Покупка на имот
Вещно право, Договорно право

Покупка на имот. Трябва ли ми адвокат?

За какво трябва да внимаваме при покупка на имот?

Безпрецедентната здравна криза в последните две години доведе до огромно разрастване на имотния пазар, а като една от причините за това специалистите сочат основателното притеснение на гражданите от предстояща финансова криза и високи нива на инфлация. А както е известно, осъществяването на покупка на имот често може да се окаже едно добро противодействие на обезценяването на спестяванията ни. 

Масовото осъществяване на сделки, свързани с покупка на имот доведе и до изключително повишаване на запитванията към кантората от потенциални купувачи, които се питат дали им е необходим адвокат при осъществяването на преговорите и сключването на договорите. 

Отношенията, свързани с покупка на имот и собствеността върху такъв се уреждат от Закона за задълженията и договорите и Закона за собствеността

Покупка на имот. Трябва ли ми адвокат? 1

Действия преди сключване на договор за покупка на имот

Преди да се пристъпи към сключването на договор за покупка на имот, необходимо да се предприемат няколко задължителни стъпки, които могат да спестят на купувача сериозни главоболия впоследствие. 

Първото такова действие е цялостното проучване на продавача. Това е необходимо най – вече в случаите, в които продавачът е юридическото лице – инвеститор, който строи или ще построи сградата, в която се намира имотът, предмет на покупката.  

Защо това проучване е важно?

Строителството на сгради е дейност, изискваща както сериозен опит, така и сериозен капитал, а рискът сградата да не бъде довършена или да не бъде довършена в срок, поради изчерпване на финансовите средства на инвеститора, представлява опасност, която винаги следва да бъде взета предвид преди сключване на договор за покупка на имот. Ето защо е важно да се извърши подробна проверка на финансовото състояние на продавача – юридическо лице, а по възможност и предишните му проекти. Това би спомогнало за съставяне на обективна преценка относно потенциала му да довърши сградата. 

Проучването на финансовото състояние на продавача има и още една важна функция. Тя се състои в предоставянето на възможност за преценка дали купувачът би разполагал с достатъчно ефективни средства за удовлетворяване на претенция за възстановяване на предплатената сума, ако инвеститорът не успее да изпълни задължението си да построи сградата и да предаде имот в завършен вид. 

Случай от практиката

Лицето Х сключва предварителен договор за покупка на имот „на зелено“ от дружество „У“ АД, което се задължава да построи жилищен комплекс и да се снабди с удостоверение за въвеждане в експлоатация  в срок от две години от сключване на договора, като в седмодневен срок предаде на купувача обекта (апартамент), предмет на договора. На етап „груб строеж“ (акт 14) дружеството „У“ АД е обявено в несъстоятелност, като единственото му имущество е именно сградата, намираща се в степен на завършеност „груб строеж“. 

Лицето Х встъпва в производството като кредитор с цел да потърси начин да получи обратно платената по предварителния договор сума. Преди сключване на предварителния договор Х не проверил финансовото състояние на дружеството „У“ АД, поради което не е имало как да знае, че за последните три години то е натрупало огромни загуби от дейността си. 

Покупка на имот. Трябва ли ми адвокат? 2

Второто задължително действие преди сключване на договор за покупка на имот е проучването на самия имот. Това е необходимо както в случаите, в които се купува обект във вече построена сграда, така и когато сградата предстои да бъде построена. Основните цели на това проучване е да се установи собствеността върху имота (земята) и наличието на права на трети лица върху него. 

Защо това проучване е важно?

В практиката най – често се срещат един или няколко от следните проблеми:

1. Имотът да има няколко собственици.
За изповядването на сделката е необходимо съгласието на всеки един от тях. Предварителен договор, сключен само с един съсобственик без той да е упълномощен от всички останали, не ги задължава. Така може да се окаже, че купувачът е дал голяма сума по предварителен договор, който не може да произведе действието си спрямо всички собственици на продавания имот. Ако недобросъвестния продавач не разполага с имущество, купувачът би се изправил пред сериозни препятствия при получаването обратно на платената сума. 

2. Имотът е ипотекиран. 
Ипотеката е вещна тежест, която следва имота, а не собственика. Ако купувачът знае за наличието на ипотека, това не представлява проблем, тъй като той може да плати част от продажната цена на ипотекарния кредитор, а остатъка – на продавача.

