Вещно право, Семейно и наследствено право

Няколко думи по договора за доброволна делба

Твърде често, особено при наследяване, възниква съсобственост между две или повече лица. В много случаи обаче, съсобствеността предизвиква множество неудобства, които съсобствениците желаят да избегнат. Пътят за това е извършването на делба на съсобственото имущество. Тази делба може да бъде съдебна или доброволна, като доброволната делба винаги е по – добрият вариант. Това е така, тъй като чрез взаимни отстъпки съсобствениците могат да се споразумеят по начин, че всеки един от тях да бъде удовлетворен.

Същност на доброволната делба

Доброволната делба е договор, който трябва да бъде сключен в писмена форма с нотариално заверени подписи. Формата е за действителност и се отнася за движими вещи на стойност над 50 лв., както и за недвижими имоти. Ако движимата вещ, която ще се дели е на стойност под 50 лв., то не е нужно да се спазва писмената форма с нотариално заверени подписи. Предвид икономическата обстановка, обаче, тази хипотеза е практически много рядко приложима.

Страни по договора

Страни по договора за доброволна делба са съсобствениците на делбеното имущество. Важно е да се има предвид, че в доброволната делба е необходимо участието на всички съсобственици. Ако някой от тях не бъде включен, тогава делбата ще бъде изцяло нищожна, т.е. няма да породи желаните правни последици.

Предмет на договора

Предмет на договора за доброволна делба е имущество, което може да бъде движимо, недвижимо или и двете. Например, Х и У са наследили един двустаен апартамент на стойност 100 000 лв., един тристаен апартамент на стойност 200 000 лв. и един автомобил на стойност 10 000 лв. В този пример вариантите на действие са много. Възможно е страните да се уговорят, че Х ще получи двустайния апартамент и автомобила, а У – тристайния апартамент като изплати на Х 90 000 лв. уравнение. Възможна е уговорка, според която Х получава цялото имущество, но ще трябва да уравни дела на У в пари – 300 000 лв. Накратко казано Х и У могат да се уговарят по всякакъв начин кой коя част от имуществото да получи, като задължително съсобственикът, получил по – малък дял от общото имущество има право да получи парично уравнение.

Правни възможности на съсобствениците

Всеки съсобственик може да иска да бъде извършена доброволна делба на общата вещ, дори и да е налице противна уговорка. Изключение от това правило се прави, когато извършването на делбата е несъвместима с естеството и предназначението на вещта.

Всеки съсобственик може да иска своя дял в натура, доколкото това е възможно. Неравенството на дяловете се изравнява с пари. Имотите, които не могат да се поделят удобно, се изнасят на публична продан.

N.B. Когато с договора за доброволна делба се поделят земеделски земи, законът не допуска разделянето на нивите на части по – малки от 3 декара, на ливадите на части по – малки от 2 декара и на лозята и овощните градини на части по – малки от 1 декар.

В случай че някое имущество бъде пропуснато при сключване на договора за доброволна делба, то се поделя отделно.

Оспорване на договор за доброволна делба

Въпреки че е уредена в Закона за собствеността и в Закона за наследството, доброволната делба все пак е договор. Тя представлява съглашение между две или повече страни, които с цел да ликвидират съсобствеността си, се разпореждат с общо имущество. Поради тази своя характеристика, за неуредените въпроси по аналогия следва да се приложи Законът за задълженията и договорите (ЗЗД).

Общите основания за нищожност на договорите са противоречие или заобикаляне на закона и накърняване на добрите нрави. Нищожност е налице при договори, при които липсва съгласие или основание, предметът е невъзможен, предписаната от закона форма не е спазена или договорът е привиден. В допълнение към общите основания, доброволната делба ще бъде нищожна, ако някой от съделителите не е участвал в него.

Общите основания за унищожаемост на договорите са липса на дееспособност или при неспазване изискванията на законното представителство. Унищожаеми са още договорите, сключени при грешка, измама, заплашване или крайна нужда. И тук, законът предвижда особеност по отношение на договора за доброволна делба. Той не може да бъде оспорван като сключен поради погрешка. Изключение се прави само, в случай че някой от съсобствениците е увреден с повече от 1/4 от стойността на дела му. Разлика спрямо общите правила на оспорване на договор, сключен поради грешка е налице и по отношение на срока за оспорване. Съгласно чл. 32, ал. 2 от ЗЗД

Правото да се иска унищожение се погасява с тригодишна давност. Давността започва да тече от деня, в който грешката е била открита.

По отношение на договора за доброволна делба, оспорването може да бъде направено до изтичане на 1 година от извършване на делбата. Унищожение не се допуска, ако преди постановяване на решението от последната съдебна инстанция делът на увредения бъде допълнен в пари или натура от останалите съсобственици.

8 thoughts on “Няколко думи по договора за доброволна делба”

  1. Привет,

    Благодаря за изчерпателното разискване на казуса с доброволната делба и най-вече за използването на “нормален” език. Така поднесената информация ми помогна да си отговоря на многото неясноти до този момент. Благодаря Ви!

    Имам само едно питане относно примера, който сте дали:
    “Накратко казано Х и У могат да се уговарят по всякакъв начин кой коя част от имуществото да получи, като задължително съсобственикът, получил по – малък дял от общото имущество има право да получи парично уравнение.”
    Да разбирам ли, че дори да бъде сключен договор за доброволна делба с всички изисквания за законност, коя да е от страните ВИНАГИ ще “…има право да получи парично уравнение”, след сключването на договора?

    Благодаря за отделеното време,

    С пожелания за усмихната и успешна година,

    1. Здравейте, г-н Стойчев.
      Благодаря за отзива и се радвам, че съм могла да Ви бъда полезна.
      Във всички случаи, съсобственикът, получил по – малкия дял, има право да получи уравняване в пари. Доколкото доброволната делба е договор, това означава, че може да се уговори и нещо различно, вкл. и съсобственикът с по – малък дял да откаже да получи полагащото му се уравняване, напр. поради причина, че иска да надари другия съсобственик.
      Поздрави,
      адв. Силвия Петкова

      1. Привет,

        Изключително съм Ви Благодарен, както за конкретният отговор, така и за бързата реакция!

        С най-добри пожелания,

  2. Здравейте,
    бих искала да попитам ако делимото имущество е един апартамент – единят съсобственик изплаща с финансови средства дела на другия съсобственик и респективно придобива дела му – какви документи са необходими за изповядване на сделката и какви такси се заплащат?

    Благодаря предварително!

    1. Здравейте.
      Изпратен е отговор на запитването Ви на посочения от Вас имейл.
      Поздрави.
      адв. Силвия Петкова

      1. Много благодаря за отделеното време и изчерпателния отговор!

  3. Здравейте,моят случай е следният.Съсобственици сме на имот къща с двор без той да е разделен ,вмомента единият само ползва двора ,аз съм му изпратила писмено искане за освобождаванто му ,защото не искам наем а да ползвам и аз полагащата ми се част(1/2идеални части),какво да направя като той не е освободил половината и няма такива намерения?!

    1. Здравейте.
      Можете да направите доброволна или съдебна делба, ако имотът е поделяем.
      В случай, че не е, извършва се уравняване на частите в пари.
      Поздрави,
      адв. Силвия Петкова

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *