пъти, обаче, такова съгласие липсва и е необходимо да се пристъпи към осъществяване на съдебна делба.

Тя се извършва по реда на гражданското процесуално право и в нея следва да участват всички съсобственици. Процедурата се провежда в рамките на две фази, като с решението, с което се допуска делбата, съдът се произнася между кого и за кои имоти следва да се извърши тя. Съдът определя и частите на всеки от съделителите. След това се изготвя разделителен протокол и се призовават страните за теглене на жребий. По този начин се определя кой от съделите коя конкретна част от имота ще получи.

Двете описани по – горе процедури могат да се използват само, ако съответният имот с много наследници е поделяем.

Когато, обаче, имотът не може да бъде разделен, съответно не може да се поставен в един от дяловете, имотът се изнася на публична продан. И макар съделителите да имат право да участват в наддаването в публичната продан, този метод е изключително неудобен, тъй като в повечето случаи продажбата става бавно и на цена, много по – ниска от пазарната.

Продажба на имот с много наследници

Горепосоченият проблем може да бъде преодолян много лесно и ефективно, когато всички съсобственици вземат решение заедно да продадат общия имот с много наследници. Дори и някои от съсобствениците да не желаят да проявят необходимата активност, тяхното съгласие може да бъде получено чрез осъществяване на преговори от упълномощен посредник – адвокат по имотно право.

Важно е да се отбележи, че не може да бъде извършена валидна продажба без да е налице съгласието на всички съсобственици. Това е така, поради две причини.

Първата е, че макар и продажбата на чужда вещ да не е нищожна, тя не може да породи своя ефект, най – вече поради факта, че от чисто практическа гледна точка няма да има нотариус, който да се съгласие да изповяда сделката в този вид.

Втората е, че ако бъдат продадени частите само на съсобствениците, чието съгласие е получено, то продажбата на тези части на трето лице, ще бъде недействителна, ако те не са му предварително предложени за изкупуване при същите условия, при които са предложени на третото лице – купувач.

В случай че е осигурено съгласието на всички съсобственици, винаги е препоръчително по самата сделка да бъде упълномощен само от един от тях или всички заедно да упълномощят посредник – адвокат по имотно право, който да проведе целия процес.

Самото осъществяване на продажбата на имот с много наследници не разкрива сериозни особености спрямо обикновената продажба на имот с един или двама собственици.

Казус от кантората

С нас се свързаха двама от наследниците на къща, намираща се в български планински курорт, върху която право на собственост имаха общо осем души.

От тях, само двамата, които се свързаха с нашата кантора, имали желание да поддържат имота, който в противен случай е щял да се разпадне напълно. Те били и тези, които го ползват сравнително често. Сред останалите шестима съсобственици, трима ползвали имота от време на време, но с твърдението, че нямат излишни пари, отказвали последователно да участват в обикновените ремонти, от които имота се нуждае (напр. ремонт на покрива, на верандата и др.). Последните трима изобщо не се интересували нито от ползването на имота, нито от участие в разходите за него, но и не искали да се откажат от собствеността.

Двамата ползващи имота съсобственици дори бяха поискали да изкупят частите на останалите, но те бяха отказали да продават. Едновременно с това, не беше възможно осъществяване нито на доброволна, нито на съдебна делба, тъй като се касаеше за единен имот, който нямаше как да бъде поделен на осем равни части.

Ситуацията, която на пръв поглед изглеждаше безизходна, включително и поради факта, че част от съсобствениците не бяха в добри отношения с друга част от съсобствениците, беше решена след провеждане на сериозни преговори, които продължиха няколко месеца.

След получаване на съгласието на всички съсобственици, къщата беше продадена като единен имот без да се налага да бъде обявявана на публична продан, съответно без да бъде загубена възможността за продажба на пазарна цена.

Покупка на имот с много наследници

Много често, самият факт, че обект на покупко – продажбата е имот с много наследници, с цел сделката да се осъществи максимално бързо, цената на имота се намалява спрямо пазарната, съответно се появяват и много желаещи да го придобият.

Когато, обаче, разбират, че става въпрос за имот с много наследници, много потенциални купувачи се отказват от идеята, поради притеснения, че е възможно да възникне опасност от предявяване на претенции за собственост от някой собственик, за който те не знаят.

Всъщност, както посочихме по – горе, покупко – продажбата на имот с много наследници, не разкрива сериозни особености спрямо обикновената покупко – продажба.

За да се избегне възможността някой от множеството съсобственици да не е участвал в сделката, респ. спрямо него тя да е недействителна, необходимо е единствено да се направи задълбочено проучване, вкл. и по отношение на наследодателите на собствениците (лицата, от които съсобствениците черпят правата си), за да се установят всички собственици, размера на притежаваните от тях части, наличието на ограничени вещни права в полза на трети лица, в т.ч. и пожизнено право на ползване.

_____________________________________________________________________

Адвокатска кантора „Петкова“ предоставя специализирана правна помощ при:
1. преговори с другите съсобственици с цел организиране продажба на имот с много наследници и изготвяне на всички необходими документи;
2. изготвяне на договори за доброволна делба;
3. процесуално представителство при съдебна делба;
4. правна помощ и проучване на имот преди закупуване и др.

Вещно право

Защита на собственост от нарушения. Как и кога?

06.05.202106.05.2021 адв. Цветанка Тодорова

Всяко едно право може да бъде обект на нарушение от страна на едно или повече лица. Правото на собственост, като абсолютно субективно право, също може да бъде нарушено.

Съществуват различни видове защита на собственост от нарушения, които се прилагат в зависимост от конкретното деяние и обстоятелствата, свързани с извършването му. Защитата може да бъде гражданскоправна или наказателноправна, като в днешната статия ще коментираме темата за защита на собственост от нарушения по реда на Закона за собствеността и гражданския съдебен процес, както и ще дадем примери за такива нарушения и тяхната защита.

Видове гражданскоправна защита на собственост

Връщане на незаконно отнета/завзета собственост

Първият вид вещноправна защита на собственост от нарушения е връщането на незаконно завзето имущество. Съгласно разпоредбите на закона „собственикът може да иска своята вещ от всяко лице, което я владее или държи без да има основание за това“.

Така се оказва, че защита се дава на собственика, когато владението му е отнето. Защита на собственост се постига чрез защита на правомощието владение. Този вид иск е уреден като вещен, собственически иск. С него може да се защитават вещни права, съдържащи правомощието владение. С този вид иск може да се защитава не само частна, но и държавна собственост. Надлежните страни по този иск са – ищец: само собственикът на вещното право, ответник – „всяко лице което владее или държи чужда вещ без да има правно основание“.

[!] ПРИМЕР [!] Иван и Никола са наследници на къща в равни части. Къщата, обаче, се ползва само от Иван, който е сменил ключалките и Никола няма достъп и не може да ползва своята част от собствеността. В този случай, Никола ще може да образува съдебно дело срещу Иван, с което да поиска съдът да му възстанови възможността да ползва своята част от къщата.

ИЛИ

[!] ПРИМЕР [!] Борис е дал своя вещ (моторна косачка, музикална уредба, автомобил, земеделска машина и др.) за ползване на Илия, като са се уговорили вещта да бъде върната след месец. Минава месец, обаче, Илия не си вдига телефона или продължава да отлага връщането на вещта. Борис може да поиска от съда да осъди Илия да му върне вещта. В този случай, ако вещта се окаже изгубена или развалена, може да иска нейната равностойност.

На второ място, законът предвижда още и че „собственикът може да иска прекратяването на всякакво неоснователно действие, което му пречи да упражнява своето право“. И тук ищецът по този иск следва да докаже своето право на собственост, както и че неговото право на собственост е нарушено от ответника. Този иск се отличава с това, че той дава правна защита на собственост без то да е нарушено от ответника. Той е средство за защита срещу всяко пряко или косвено неоснователно действие, което пречи на собственика да упражнява своето право на собственост. С този вид иск може да се иска не само защита право на собственост, но и ограничени вещни права.

[!] ПРИМЕР [!] Петър е учредил право на преминаване върху имота си в полза на Димитър. Петър, обаче, продава имота на Александър, който го прегражда и по този начин пречи на Димитър да се ползва от правото си на преминаване. Димитър има право да заведе иск срещу Александър, с който съдът да му разпореди да премахне оградата, така че необезпокоявано да може да минава.

На трето място, защита на собственост от нарушения може да бъде осъществена и чрез иск за определяне на граници. Според закона „собственикът на недвижим имот може да иска определяне на границите между своя и съседните имоти“. Това е особен вид иск, основан на правото на собственост. От друга страна, законът урежда и възможност да се иска отстраняване на непълноти и грешки в кадастралния план, при който също може да има спор за гранична линия.

Защитата на собственост чрез иск за определяне на граници, както подсказва неговото наименование, може да бъде предявен само в случай, че се касае за съседни недвижими имоти, при които границата е неясна, неизвестна или спорна.

За да се предяви такъв иск следва да се има предвид, че при неясноти или несъответствия между определена с устройствения план гранична линия и нейното трасиране, несъответствието се отстранява по административен ред от техническите служби. Поради това, този вид иск е допустим само при неурегулирани поземлени имоти. Характерна особеност при този вид иск е, че всяка от страните се явява и ищец, и ответник по иска.

Най – често този иск се предявява, когато има спор между собственици на земеделски земи, относно реалните граници на имотите им. Често защита на собственост по този ред се търси и когато съсед е преградил част от имот, който принадлежи на другиго.

Защита на собственост чрез установяването или отричането ѝ по съдебен ред

Вторият вариант за вещноправна защита на собственост е предявяването на т. нар „установителен иск“ за право на собственост.
Този вид защита предоставя възможността на всяко лице не само да предяви иск за възстановяване на правото си, но и да установи съществуването или несъществуването на едно правно отношение или едно право, когато има интерес от това. Този вид иск може да има за предмет всякакви права – вещни, облигационни, семейни. Търсената с него защита се изчерпва в силата на присъдено нещо, с която спорното право се потвърждава или отрича.

Целта му е да внесе яснота, определеност и безспорност в гражданските отношения. Специфичното при него е, че спорното право трябва да е възникнало, да съществува реално. Също толкова важно е лицето, което предявява такъв иск да има правен интерес от неговото предявяване. Най – общо казано, такъв интерес възниква, когато спорното право се претендира или отрича, защото всяко оспорване поражда вероятност за нарушаване на вещното право. Предметът на делото следва да е претендирането или отричането на едно право по повод на една и съща вещ.

Има два вида установителни искове.

Единият от тях е т.нар положителен установителен иск, когато ищецът твърди, че спорното право съществува.

Вторият е т.нар. отрицателен установителен иск, когато ищецът отрича съществуването на спорното право.

Надлежните страни по този вид иск се определят на базата на наличето на правен интерес. Например при отрицателен установителен иск, надлежен ответник е собственикът, чието право се отрича. А при положителен установителен иск ищец е собственикът на вещта, а ответник е този който оспорва правото на ищеца.