Ако, обаче, продавачът не знае за наличието на учредена ипотека, при осъществяването на покупка на имот, той ще плати цялата продажна цена на продавача. В случай че последният не плаща задължението по кредита си, принудителното му изпълнение ще бъде насочено именно към ипотекирания имот.  Така може да се окаже, че купувачът е платил цената на имот, който бива продаден на публична продан. Действително, в този случай той може да потърси отговорността на продавача, като заведе иск срещу него за възстановяване на платената сума. В тази ситуация, обаче, успехът на такъв иск се поставя под въпрос.  

 

3. Имотът е обременен със сервитути или право на ползване. 

Правото на ползване обикновено се учредява пожизнено, а прекратяването му зависи единствено от волята на ползвателя. Така се оказва, че купувачът, който не е проучил имота и го е купил без да знае за наличието на това право, получава само „голата собственост“ без да има възможност да прекрати правото или да ползва самостоятелно обекта, предмет на договора за покупка на имота. 

 

Случай от практиката

Лицето Х закупува дворно място, в рамките на което има разрушена къща. Идеята му е да разчисти мястото, да построи нова къща и да се пренесе там със семейството си. Когато започва разчистването, изпод строителни отпадъци и биологична маса се появяват тръби, като се оказва, че в полза на съседен имот е учредено право на преминаване на газопреносна мрежа, за което Х не е знаел, тъй като не е направил проучване на имота. 

По стечение на обстоятелствата това право на преминаване се оказва нищожно, поради неспазване на установения от закона ред за учредяването му, но 4 години след закупуването на имота, Х не може да започне разчистване и строеж, тъй като газопреносната мрежа препятства тази възможност, а съдебното решение, с което се постановява премахването ѝ е обжалвано от притежателя на правото на преминаване. 

Покупка на имот. Трябва ли ми адвокат? 3

Съдържание на договора за покупка на имот

Особено, когато се касае за покупка на имот от дружество – инвеститор, предоставяните на купувача „бланкови“ договори, всъщност представляват договори, изготвени в интерес на инвеститора от неговите адвокати. Тези договори могат да съдържат клаузи, невидими за неспециализирания в областта на договорното и вещно право купувач. Сред тези клаузи могат да бъдат финансовите уговорки, скрити възможности за едностранно повишаване на продажната цена от страна на инвеститора, на която купувачът да не може впоследствие да се противопостави, особености при предаване владението над обекта, предмет на договора за покупка на имот, клаузи, свързани с гаранционното обслужване на строежа и много, много други. 

В заключение

Ползването на правна помощ от адвокат по имотно право при сключване на договор за покупка на имот не е задължително. Както видяхме по – горе, обаче, този вид сделки могат да проявят редица особени юридически специфики, които от своя страна, ако не бъдат изчистени своевременно, могат да доведат до сериозни загуби на финанси, време и нерви за купувачите, които са решили просто да се доверят, че спрямо тях няма да се прояви никоя от тези специфики. 

______________________________________________________________________

Още интересни теми, свързани с правата и задълженията на страните по различните договори, чийто предмет е имущество, можете да намерите в секциите „Вещно право“ и „Договорно право“.

Адвокатска кантора „Петкова“ предоставя специализирана правна помощ при изготвяне, преглеждане и коригиране на договори за покупка на имот, преговори с продавачи относно договорни клаузи, както и процесуално представителство при неизпълнение на предварителни или окончателни договори. 

За контакт:
работно време: от понеделник до петък от 10:00 до 18:00 ч. 
адрес: гр. София, ул. „Три уши“ № 2, ет. 3,
тел: +359 885 47 77 57
email: office@petkovalegal.com

Темида лого
Вещно право

Защита на собственост от нарушения. Как и кога?

Всяко едно право може да бъде обект на нарушение от страна на едно или повече лица. Правото на собственост, като абсолютно субективно право, също може да бъде нарушено.

Съществуват различни видове защита на собственост от нарушения, които се прилагат в зависимост от конкретното деяние и обстоятелствата, свързани с извършването му. Защитата може да бъде гражданскоправна или наказателноправна, като в днешната статия ще коментираме темата за защита на собственост от нарушения по реда на Закона за собствеността и гражданския съдебен процес, както и ще дадем примери за такива нарушения и тяхната защита. 

