Сключването на предварителен договор за продажба на имот е ключов етап в процеса на покупка на недвижим имот. Той установява основните права и задължения на страните в процеса на прехвърляне на собствеността върху определен недвижим имот и представлява правно обвързващо споразумение. Неясноти или пропуски в подписания предварителен договор за продажба на имот могат да доведат до сериозни правни и финансови рискове, като напр., клаузи за високи неустойки при отказ от договора или липса на ясни срокове за изпълнение на поетите ангажименти от страна на страните. Правната уредба е в Закона за задълженията и договорите.
Най – често срещаните рискове при изготвяне на предварителен договор за продажба на имот и както и за какво да внимаваме при продажба на имот, ще разгледаме по – долу.
Рискове при сключване на предварителен договор за продажба на имот
Първи риск
Първият риск при сключване на предварителен доовор за прожба на имот е недостатъчно ясното описание на имота, предмет на предварителен договор за продажба на имот
Опасност: Липсата на детайлно описание на имота (адрес, площ, граници, съседи, предназначение, идентификатор ако има такъв и други подобни) може да доведе до спор кой точно имот е предмет на договора.
Пример: Ако вместо точен адрес или идентификатор по кадастралната карта е посочено само „апартамент в жилищна сграда“, това може да се използва за злоупотреба или за отказ да бъде сключена сделка.
Препоръка: Включете подробно описание на имота, включително уникалния му идентификатор от кадастралната карта, което описание е идентично с това в нотариалния акт или скицата на имота.
Втори риск
Вторият риск при сключване на предварителен доовор за прожба на имот е неуточнената продажна цена и условия за плащане
Опасност: Липсата на яснота относно крайната цена или начина на плащане може да доведе до спорове или претенции за допълнителни суми, за по – ранно плащане от устно уговореното и др.
Пример: В предварителния договор е посочена цена без ДДС, но продавачът впоследствие изисква доплащане, защото не е уточнено дали сумата е с включени данъци.
Препоръка: Посочете точната сума, валутата, начина и сроковете за плащане, размерът на всяка от вноските и моментът, в който се дължи.
Трети риск
Третият риск при сключване на предварителен доовор за прожба на имот е липсата на срокове за изпълнение в договора
Опасност: Непосочени или неясно формулирани срокове за сдобиване с определени документи, за изповядване на сделката пред нотариус и други могат да доведат до забавяне или до невъзможност за предявяване на претенции за неизпълнение.
Пример: В договора няма краен срок за изповядване на сделката под формата на нотариален акт, което позволява на продавача да отлага продажбата в продължение на месеци. Възможно е купувачът да не може да получи заем от банка, защото няма издадено удостоверение за тежести в срок.
Препоръка: Включете ясни срокове в предварителния договор, който да определят най- малко поне:
– Кога следва да се извърши плащане на капаро/аванс и на други плащания.
– Изготвяне и изповядването пред нотариус на нотариалният акт за прехвърляне на собствеността;
– Предаване на владението върху имота.
Четвъртият риск при сключване на предварителен договор за продажба на имот е допускането на пропуски в клаузите за носене на отговорност при неизпълнение
Опасност: Ако няма ясно формулирани клаузи в договора за последствията, до които ще доведе неизпълнението на някоя от страните на поетите с договора задължения, може да се стигне до трудно уреждане на спора или невъзможност за компенсация.
Пример: Липсата на клауза за неустойка при забавяне от продавача за осигуряването на някой конкретни документи може да остави купувача без обезщетение за пропуснати ползи.
Препоръка: Включете ясни и конкретни клаузи за неустойки при забавяне за изпълнение на определени задължения на страните по договора, отказ от сделката или други форми на неизпълнение на поети с договора задължения. Това ще направи задълженията по договора по- ясни и ще може предварително да се определи какъв е обема на отговорността, която ще носи всяка страна при неизпълнение на поетите от нейна страна задължения по договора
Петият риск при сключване на предварителен договор за продажба на имот е липсата на информация за тежести и права на трети лица върху имота.
Опасност: Ако продавачът не декларира, че имотът е свободен от тежести, купувачът може да придобие имот с ипотеки, възбрани или права на трети лица или да се задължи да придобие подобен имот.