Тъй като този вид иск не е уреден изрично във вещното право, то допустимостта му се поставя в зависимост от това дали съществува друга форма на защита на конкретното право. В случай, че нарушеното право може да бъде защитено с друг вид иск, то предявяването на установителния иск ще е недопустимо.

_____________________________________________________

Още интересни теми, свързани с имотни дела, както и с права и задължения, при упражняването на право на собственост, право на преминаване, право на строеж и др., можете да намерите в секцията „Вещно право“.

Адвокатска кантора „Петкова“ предоставя специализирана правна помощ по имотни дела.

За контакт:
адрес: гр. София, бул. „Христо Ботев“ № 48, ет. 2, офис 207
тел. + 359 885 47 77 57
email: office@petkovalegal.com

Вещно право

Съсобственост и правила за ползване на обща вещ

11.04.202111.04.2021 адв. Цветанка Тодорова

Какво означава понятието "съсобственост"?

Понятието „съсобственост“ означава правния статут на дадена движима и/или недвижима вещ, която се притежава от две или повече лица.

Според законовото определение на Закона за собствеността „правото на собственост може да принадлежи и общо на две или повече лица – държавата, общините и други юридически или физически лица. Частите на съсобствениците се считат за равни до доказване на противното“.

Нека разгледаме по – подробно какви са правата и задълженията на съсобствениците и възможностите за тяхната защита.

Права и задължения на съсобствениците

Съгласно разпоредбите на Закона за собствеността всеки от съсобствениците участва в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с частта си.

Това означава, че всеки съсобственик участва в печалбите и разходите на общата вещ съобразно идеалните части от правото на собственост, които притежава.

Например, ако двама души притежават по 1/2 идеална част от общ апартамент, който дават под наем, всеки от двамата ще дължи 1/2 от разходите за ремонт и ще има право на 1/2 от получавания наем.

Всеки от съсобствениците на вещта може да владее вещта, но съответно на своя дял и по начин да не пречи на останалите съсобственици да си служат с нея съобразно правата им.

ВАЖНО! Ако един от съсобствениците пречи на останалите да упражняват своята фактическа власт върху вещта, те разполагат с възможността да поискат по съдебен ред той да бъде осъден да прекрати всяко неоснователно действие, което им пречи да упражняват своите права.

Всеки от съсобствениците разполага с възможността да ползва вещта, съобразно нейното предназначение и по начин да не пречи на другите съсобственици да си служат с нея според правата им. Това означава, че всеки един от съсобствениците може да ползва общата вещ, която е обект на съсобственост, но той следва да се ограничи, на първо място, от предназначението на вещта. Например, един гараж, който се намира в режим на съсобственост, не може да се ползва от един от съсобствениците за жилище.

На второ място, съсобственикът е ограничен в ползването на вещта и от правата на всички останали съсобственици. Така, например, ако трима души са съсобственици на вила, никой от тях не може да ползва частта на другите без тяхно съгласие.

На трето място, всеки от съсобствениците може свободно да се разпореди със своя дял от правото на собственост върху вещта, без да е необходимо съгласие на останалите съсобственици. Единственото изключение от това правило касае продажба на дял от правото на собственост върху недвижим имот. Тогава Законът за собствеността изисква съсобственикът да предложи своя дял от правото на собственост първо на останалите съсобственици, при същите условия, при които е обявен за продажба. В случай, че никой от тях не е приел да изкупи дела, тогава съсобственикът може да предложи своя дял и на трети лица.

Що се отнася до задълженията на съсобствениците, всеки от тях е длъжен да участва в „тежестите на общата вещ съразмерно на частта си“. Това означава, че всеки съсобственик следва да участва във всички разноски, които произхождат от поддържането на вещта, съобразно своя дял.

Права на съсобственика - подобрител

Когато говорим за съсобственост върху вещ, възможно е само един от съсобствениците да е извършил подобрения върху нея. В този случай, той може да поиска от останалите съсобственици, разликата между размера на своя дял от правото на собственост и стойността на извършените подобрения.

Пример:
Иван, Петър и Мария наследяват триетажна къща, като се договарят всеки един от тях да получи по един етаж, т.е. всеки има по 1/3 от тази съсобственост. Петър решава да постави външна изолация на цялата къща, чиято стойност е 9 000 лв., платена изцяло от него. В този случай, той има право да поиска от Иван и Мария да му платят всеки по 3 000 лв., съобразно размера на тяхната 1/3 част и след приспадане на неговата 1/3 част.

По друг начин стои въпросът, когато са направени разноски и/или подобрения върху чужда вещ. Право да иска разноските, направени върху чуждия имот има само владелецът. Неговата претенция е спрямо собственика.

Разликите в режима на отношенията между собственика и други лица, които са направили подобрения върху чуждата вещ са следните:

Държателят – преобретател: държателят не е владелец, защото не държи вещта като своя, а я държи за друго лице. Тогава отношенията между него и собственика на вещта ще се уредят от нормите на облигационното право. Така, Законът за задълженията и договорите му дава право да прихване разноските, които е направил за дребни поправки, от наема;

Носителят на вещно право върху чужда вещ: ползвателят или суперфициарът също правят разноски във връзка с ползването и застрояването на чуждия недвижим имот. Но тези разноски са за тяхна сметка.

По правилата на Закона за собствеността владелецът има право на два вида разноски – необходими и полезни разноски.
Необходими са разноските, без които вещта съществено би се повредила илипогинала. Полезните разноски се наричат „подобрения“. Това са онези разноски, които не са необходими за запазване на вещта, но са довели до увеличаване на нейната стойност.