Видове гражданскоправна защита на собственост

Връщане на незаконно отнета/завзета собственост

Първият вид вещноправна защита на собственост от нарушения е връщането на незаконно завзето имущество. Съгласно разпоредбите на закона „собственикът може да иска своята вещ от всяко лице, което я владее или държи без да има основание за това“. 

Така се оказва, че защита се дава на собственика, когато владението му е отнето. Защита на собственост се постига чрез защита на правомощието владение. Този вид иск е уреден като вещен, собственически иск. С него може да се защитават вещни права, съдържащи правомощието владение. С този вид иск може да се защитава не само частна, но и държавна собственост. Надлежните страни по този иск са – ищец: само собственикът на вещното право, ответник – „всяко лице което владее или държи чужда вещ без да има правно основание“.

[!] ПРИМЕР [!] Иван и Никола са наследници на къща в равни части. Къщата, обаче, се ползва само от Иван, който е сменил ключалките и Никола няма достъп и не може да ползва своята част от собствеността. В този случай, Никола ще може да образува съдебно дело срещу Иван, с което да поиска съдът да му възстанови възможността да ползва своята част от къщата.  

ИЛИ 

[!] ПРИМЕР [!] Борис е дал своя вещ (моторна косачка, музикална уредба, автомобил, земеделска машина и др.) за ползване на Илия, като са се уговорили вещта да бъде върната след месец. Минава месец, обаче, Илия не си вдига телефона или продължава да отлага връщането на вещта. Борис може да поиска от съда да осъди Илия да му върне вещта. В този случай, ако вещта се окаже изгубена или развалена, може да иска нейната равностойност. 

На второ място, законът предвижда още и че „собственикът може да иска прекратяването на всякакво неоснователно действие, което му пречи да упражнява своето право“. И тук ищецът по този иск следва да докаже своето право на собственост, както и че неговото право на собственост е нарушено от ответника. Този иск се отличава с това, че той дава правна защита на собственост без то да е нарушено от ответника. Той е средство за защита срещу всяко пряко или косвено неоснователно действие, което пречи на собственика да упражнява своето право на собственост. С този вид иск може да се иска не само защита право на собственост, но и ограничени вещни права.

[!] ПРИМЕР [!] Петър е учредил право на преминаване върху имота си в полза на Димитър. Петър, обаче, продава имота на Александър, който го прегражда и по този начин пречи на Димитър да се ползва от правото си на преминаване. Димитър има право да заведе иск срещу Александър, с който съдът да му разпореди да премахне оградата, така че необезпокоявано да може да минава. 

На трето място, защита на собственост от нарушения може да бъде осъществена и чрез иск за определяне на граници. Според закона „собственикът на недвижим имот може да иска определяне на границите между своя и съседните имоти“. Това е особен вид иск, основан на правото на собственост. От друга страна, законът урежда и възможност да се иска отстраняване на непълноти и грешки в кадастралния план, при който също може да има спор за гранична линия. 

Защитата на собственост чрез иск за определяне на граници, както подсказва неговото наименование, може да бъде предявен само в случай, че се касае за съседни недвижими имоти, при които границата е неясна, неизвестна или спорна.

За да се предяви такъв иск следва да се има предвид, че при неясноти или несъответствия между определена с устройствения план гранична линия и нейното трасиране, несъответствието се отстранява по административен ред от техническите служби. Поради това, този вид иск е допустим само при неурегулирани поземлени имоти. Характерна особеност при този вид иск е, че всяка от страните се явява и ищец, и ответник по иска.

Най – често този иск се предявява, когато има спор между собственици на земеделски земи, относно реалните граници на имотите им. Често защита на собственост по този ред се търси и когато съсед е преградил част от имот, който принадлежи на другиго. 

Защита на собственост чрез установяването или отричането ѝ по съдебен ред

Вторият вариант за вещноправна защита на собственост е предявяването на т. нар „установителен иск“ за право на собственост.
Този вид защита предоставя възможността на всяко лице не само да предяви иск за възстановяване на правото си, но и да установи съществуването или несъществуването на едно правно отношение или едно право, когато има интерес от това. Този вид иск може да има за предмет всякакви права – вещни, облигационни, семейни. Търсената с него защита се изчерпва в силата на присъдено нещо, с която спорното право се потвърждава или отрича.

Целта му е да внесе яснота, определеност и безспорност в гражданските отношения. Специфичното при него е, че спорното право трябва да е възникнало, да съществува реално. Също толкова важно е лицето, което предявява такъв иск да има правен интерес от неговото предявяване. Най – общо казано, такъв интерес възниква, когато спорното право се претендира или отрича, защото всяко оспорване поражда вероятност за нарушаване на вещното право. Предметът на делото следва да е претендирането или отричането на едно право по повод на една и съща вещ.

Има два вида установителни искове.

Единият от тях е т.нар положителен установителен иск, когато ищецът твърди, че спорното право съществува.

Вторият е т.нар. отрицателен установителен иск, когато ищецът отрича съществуването на спорното право.

Надлежните страни по този вид иск се определят на базата на наличето на правен интерес. Например при отрицателен установителен иск, надлежен ответник е собственикът, чието право се отрича. А при положителен установителен иск ищец е собственикът на вещта, а ответник е този който оспорва правото на ищеца.

Тъй като този вид иск не е уреден изрично във вещното право, то допустимостта му се поставя в зависимост от това дали съществува друга форма на защита на конкретното право. В случай, че нарушеното право може да бъде защитено с друг вид иск, то предявяването на установителния иск ще е недопустимо.

_____________________________________________________

Още интересни теми, свързани с имотни дела, както и с права и задължения, при упражняването на право на собственост, право на преминаване, право на строеж и др., можете да намерите в секцията „Вещно право“

Адвокатска кантора „Петкова“ предоставя специализирана правна помощ по имотни дела. 

За контакт:
адрес: гр. София, бул. „Христо Ботев“ № 48, ет. 2, офис 207
тел. + 359 885 47 77 57 
email: office@petkovalegal.com

 

Вещно право

Съсобственост и правила за ползване на обща вещ

Какво означава понятието "съсобственост"?

Понятието „съсобственост“ означава правния статут на дадена движима и/или недвижима вещ, която се притежава от две или повече лица. 

Според законовото определение на Закона за собствеността „правото на собственост може да принадлежи и общо на две или повече лица – държавата, общините и други юридически или физически лица. Частите на съсобствениците се считат за равни до доказване на противното“.

Нека разгледаме по – подробно какви са правата и задълженията на съсобствениците и възможностите за тяхната защита. 

Права и задължения на съсобствениците

Съгласно разпоредбите на Закона за собствеността всеки от съсобствениците участва в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с частта си. 

Това означава, че всеки съсобственик участва в печалбите и разходите на общата вещ съобразно идеалните части от правото на собственост, които притежава.

Например, ако двама души притежават по 1/2 идеална част от общ апартамент, който дават под наем, всеки от двамата ще дължи 1/2 от разходите за ремонт и ще има право на 1/2 от получавания наем.  

Всеки от съсобствениците на вещта може да владее вещта, но съответно на своя дял и по начин да не пречи на останалите съсобственици да си служат с нея съобразно правата им.

ВАЖНО! Ако един от съсобствениците пречи на останалите да упражняват своята фактическа власт върху вещта, те разполагат с възможността да поискат по съдебен ред той да бъде осъден да прекрати всяко неоснователно действие, което им пречи да упражняват своите права.

Всеки от съсобствениците разполага с възможността да ползва вещта, съобразно нейното предназначение и по начин да не пречи на другите съсобственици да си служат с нея според правата им. Това означава, че всеки един от съсобствениците може да ползва общата вещ, която е обект на съсобственост, но той следва да се ограничи, на първо място, от предназначението на вещта. Например, един гараж, който се намира в режим на съсобственост, не може да се ползва от един от съсобствениците за жилище.

На второ място, съсобственикът е ограничен в ползването на вещта и от правата на всички останали съсобственици. Така, например, ако трима души са съсобственици на вила, никой от тях не може да ползва частта на другите без тяхно съгласие. 