Пример: В договора не е посочено, че имотът е ипотекиран, което става ясно чак при проверката на тежести, като едновременно с това продавача не е поет ангажимент да прехвърли имота свободен от вещни тежести. Купувачът открива, че върху имота има вписана възбрана за старо задължение на продавача, което не е декларирано в договора.
Препоръка: Включете клауза в договора, с която да се декларира от продавача, че имотът е свободен от тежести и права на трети лица или ако не е така, че към момента на сключване на сделката следва имотът да не бъде обременен от подобни тежести.
Шестият риск при сключване на предварителен договор за продажба на имот е неуточненото разпределение на разходите по сделката.
Опасност: Липсата на клаузи за това кой ще покрие разходите за нотариални такси, данъци и други такси може да доведе до спорове.
Пример: Ако разходите за нотариалното прехвърляне не са уточнени, едната страна може да откаже да ги заплати. В друг случай може да се наложи купувачът да плати такса за заличаване на ипотека, защото това не е уточнено в договора в чия тежест е това задължение.
Препоръка: Определете ясно какви разходи по сделката покрива всяка от страните. В практиката обикновено разходите по прехвърлянето на имота пред нотариус са за сметка на купувача, но разходите, които се правят за обезпечаване на необходимите документи във връзка със сделката са в тежест на продавача
Седмият риск при сключване на предварителен договор за продажба на имот е липсата на клауза за отговорност при скрити дефекти/ недостатъци на имота
Опасност: Ако липсва яснота в предварителния договор как ще се процедира при откриване на скрити дефекти/ недостатъци, купувачът може да понесе значителни загуби.
Пример: Купувачът открива след покупката на имота проблеми с пукнатини в основите на имота (не са видими при оглед, но могат да доведат до сериозни конструктивни проблеми); неизправна хидроизолация (води до проникване на вода в мазето или стените, което причинява влага и мухъл, която не е била спомената в договора); проблеми с покрива (крит теч, който става видим едва след обилни дъждове) и други подобни и е принуден да направи големи разходи, за да ги отстрани.
Препоръка: Добавете клауза, която задължава продавача да носи отговорност при скрити недостатъци/ дефекти.
Осмият риск при сключване на предварителен договор за продажба на имот са пропуските в клаузи на договора, които уреждат стоп капаро и/или аванс.
Опасност: Ако не е ясно дали една платена сума е сумата е капаро или авансово плащане, могат да възникнат спорове при неизпълнение на договора.
Пример: Купувачът внася капаро, което продавачът нарича аванс, но при отказ от сделката поради това несъответствие продавачът отказва да върне сумата в двоен размер.
Препоръка: Уточнете дали внесената сума е депозит (който се възстановява в полза на купувача в двоен размер при отказ на продавача) или аванс (който се връща в пълен размер).
Тази грешка може да доведе до загуба на капаро или до правни спорове, които да обтегнат отношенията между страните или да възпрепятстват цялостно осъществяването на сделката.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Покупката на недвижим имот е сериозен процес, който изисква внимание към всеки детайл. Пропускането на важни проверки може да доведе до финансови загуби и правни проблеми. Не рискувайте финансовата си стабилност и спокойствие – консултирайте се с опитен адвокат, за да защитите интересите си. Предварителният договор е основата на всяка успешна сделка с имот. Осигурете ясни клаузи и защита, за да избегнете правни и финансови проблеми Ако имате нужда от съдействия в тази насока, можете да се свържете с нас.
Някои рискове при неясноти в предварителния договор са:
- Забавяне на сделката или пълна невъзможност за финализиране;
- Правни спорове между страните и загуба на доверие;
- Парични загуби за купувача или допълнителни непредвидени разходи;
- Риск от сделка с имот с тежести или други правни проблеми.
Еднолично адвокатско дружество „Силвия Петкова“ разполага с компетентни и опитни адвокати по имотно право.
Правни консултации на място в кантората или по телефон се предоставят с предварително записан час.
В случай че се нуждаете от изготвяне на предварителен договор за продажба на имот, можете да се свържете с нас на следните контакти:
тел. 0885 47 77 57
работно време: от понеделник до петък от 10:00 до 18:00 ч.
email: office@petkovalegal.com
адрес: гр. София, ул. „Три уши“ № 2, ет. 3
ИЛИ