Право на вземания за необходимите разноски имат, както добросъвестният, така и недобросъвестният владелец. За целта следва да съществува обективна необходимост от извършването на тези разноски.

Съществуват разлики при режима на вземания за необходимите разноски за добросъвестния и недобросъвестния владелец.

На първо място, добросъвестният владелец може да иска за подобренията, които е направил, сумата, с която се е увеличила стойността на вещта вследствие на тези подобрения. Това увеличение се определя към деня на постановяване съдебното решение. Законът указва ясно как и кога ще се определи размерът на увеличената стойност. Тази сума е равна на разликата между стойността на имота към датата на постановяване на съдебното решение и стойността на тази сума към същата тази дата, ако извършените подобрения не бяха направени. Определящи в този случай са пазарните цени към деня на съдебното решение.

Той може да иска да му се заплатят необходимите разноски, които е направил за запазване на вещта. До заплащане на подобренията и на разноските той има право да задържи вещта. т

Oт така посочените правила става ясно, че за да поиска разликата от стойността на вещта преди подобренията и след това, както и разноските за тези подобрения лицето, което ги е осъществило следва да е добросъвестен владелец. Такъв ще е ако владее вещта на годно правно основание.

По – различни са правилата, когато е налице недобросъвестно владение. Според закона, „недобросъвестния владелец дължи на собственика добивите, които е получил и които е могъл да получи, както и обезщетение за ползите, от които го е лишил, като се приспаднат направените за това разноски. Той може да иска да му се заплатят и направените от него необходими за запазването на вещта
разноски“.

Горното показва, че за разлика от добросъвестния владелец, недобросъвестният има правото само на заплащане на разноски и то необходими, за запазването на вещта. Недобросъвестен е владелецът, когято владее вещта без правно основание.

_______________________________________________________

Още интересни теми, свързани със законовите правила при право на собственост и съсобственост, можете да намерите в секцията „Вещно право“.

Адвокатска кантора „Петкова“ предоставя специализирана правна помощ и защита при нарушения в случай на съществуваща съсобственост на вещ или имот.

Вещно право

Нямам нотариален акт за имота си. Какво да правя?

26.02.202024.11.2021 адв. Силвия Петкова

Как да постъпя, ако нямам нотариален акт за имота си?

В практиката често се случва като собственик на един имот да нямам нотариален акт за него или за част от него. Причините за това могат да бъдат много разнообразни. Така например, възможно е имотът да е наследствен от прабаба/прадядо и техният нотариален акт да е изгубен. Може собствеността върху имота да е възникнала толкова отдавна, че нотариален акт изобщо да не съществува. Възможно е също да става въпрос за имот – обща собственост на разведени съпрузи, само един от които го ползва. Съществуват толкова много житейски хипотези, в които човек си задава въпроса „Нямам нотариален акт за имота си. Какво да правя?“.

Отговор именно на този въпрос ще дадем в днешната статия. Още в началото трябва да отбележим, че във всички подобни хипотези проблемът се решава с издаване на констативен нотариален акт. Той може да бъде издаден въз основа на документи или въз основа на обстоятелствена проверка. Кой от двата метода е подходящ за конкретния случай се преценява индивидуално според обстоятелствата по него.

Как се придобива недвижим имот по давност?

Един от начините за разрешаване на проблема, когато нямам нотариален акт за имота, който ползвам е чрез придобиването му по давност.

Нека разгледаме общите положения.

Констативен нотариален акт

Този вид акт, както подсказва неговото наименование, се издава с цел „констатиране“ (установяване) съществуването на право на собственост, когато нямам нотариален акт, който да го удостовери. Според Гражданския процесуален кодекс

Когато като собственик на имот нямам нотариален акт за правото си, мога да се снабдя с такъв, след като установя с надлежни писмени доказателства пред нотариуса своето право.

Ако, обаче

собственикът не разполага с такива доказателства или ако те не са достатъчни, нотариусът извършва обстоятелствена проверка за придобиване на собствеността по давност.

Констативен нотариален акт по документи

Когато нямам нотариален акт за собствеността си, но разполагам с други документи, с които мога да я удостоверя (напр. заповед на кмет за прехвърляне), производството е доста бързо, опростено и не разкрива особености. То започва с подаване на молба до нотариуса. Той трябва да бъде с район на действие, съвпадащ с района, в който се намира имота. Към молбата се прилагат документите, въз основа на които се претендира собствеността. Това могат да бъдат, например, нотариалния акт на починал родител, заедно с удостоверение за наследници.

Констативният нотариален акт по документи може да бъде издаден и въз основа на съдебно решение за делба, предварителен договор, обявен за окончателен и др.

ВАЖНО!!! Към молбата следва да се приложи и данъчна оценка и скица на имота.

Съобразно приложените документи, нотариусът преценява дали са налице достатъчно доказателства, удостоверяващи собствеността. В случай че преценката е положителна, той издава констативния нотариален акт.

Констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка

Тази хипотеза ще бъде налице, когато собственикът не разполага с документи, удостоверяващи собствеността или те не са достатъчни. В този случай нотариусът следва да извърши т. нар. обстоятелствена проверка за придобиване на имота по давност. Тя се състои в събиране на доказателства, вкл. и изслушване на свидетели относно наличието на непрекъснато владение от страна на конкретно лице. Това производство може да продължи доста дълго и само по себе си разкрива множество особености и проблеми.

Производството по издаване на констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка, също като производството въз основа на документи, започва с молба на собственика до нотариуса. И в този случай компетентният нотариус е този, чийто район на действие съвпада с местонахождението на имота. По принцип съществува изискване към молбата да се приложат данъчна оценка и скица на имота.

Любопитно!!! В случаите, в които се иска издаване на нотариалния акт за идеална част от съсобствен имот, снабдяването с данъчна оценка и скица не представлява трудност. Това е така, тъй като всеки един от съсобствениците има право да иска и да получава такива документи. Трудностите възникват тогава, когато се търси издаването на нотариалния акт за цял имот, по отношение на които собственикът не е вписан никъде като такъв.

В тези случаи общинските служби отказват издаване на данъчна оценка, а Агенцията по кадастър не предоставя скица. Така собственикът се оказва в омагьосан кръг, в който нотариусът не може да издаде нотариалния акт без данъчна оценка и скица, а компетентните органи не могат да издадат данъчна оценка и скица без документ за собственост.

Тази неприятна ситуация може да се преодолее като се поиска от нотариуса да издаде удостоверение за наличие на започнало производство за издаване на нотариален акт по обстоятелствена проверка. Възможно е също с молбата да се поиска от нотариуса сам да изиска издаването на тези документи.

Особеност на това производство

е и необходимостта от извършване на разпит на свидетели. Според закона, те трябва да бъдат (най – малко) трима и по възможност да са съседи на имота. Законът казва „по възможност“, тъй като не за всеки имот могат да се осигурят такива. Затова и няма пречка свидетелите да бъдат други лица, вкл. и роднини на собственика. Стойността на техните показания, обаче, ще се преценява от нотариуса.

След като бъдат събрани достатъчно доказателства, че молителят действително е собственик на имота, нотариусът издава искания нотариален акт.

Възможно е, обаче

такива доказателства да не бъдат събрани и нотариусът да откаже издаването на искания констативен нотариален акт. Този отказ, обаче, подлежи на съдебен контрол. Той се осъществява чрез подаване на частна жалба до съответния окръжен съд.

Потенциални проблеми

Потенциалните проблеми, които биха могли да възникнат в случаите на издаден констативен нотариален акт и най – вече на този, издаден въз основа на обстоятелствена проверка, е възможността за неговото оспорване, което може да се изразява както в доказване на свои права, противопоставими на тези на титуляра на акта, така и в опровергаване на фактите, обуславящи посоченото в акта придобивно основание или доказване, че признатото право се е погасило или е било прехвърлено другиму след издаване на акта.

Такова оспорване може да се проведе както в рамките на висящ исков процес във връзка със спор за собствеността върху съответния имот, така и самостоятелно.

В заключение

Твърде често често към кантората се отправят запитвания от отчаяни хора, които не разполагат с документи за собственост за имота си и се страхуват, че няма да могат да докажат качеството си на собственици. Както видяхме в днешната статия, това не е така. Двете възможности за издаване на констативен нотариален акт са създадени в законодателството именно за такива случаи.

_____________________________________________________________________

Отговорите на други важни въпроси, свързани с движимо и недвижимо имущество, можете да намерите в секцията „Вещно право„.

Адвокатска кантора „Петкова“ предлага специализирана правна помощ за издаване на констативни нотариални актове.

За контакт:
работно време: от понеделник до петък от 10:00 до 18:00 ч.
адрес: гр. София, ул. „Три уши“ № 2, ет. 3
тел.: +359 885 47 77 57
email: office@petkovalegal.com

Принудително изпълнение, Вещно право, Договорно право

Образувано дело срещу мен – какво да правя?

24.04.201930.08.2021 адв. Силвия Петкова

Преди няколко дни в кантората ми дойде г-н Х с молба за помощ. Получил призовка за явяване в съдебно заседание, насрочено за след седмица, по образувано дело срещу него пред граждански съд. В хода на консултацията разбрах, че господин Х е получил съобщение за образуването на това дело преди една година, но той не предприел никакви действия, защото мислил, че „ще се размине“. В днешната статия ще разберем защо г-н Х е закъснял с търсенето на правна помощ и ще загуби делото.

Какво означава това, че срещу мен има образувано дело?

Това означава, че някой е подал срещу мен искова молба в гражданския съд. В този случай, ще имам качеството на „ответник“ по делото.

Причините този някой да подаде такава молба могат да бъдат най – различни. Една от най – често срещаните е, че не съм изпълнил/а свое договорно задължение по отношение на него. Тоест, аз и г-н/г-жа У имаме договор, с който аз се задължавам, например, да платя определена сума срещу услуга или предоставяне на вещ в собственост или за ползване, но не съм изпълнил това задължение.

Или обратно, задължил/а съм се да предоставя определена услуга или да прехвърля някаква вещ в собственост или за ползване, срещу определена сума, но не съм го направил/а. След като не съм се съгласил/а да изпълня доброволно, г-н/г-жа У искат от съда да ме осъди да го направя. И така се сдобивам с образувано дело срещу мен.

N.B. Това, че някой е подал искова молба срещу мен не означава непременно, че съм неизправен длъжник. Напълно възможно е г-н/г-жа У да иска от мен нещо, което изобщо не дължа. Това е така, тъй като всеки може да съди всекиго за всичко, но това не означава, че ще успее да спечели делото, тъй като трябва задължително да докаже претенцията си.

Много е важно веднага след като получа съобщение от съда с приложен препис от исковата молба за образувано дело срещу мен да потърся адвокатска помощ! Навременно предприетите действия по защитата ми могат да ми подсигурят спечелването на делото. Защо това е така, ще разберем малко по – нататък в настоящата статия.

Кой може да участва в образувано дело срещу мен?