На трето място, всеки от съсобствениците може свободно да се разпореди със своя дял от правото на собственост върху вещта, без да е необходимо съгласие на останалите съсобственици. Единственото изключение от това правило касае продажба на дял от правото на собственост върху недвижим имот. Тогава Законът за собствеността изисква съсобственикът да предложи своя дял от правото на собственост първо на останалите съсобственици, при същите условия, при които е обявен за продажба. В случай, че никой от тях не е приел да изкупи дела, тогава съсобственикът може да предложи своя дял и на трети лица.

Що се отнася до задълженията на съсобствениците, всеки от тях е длъжен да участва в „тежестите на общата вещ съразмерно на частта си“. Това означава, че всеки съсобственик следва да участва във всички разноски, които произхождат от поддържането на вещта, съобразно своя дял. 

Права на съсобственика - подобрител

Когато говорим за съсобственост върху вещ, възможно е само един от съсобствениците да е извършил подобрения върху нея. В този случай, той може да поиска от останалите съсобственици, разликата между размера на своя дял от правото на собственост и стойността на извършените подобрения.

Пример:
Иван, Петър и Мария наследяват триетажна къща, като се договарят всеки един от тях да получи по един етаж, т.е. всеки има по 1/3 от тази съсобственост. Петър решава да постави външна изолация на цялата къща, чиято стойност е 9 000 лв., платена изцяло от него. В този случай, той има право да поиска от Иван и Мария да му платят всеки по 3 000 лв., съобразно размера на тяхната 1/3 част и след приспадане на неговата 1/3 част.   
 

По друг начин стои въпросът, когато са направени разноски и/или подобрения върху чужда вещ. Право да иска разноските, направени върху чуждия имот има само владелецът. Неговата претенция е спрямо собственика.

Разликите в режима на отношенията между собственика и други лица, които са направили подобрения върху чуждата вещ са следните:

Държателят – преобретател: държателят не е владелец, защото не държи вещта като своя, а я държи за друго лице. Тогава отношенията между него и собственика на вещта ще се уредят от нормите на облигационното право. Така, Законът за задълженията и договорите му дава право да прихване разноските, които е направил за дребни поправки, от наема;

Носителят на вещно право върху чужда вещ: ползвателят или суперфициарът също правят разноски във връзка с ползването и застрояването на чуждия недвижим имот. Но тези разноски са за тяхна сметка.

По правилата на Закона за собствеността владелецът има право на два вида разноски – необходими и полезни разноски.
Необходими са разноските, без които вещта съществено би се повредила илипогинала. Полезните разноски се наричат „подобрения“. Това са онези разноски, които не са необходими за запазване на вещта, но са довели до увеличаване на нейната стойност.

Право на вземания за необходимите разноски имат, както добросъвестният, така и недобросъвестният владелец. За целта следва да съществува обективна необходимост от извършването на тези разноски. 

Съществуват разлики при режима на вземания за необходимите разноски за добросъвестния и недобросъвестния владелец.

На първо място, добросъвестният владелец може да иска за подобренията, които е направил, сумата, с която се е увеличила стойността на вещта вследствие на тези подобрения. Това увеличение се определя към деня на постановяване съдебното решение. Законът указва ясно как и кога ще се определи размерът на увеличената стойност. Тази сума е равна на разликата между стойността на имота към датата на постановяване на съдебното решение и стойността на тази сума към същата тази дата, ако извършените подобрения не бяха направени. Определящи в този случай са пазарните цени към деня на съдебното решение.

Той може да иска да му се заплатят необходимите разноски, които е направил за запазване на вещта. До заплащане на подобренията и на разноските той има право да задържи вещта. т

Oт така посочените правила става ясно, че за да поиска разликата от стойността на вещта преди подобренията и след това, както и разноските за тези подобрения лицето, което ги е осъществило следва да е добросъвестен владелец. Такъв ще е ако владее вещта на годно правно основание.

По – различни са правилата, когато е налице недобросъвестно владение. Според закона, „недобросъвестния владелец дължи на собственика добивите, които е получил и които е могъл да получи, както и обезщетение за ползите, от които го е лишил, като се приспаднат направените за това разноски. Той може да иска да му се заплатят и направените от него необходими за запазването на вещта
разноски“. 

Горното показва, че за разлика от добросъвестния владелец, недобросъвестният има правото само на заплащане на разноски и то необходими, за запазването на вещта. Недобросъвестен е владелецът, когято владее вещта без правно основание.

