Изваждане на собственик от сграда – етажна собственост. Как и кога?
Правото на собственост е сред основните човешки права съгласно Конституцията на Република България и редица международни нормативни актове. То, обаче, не е абсолютно и може да бъде накърнявано в определени ситуации.
Всеки собственик, наемател или друг вид обитател в сграда – етажна собственост има задължения за спазва определени правила. По – специално, всеки един от изброените обитатели е длъжен да спазва на общото събрание за вътрешния ред и закона. Освен това, обитател в сграда – етажна собственост е длъжен да изпълнява решенията на общото събрание на собствениците.
Законът за собствеността позволява да се наложи най-тежката санкция в етажната собственост — временно изваждане за определен срок, който е не по – дълъг от 3 години. Собственик от етажната собственост може да бъде изваден от имота на едно от класическите две основания, а именно:
(а) поведение, което застрашава сградата от пожар или от значителни повреди;
(б) системно нарушаване на правилника за вътрешния ред в сградата или добрите нрави, или неговите решения.
Това е възможност, която се предвижда в закона, въпреки изричната закрила на правото му на собственост съгласно Конституцията на Република България на всеки български гражданин. Тази мярка се използва по отношение на собственик, който системно нарушава правилника или решенията на органите на етажната собственост.
Правилата за реда и управлението на етажната собственост се уреждат в Закона за управлението на етажната собственост. Този закон изрично разширява адресатите на мярката: освен възможността собственик да се изважда от сградата по решение на съответния орган, възможно е изваждането на наемател или обитател от сграда.
Така нормативната рамка „сглобява“ материалното основание чрез Закона за собствеността (ЗС) и компетентността/реда чрез Закона за управление на етажната собственост.
Какво е „системност“ и как се доказва
Както се посочи по-горе, законът поставя два алтернативни фактически състава за приложение на мярката за изваждане от сградата на собственик или ползвател:
(а) използване на обекта по начин, който излага сградата на опасност от пожар или значителни повреди,
(б) системно нарушаване на правилника, взет след провеждане на общо събрание на етажната собственост за вътрешния ред или решенията на съответното общо събрание или добрите нрави;
и в двата случая мярката е допустима само след писмено предупреждение от управителя и продължаване на поведението въпреки него.
Самият текст „излага на опасност“ означава, че не се изисква вече настъпила вреда – достатъчна е реална, доказуема опасност.
Съдилищата приемат това, като изследват факти като нарушения на противопожарни правила, състояние на инсталации и др.
По критерия „системност“ практиката изисква еднотипни и многократни прояви, за които етажната собственост е реагирала и които са продължили след предупреждението.
В редица съдебни актове изрично се приема като ориентир най-малко три сходни нарушения (напр. многократен нощен шум, отказ да се спазва режим на общи части и пр.);
съдилищата проверяват дали е налице действащ правилник/решение на Общото събрание на етажната собственост, дали нарушителят е бил надлежно предупреден, и дали след това е продължил същото поведение.
Доказването е фактическо и документално: протоколи и/или констативни протоколи, писмени сигнали и жалби на съседи, снимки/видео, полицейски протоколи, както и свидетелски показания.
В решенията си съдилищата приемат за релевантни именно такива доказателства, както и редовното връчване на предупреждението.
Важно е препис от решението на общото събрание, предназначено за етажната собственост да съдържа дата на връчване/получаване, тъй като от тази дата тече предоставеният срок и се установява, че поведението е продължило въпреки предупреждението.
Писмено предупреждение преди обитател или собственик от сграда в режим на етажна собственост
Преди пристъпване към изваждане, наемателя или обитателя в сграда е допустимо, когато собственикът е бил предупреден писмено. Това е задължителна правна предпоставка за налагане на мярката. Изваждането от сградата по решение на общото събрание на ползвател или обитател от сградата (собственик, наемател и др.) се предприема, когато след предупреждение не е прекратил нарушението.
Без това предупреждение Общото събрание може да вземе решение за изваждане, но то е уязвимо. Ето защо допустимо е изваждане само след като собственикът е бил предупреден писмено от управителя на етажната собственост.
Изпращач е домоуправителят / председателят на управителния съвет до конкретния нарушител (собственик, ползвател или обитател), като при адресат „ползвател/обитател“ е добра практика копие да се изпрати и на собственика за сведение.
Предупреждението трябва конкретно да опише фактите (дата, час, вид нарушение; препратка към нарушенията.