Всеки гражданин и всяко юридическо лице може да се обръща към съда за съдействие. Въпреки това, обаче, за да се стигне до образувано дело срещу мен, този, който ме „съди“ (ищец) трябва да има правен интерес.

Правният интерес, от своя страна, означава, че ищецът има някакво право, което аз съм засегнал/а чрез неизпълнение на свое задължение. Източник на това задължение може да бъде законът (напр. да не се вреди другиму) или договорно (напр. договор за покупко – продажба). Във всички случаи правният интерес се доказва от този, който твърди наличието му.

N.B. Общ принцип на процесуалното право е, че на доказване подлежат положителните факти. Например, че съм платил/а определена сума пари по договор. Тежестта на доказване тежи върху този, който ги твърди. По изключение, може да се наложи да бъдат доказвани отрицателни факти. Обичайно, тогава тежестта на доказване се обръща. Така е, например, при отменителния иск по чл. 135 от Закона за задълженията и договорите, където ответникът трябва да докаже, че не е знаел определеното в разпоредбата обстоятелство.

Защо трябва незабавно да потърсим правна помощ при наличието на образувано дело?

И така, стигнахме до отговора на въпроса защо г-н Х от нашия казус по – горе е закъснял с търсенето на адвокатска помощ и защо това ще доведе до неговото осъждане.

Обикновено разбираме, че срещу нас има образувано дело, когато получим съобщение от гражданския съд с приложен препис от искова молба. В общия случай разполагаме с едномесечен срок да отговорим на тази искова молба и да представим доказателства, които да подкрепят твърденията ни. Трябва да знаем, че има и някои особени производства, в които срокът за отговор е по – кратък (напр. при търговските спорове). Във всички случаи, в съобщението, което сме получили от съда ни е указано в какъв срок можем да подадем отговор.

Подаването на отговор на исковата молба по вече образувано дело не е задължително по закон, а зависи изцяло от това дали желаем да се защитаваме по него. В случай че решим да оспорваме твърденията на ищеца, добре е да потърсим адвокат, който да ни посъветва как да го направим. Правната помощ от специалист е необходима, поради това, че отговора на исковата молба е особено действие, което има определени последици.

Какви действия можем да предприемем с отговора на исковата молба?

На първо място, с отговора на исковата молба оспорваме твърденията на ищеца и даваме на съда своята гледна точка за казуса.

На второ място, с него представяме и доказателствата, които имаме и които подкрепят твърденията ни или опровергават твърденията на ищеца.

Трето, само с отговора на исковата молба (или в срока за отговор) можем да предприемем определени действия, които са от значение за защитата ни. Такива действия могат да бъдат:

1. да предявим насрещен иск. Такъв иск се предявява, когато ние също имаме претенция срещу ищеца. Пример: „Топлофикация“ иска от съда да ни осъди да платим сумата от 3 000 лв. Тази сума дължим за предоставена от компанията услуга за определено време, в което сме се ползвали от нея. Ние, обаче, когато все още сме си плащали задълженията, за определен период сме надплатили, тъй като ползването на услугата е било начислено на база предходно ползване. В този случай, за приспадане на надплатената сума, имаме право на насрещен иск.

2. да предявим инцидентен установителен иск. С него ответникът, може да поиска съдът да се произнесе и относно не/съществуването на едно оспорено правоотношение, от което зависи изцяло или отчасти изходът на делото. Пример: Господин У иска от съда да ни осъди да му платим определена сума по договор, който имаме с него. С инцидентен отрицателен установителен иск можем да искаме от съда да приеме, че този договор е нищожен.

3. да привлечем трето лице – помагач. Това лице трябва да е по някакъв начин заинтересувано от изхода на делото.

4. да оспорим истинността на документ, представен с исковата молба.

5. да направим възражение за изтичане на погасителна давност. Повече за това възражение можете да научите в статията „Защита срещу претенции, чиято погасителна давност е изтекла„

6. да направим възражение за прихващане.

Какви са последиците от неподаването на отговор на исковата молба по образувано дело?

Последиците от неподаването на отговор в законоустановения срок са изключително неприятни. Ако не подадем отговор, не представим/не изискаме доказателства или не упражним правата, които изброихме по – горе губим възможността да направим това в по – късен етап от делото. Изключение се допуска, ако пропускът ни се дължи на особени непредвидени обстоятелства. Такова обстоятелство ще бъде, например, престой в болнично заведение.

Много често се случва при мен да дойдат клиенти, които казват

Ама аз не съм се явил на делото. Как така има решение срещу мен?

Това е още една от неприятните последици от неподаването на отговор на исковата молба. Допълнително условие е да не сме се явили в първото по делото заседание и ицещът да е поискал да се постанови неприсъствено решение. Така се оказва, че сме се сдобили с едно решение, което е срещу нас без да сме имали възможност да се защитим по най – добрия начин.

Тази ситуация, за съжаление, е твърде често срещана. Много хора си мислят, че стратегията на „заравяне на главата в пясъка“ ще бъде в тяхна полза. Така те, като получат съобщение за образувано дело срещу тях или не го приемат или се направят, че не са го видели, мислейки че няма как да бъдат осъдени.

Това, обаче, не е така. Съдебните дела не са нищо страшно. Достатъчно често се случва ответниците да печелят дела, поради това, че са предприели навременни и адекватни мерки за защита. Затова, когато получите съобщение с приложена искова молба, не бъдете като г-н Х от казуса в началото. Потърсете специализирана правна помощ, за да сте сигурни, че защитата Ви ще бъде организирана добре. Така шансовете да не бъдете осъдени значително се повишават.

_______________________________________________________________________

Още интересни теми, свързани с образувани дела срещу длъжници, четете в секцията „Принудително изпълнение“.

Адвокатска кантора „Петкова“ предоставя висококвалифицирана правна помощ и представителство по изпълнителни дела пред ЧСИ и срещу колекторски фирми.

За контакт:
адрес: гр. София, ул. “Три уши” № 2, ет. 3
работно време: от понеделник до петък от 10:00 до 18:00 ч.
тел. +359 885 47 77 57
email: office@petkovalegal.com

Вещно право, Семейно и наследствено право

Договор за доброволна делба. Какво трябва да знаем?

01.03.201930.08.2021 адв. Силвия Петкова

Твърде често, особено при наследяване, възниква съсобственост между две или повече лица. В много случаи обаче, съсобствеността предизвиква множество неудобства, които съсобствениците желаят да избегнат. Пътят за това е извършването на делба на съсобственото имущество. Тази делба може да бъде съдебна или доброволна, като подписването на договор за доброволна делба винаги е по – добрият вариант. Това е така, тъй като чрез взаимни отстъпки съсобствениците могат да се споразумеят по начин, че всеки един от тях да бъде удовлетворен.

Същност на договора за доброволна делба

Съгласно Закона за собствеността, договор за доброволна делба може да бъде сключен само в писмена форма с нотариално заверени подписи. Формата е за действителност и се отнася за движими вещи на стойност над 50 лв., както и за недвижими имоти. Ако движимата вещ, която ще се дели е на стойност под 50 лв., то не е нужно да се спазва писмената форма с нотариално заверени подписи. Предвид икономическата обстановка, обаче, тази хипотеза е практически много рядко приложима.

Страни по договор за доброволна делба

Страни по договор за доброволна делба могат да бъдат само съсобствениците на делбеното имущество. Важно е да се има предвид, че в доброволната делба е необходимо участието на всички съсобственици. Ако някой от тях не бъде включен, тогава делбата ще бъде изцяло нищожна, т.е. няма да породи желаните правни последици.

Предмет на договор за доброволна делба

Предмет на всеки договор за доброволна делба може да бъде имущество – движимо, недвижимо или и двете. Например, Х и У са наследили един двустаен апартамент на стойност 100 000 лв., един тристаен апартамент на стойност 200 000 лв. и един автомобил на стойност 10 000 лв. В този пример вариантите на действие са много.

Възможно е страните да се уговорят, че Х ще получи двустайния апартамент и автомобила, а У – тристайния апартамент като изплати на Х 90 000 лв. уравнение. Възможна е уговорка, според която Х получава цялото имущество, но ще трябва да уравни дела на У в пари – 300 000 лв. Накратко казано Х и У могат да се уговарят по всякакъв начин кой коя част от имуществото да получи, като задължително съсобственикът, получил по – малък дял от общото имущество има право да получи парично уравнение.

Правни възможности на съсобствениците

Всеки съсобственик може да иска да бъде извършена доброволна делба на общата вещ, дори и да е налице противна уговорка. Изключение от това правило се прави, когато извършването на делбата е несъвместима с естеството и предназначението на вещта.

Всеки съсобственик може да иска своя дял в натура, доколкото това е възможно. Неравенството на дяловете се изравнява с пари. Имотите, които не могат да се поделят удобно, се изнасят на публична продан.

N.B. Когато с договора за доброволна делба се поделят земеделски земи, законът не допуска разделянето на нивите на части по – малки от 3 декара, на ливадите на части по – малки от 2 декара и на лозята и овощните градини на части по – малки от 1 декар.

В случай че някое имущество бъде пропуснато при сключване на договора за доброволна делба, то се поделя отделно.

Оспорване на договор за доброволна делба

Въпреки че е уредена в Закона за собствеността и в Закона за наследството, доброволната делба все пак е договор. Тя представлява съглашение между две или повече страни, които с цел да ликвидират съсобствеността си, се разпореждат с общо имущество. Поради тази своя характеристика, за неуредените въпроси по аналогия следва да се приложи Законът за задълженията и договорите (ЗЗД).

Общите основания за нищожност на договорите са противоречие или заобикаляне на закона и накърняване на добрите нрави. Нищожност е налице при договори, при които липсва съгласие или основание, предметът е невъзможен, предписаната от закона форма не е спазена или договорът е привиден. В допълнение към общите основания, доброволната делба ще бъде нищожна, ако някой от съделителите не е участвал в него.

Общите основания за унищожаемост на договорите са липса на дееспособност или при неспазване изискванията на законното представителство. Унищожаеми са още договорите, сключени при грешка, измама, заплашване или крайна нужда. И тук, законът предвижда особеност по отношение на договора за доброволна делба.

Той не може да бъде оспорван като сключен поради погрешка. Изключение се прави само, в случай че някой от съсобствениците е увреден с повече от 1/4 от стойността на дела му. Разлика спрямо общите правила на оспорване на договор, сключен поради грешка е налице и по отношение на срока за оспорване. Съгласно чл. 32, ал. 2 от ЗЗД

Правото да се иска унищожение се погасява с тригодишна давност. Давността започва да тече от деня, в който грешката е била открита.

По отношение на договора за доброволна делба, оспорването може да бъде направено до изтичане на 1 година от извършване на делбата. Унищожение не се допуска, ако преди постановяване на решението от последната съдебна инстанция делът на увредения бъде допълнен в пари или натура от останалите съсобственици.

__________________________________________________________________

Още интересни теми, свързани с правата и задълженията между роднини и начините за уреждане на имуществените отношения между тях, можете да намерите в секцията „Семейно и наследствено право“.