Това следва структурата на относимата разпоредба на закона, както и трайното разбиране в доктрината и практиката относно елементите на фактическия състав.
Връчване и доказване. Предупреждението се връчва доказуемо – най-сигурни са нотариална покана или препоръчано писмо с обратна разписка/куриер с потвърждение.
Важно е екземплярът за етажната собственост да съдържа дата на връчване/получаване, тъй като от тази дата тече предоставеният срок.
Роля в последващата процедура. Наличието на редовно връчено предупреждение е не само „вход“ към обсъждане на изваждане от сграда от ОС, но и процесуално условие при изпълнението.
Законът изисква да се прилага предупреждението за изваждане от сграда да бъде приложен към искането за издаване на изпълнителен лист за изваждане на собственика.
Поради това предупреждението се цитира изрично в протокола на ОС и се прилага в комплекта документи при търсене на съдействие от съда.
Липсата на редовно предупреждение води до незаконосъобразност на мярката и отказ за съдействие.
Свикване и провеждане на общото събрание на сграда в режим на етажната собственост
Общото събрание е органът, на който законът изрично възлага правомощието да наложи мярката „изваждане от сграда“.
Изваждането на собственик или ползвател по реда на чл. 45 от Закона за собствеността става с решение на Общото събрание за срок до три години.
Управителят няма самостоятелна компетентност да „изважда“ — той само организира процедурата и предлага мярката.
Именно това решение материализира колективната преценка за наличието на основания и за пропорционалността на санкцията.
Същевременно създава пълния писмен запис (протокол и приложения), без който последваща правна защита или принудително изпълнение са практически невъзможни.
Освен това законът свързва с решението на ОС и правото на съдебен контрол — всеки собственик може да го оспори съгласно чл. 40 ЗУЕС пред районния съд в 30-дневен срок.
Без валидно решение няма какво да бъде контролирано.
Така ОС е не просто „етап“, а необходима гаранция срещу произвол — едновременно източник на компетентност и процесуален „якор“ за съдебната проверка.
Оттук следва и повишената формална дисциплина.
В поканата трябва да присъства изрична точка „Изваждане съгласно чл. 45 ЗС“, за да е налице предвидимост и възможност адресатът да организира защитата си.
Събранието се провежда при обновените правила за кворум (51 % идеалните части от общите части на етажната собственост ; при липса — отлагане с 1 час и провеждане при 26 %), а законът допуска и смесен режим (присъствено + видеоконференция) при спазени изисквания за удостоверяване на самоличността.
Протоколът се съставя в 7-дневен срок и се оповестява от общото събрание по чл. 16, ал. 7 ЗУЕС (съобщение на видно място и предоставяне на копия).
Именно редовното оповестяване „стартира“ 30-дневния срок за съдебно оспорване, поради което съдилищата държат строго на доказателствата за поставяне на съобщението и съдържанието на протокола.
Тези изисквания не са формалност, а условие решението да произведе действие и да издържи при контрол.
Гласуване и мнозинства.
Решението за изваждане на собственик от сградата е от компетентността на общото събрание.
По утвърденото тълкуване решението се взема с мнозинство — 75 на сто от идеалните части от общите части на сградата.
Ако мярката е срещу собственик/ползвател, той не гласува и мнозинството се изчислява без неговите идеални части от общите части;
при обитател — 75% от всички идеални части от общите части.
Отбележете изрично начина на гласуване в протокола.
Оспорване на решението за изваждане на собственика или обитателя от сграда в режим на етажна собственост
Правото на съдебен контрол е уредено изрично: всеки собственик може да иска отмяна на решението на общото събрание, ако то е незаконосъобразно. Това става чрез подаване молба пред районния съд по местонахождението на сградата в 30-дневен срок от оповестяването на решението (поставяне на съобщение и достъп до протокола).
Подаването не спира изпълнението, освен ако съдът изрично разпореди спиране по Ваше искане; в молбата посочете конкретните основания (липса на компетентност, процесуални нарушения по свикване/дневен ред/гласуване, противоречие със закона, непропорционалност на санкцията).
Ответник е етажната собственост, представлявана от управителя/УС. Към молбата приложете протокола и доказателства за оповестяването му; съдът следи служебно за спазването на 30-дневния срок.
Паралелно, законът допуска вътрешно оспорване на съдържанието на протокола пред управителя/УС в 7 дни от съобщението (целта е корекция на записите), но това не замества съдебната защита.
При нередовно оповестяване 30-дневният срок не започва да тече — затова доказването на редовното съобщаване е решаващо.
Съдилищата последователно третират срока като преклузивен и прекратяват искове, подадени след него.
В ограничени хипотези се обсъжда и нищожност (напр. явно излизане извън компетентността), която може да се релевира извън 30-дневния срок.
Правото на съдебен контрол е уредено изрично: всеки собственикможе да иска отмяна на незаконосъобразнорешение на общото събрание, като подава молба пред районния съд по местонахождението на сградата в 30-дневен преклузивен срокот съобщаването на решението (поставяне на съобщение и достъп до протокола).
Подаването не спира изпълнението, освен ако съдът изрично разпореди спиране по Ваше искане; в молбата посочете конкретните основания (липса на компетентност, процесуални нарушения по свикване/дневен ред/гласуване, противоречие със закона, непропорционалност на санкцията).
Ответник е етажната собственост, представлявана от управителя/УС. Към молбата приложете протокола и доказателства за оповестяването му; съдът следи служебно за спазването на 30-дневния срок.
Паралелно, законът допуска вътрешно оспорване на съдържанието на протокола пред управителя/УС в 7 дни от съобщението (целта е корекция на записите), но това не замества съдебната защита.
При нередовно оповестяване 30-дневният срок не започва да тече — затова доказването на редовното съобщаване е решаващо.
Съдилищата последователно третират срока като преклузивен и прекратяват искове, подадени след него.
В ограничени хипотези се обсъжда и нищожност (напр. явно излизане извън компетентността), която може да се релевира извън 30-дневния срок.
Срокът „до 3 години“ — начален момент и практично проследяване
Решението за изваждане от сграда следва изрично да определя както продължителността на мярката (в рамките на законовия максимум до три години по чл. 45 ЗС), така и началния ѝ момент.
За да се избегне обезсмисляне на санкцията от забавяния, препоръчително е да бъде формулирано: „срокът тече от фактическото освобождаване на обекта (доброволно или по принудителен ред)“.
Това разбиране кореспондира с логиката на ЗУЕС, при която първо се изпълнява решението (в посочения в него срок, а при липса — 14 дни от оповестяване на протокола), и едва след действителното напускане започва да се реализира временното отнемане на ползването.
По този начин не се допуска „топене“ на трите години още докато лицето фактически обитава имота.
Като елемент на изпълнението запишете в самото решение и конкретни оперативни задължения: предаване на всички ключове/идентификатори (чипове, дистанционни), прекратяване на достъпа до общи части с контролиран вход, връщане на предоставени паркоместа/складови площи и др., както и деня и часа, до който това следва да стане.
След фактическото изваждане от сграда е удачно управителят служебно да отрази в книгата на етажната собственост датата на напускане и крайния срок на мярката.
Тази вътрешна регистрация улеснява доказването при спорове и при последващо възстановяване на достъпа след изтичане на срока.
В доктрината изрично се препоръчва такова вписване на „факта на изваждане“ и „срока на изваждане“.
Бележка: В правната литература се приема, че законът не фиксира начален момент на трите години за действие на мярката „изваждане“; затова е добре с решението на Общото събрание да се определи такъв, а при липса на такава изрична клауза аргументирано се защитава тезата, че срокът следва да тече от фактическото извеждане, а не от датата на решението или оповестяването му.
Изваждането от сградата на обитател, собственик или ползвател става въз основа на влязлото в сила решение на съответния орган на етажната собственост или на съда. Влязлото в сила решение на общото събрание или на съда не подлежи на последващо обжалване.
Заключение
Мярката „изваждане от сграда“ е изключение, което „работи“ само ако се спази стриктна процесуална дисциплина, която включва ясно решение на ОС с надлежно оповестяване, коректно документирано предупреждение и предварително планирана процесуална траектория (исков ред или при локална практика да се поиска издаване на заповед за изпълнение по реда на чл. 410 от гражданския процесуален кодекс).
Така изградена, процедурата е предвидима за страните и защитима пред съда и съдебния изпълнител.
Без да се обезсмисля тримесечният максимум чрез формални грешки.
Правното „скеле“ е в самите норми — чл. 45–46 ЗС, чл. 38 ЗУЕС и предметният обхват на искането за издаване на заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК — затова всеки етап следва да се калибрира спрямо тях и спрямо актуалната съдебна практика.
Контакт
работно време: от понеделник до петък от 10:00 до 18:00 ч.
адрес: гр. София, ул. „Три уши“ № 2, ет. 3
тел. 0885 47 77 57
email: office@petkovalegal.com