Адвокатска кантора „Петкова“ предоставя специализирана правна помощ при необходимост от изготвяне на договор за доброволна делба, както и представителство в производства по съдебна делба.

За контакт:
работно време: от понеделник до петък от 10:00 до 18:00 ч.
адрес: гр. София, ул. “Три уши” № 2, ет. 3
тел. 0885 47 77 57
email: office@petkovalegal.com

Вещно право

Как се придобива недвижим имот по давност?

19.02.201930.08.2021 адв. Силвия Петкова

В кои случаи и по какъв ред е възможно придобиване на имот по давност?

В съвременните демократични общества собствеността е публична и частна. А способите за нейното придобиване са чрез правна сделка, чрез наследяване и посредством придобивна давност.

Какво означава „придобивна давност“?

В правото съществуват два вида давностни срокове – погасителна и придобивна. Сама по себе си, давността представлява период от време, изтичането на който поражда определени правни последици. В случая на придобивната давност правните последици се състоят в придобиването на право на собственост (или друго ограничено вещно право).

Условия за придобиване на имот по давност

Тези условия са две.

Първото от тях е да е налице владение на имота. Владението е упражняване на фактическа власт върху вещ, която владелецът държи, лично или чрез другиго, като своя. Важното тук е поведението на владелеца – той си служи с имота по начин, показващ намерението му да го „свои“. Законодателят е улеснил възможността за доказване на владението, като е предвидил оборимата презумпция на чл. 69 от Закона за собствеността. Съгласно тази разпоредба

Предполага се, че владелецът държи вещта като своя, докато не се докаже, че я държи за другиго.

Второто условие е упражняване на непрекъсната фактическа власт в продължение на законоустановен период от време. Въпросът какво означава „непрекъсната“ фактическа власт няма еднозначен отговор и се преценява за всеки конкретен случай. Съществуват, обаче, общи критерии на база, на които може да се прецени дали е налице това второ условие. Съобразно тези критерии, властта е непрекъсната, когато е упражнявана явно, трайно и необезпокоявано. Необходимо е още владелецът да е предприел мерки за изключване на въздействието на други лица върху имота. Такова действие би било, например, поставянето на ограда.

Прекъсване на владението

Владението се смята за непрекъснато, ако е продължило повече от шест месеца. От гледна точка на доказването, необходимо е владелецът да докаже, че е владял в различни времена, за да се смята, че е владял и в промеждутъка. Така например, установява се, че едно лице е владяло даден имот през януари, февруари, март, май, септември и декември. В този случай законодателят счита, че то е владяло и през останалите месеци от годината. Как се доказват моментите на владението също се решава за всеки конкретен случай. Това може да стане, например, чрез документи за платени данъци, битови сметки, за извършени ремонтни дейности и т. н.

При неупражняване на владение в продължение на повече от 6 месеца, то се прекъсва. Ако лицето отново установи фактическа власт върху имота, ще започне да тече нов срок, а изтеклият няма да се присъедини. С това се прекъсва и възможността за придобиване на имот по давност.

Особена хипотеза на присъединяване на владението

Законът за собствеността предвижда една особена хипотеза на присъединяване на владението на праводателя. Съгласно чл. 82

Владелецът може да присъедини към своето владение и владението на праводателя си.

Това означава, че ако лицето, което владее определен недвижим имот почине след 8 години непрекъснато недобросъвестно владение, неговите наследници ще придобият имота по давност след още 2 години.

Какъв период от време трябва да изтече, за да се осъществи придобиване на имот по давност?

В зависимост от това дали владението е добросъвестно или не, този период от време е различен.

Добросъвестно владение е налице при наличието на две предпоставки. Първо, владелецът да е придобил владението на правно основание, годно да го направи собственик. Такова правно основание е всяка правна сделка, като покупко – продажба, дарение, прехвърляне срещу задължение за издръжка и гледане и др.). Второ, владелецът трябва да не знае, че праводателят му не е собственик или че не е спазена предписаната от закона форма. Какво означава това? Например, Мария продава на Петър къщата на баба си. Петър мисли, че Мария е реалният собственик и купува от нея. Той е добросъвестен владелец и ще придобие право на собственост върху къщата след 5 години непрекъснато владение.

По аргумент от противното, недобросъвестното владение ще бъде налице, когато владелецът знае, че придобива от несобственик или че предписаната от закона форма не е била спазена. В горния пример, Петър ще бъде недобросъвестен, ако знае, че не Мария, а баба ѝ е собственик на къщата. Тогава той ще може да я придобие след 10 години непрекъснато владение.

Защита при придобиване на имот по давност

На първо място, след изтичането на 5, съответно 10 години владелецът може да поиска да му се издаде констативен нотариален акт. За целта той трябва да представи документи, доказващи факта на непрекъснато владение.

На второ място, владелец, срещу когото е заведено дело от собственика за освобождаване на имота, може да се защити чрез т.нар. възражение за изтекла давност.

Повече информация за процедурата по придобиване на имот по давност, можете да намерите в статията „Нямам нотариален акт за имота си. Какво да правя?“.

__________________________________________________________________

Още интересни теми, свързани с правата, задълженията и възможностите при придобиване на имущество, можете да намерите в секцията „Вещно право“.

Адвокатска кантора „Петкова“ предоставя специализирана правна помощ по всички видове вещни казуси.

За контакт:
Адрес: гр. София, ул. “Три уши” № 2, ет. 3
Работно време: от понеделник до петък от 10:00 до 18:00 ч.
Email: office@petkovalegal.com
Тел.: 0885 47 77 57