_______________________________________________________

Още интересни теми, свързани със законовите правила при право на собственост и съсобственост, можете да намерите в секцията „Вещно право“

Адвокатска кантора „Петкова“ предоставя специализирана правна помощ и защита при нарушения в случай на съществуваща съсобственост на вещ или имот.  

Вещно право

Нямам нотариален акт за имота си. Какво да правя?

Как да постъпя, ако нямам нотариален акт за имота си?

В практиката често се случва като собственик на един имот да нямам нотариален акт за него или за част от него. Причините за това могат да бъдат много разнообразни. Така например, възможно е имотът да е наследствен от прабаба/прадядо и техният нотариален акт да е изгубен. Може собствеността върху имота да е възникнала толкова отдавна, че нотариален акт изобщо да не съществува. Възможно е също да става въпрос за имот – обща собственост на разведени съпрузи, само един от които го ползва. Съществуват толкова много житейски хипотези, в които човек си задава въпроса „Нямам нотариален акт за имота си. Какво да правя?“.

Отговор именно на този въпрос ще дадем в днешната статия. Още в началото трябва да отбележим, че във всички подобни хипотези проблемът се решава с издаване на констативен нотариален акт. Той може да бъде издаден въз основа на документи или въз основа на обстоятелствена проверка. Кой от двата метода е подходящ за конкретния случай се преценява индивидуално според обстоятелствата по него.

Как се придобива недвижим имот по давност?

Един от начините за разрешаване на проблема, когато нямам нотариален акт за имота, който ползвам е чрез придобиването му по давност.

Нека разгледаме общите положения.

Констативен нотариален акт

Този вид акт, както подсказва неговото наименование, се издава с цел „констатиране“ (установяване) съществуването на право на собственост, когато нямам нотариален акт, който да го удостовери. Според Гражданския процесуален кодекс

Когато като собственик на имот нямам нотариален акт за правото си, мога да се снабдя с такъв, след като установя с надлежни писмени доказателства пред нотариуса своето право.

Ако, обаче

собственикът не разполага с такива доказателства или ако те не са достатъчни, нотариусът извършва обстоятелствена проверка за придобиване на собствеността по давност.

Констативен нотариален акт по документи

Когато нямам нотариален акт за собствеността си, но разполагам с други документи, с които мога да я удостоверя (напр. заповед на кмет за прехвърляне), производството е доста бързо, опростено и не разкрива особености. То започва с подаване на молба до нотариуса. Той трябва да бъде с район на действие, съвпадащ с района, в който се намира имота. Към молбата се прилагат документите, въз основа на които се претендира собствеността. Това могат да бъдат, например, нотариалния акт на починал родител, заедно с удостоверение за наследници. 

Констативният нотариален акт по документи може да бъде издаден и въз основа на съдебно решение за делба, предварителен договор, обявен за окончателен и др.

ВАЖНО!!! Към молбата следва да се приложи и данъчна оценка и скица на имота.

Съобразно приложените документи, нотариусът преценява дали са налице достатъчно доказателства, удостоверяващи собствеността. В случай че преценката е положителна, той издава констативния нотариален акт.

Констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка

Тази хипотеза ще бъде налице, когато собственикът не разполага с документи, удостоверяващи собствеността или те не са достатъчни. В този случай нотариусът следва да извърши т. нар. обстоятелствена проверка за придобиване на имота по давност. Тя се състои в събиране на доказателства, вкл. и изслушване на свидетели относно наличието на непрекъснато владение от страна на конкретно лице. Това производство може да продължи доста дълго и само по себе си разкрива множество особености и проблеми.

Производството по издаване на констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка, също като производството въз основа на документи, започва с молба на собственика до нотариуса. И в този случай компетентният нотариус е този, чийто район на действие съвпада с местонахождението на имота. По принцип съществува изискване към молбата да се приложат данъчна оценка и скица на имота.

Любопитно!!! В случаите, в които се иска издаване на нотариалния акт за идеална част от съсобствен имот, снабдяването с данъчна оценка и скица не представлява трудност. Това е така, тъй като всеки един от съсобствениците има право да иска и да получава такива документи. Трудностите възникват тогава, когато се търси издаването на нотариалния акт за цял имот, по отношение на които собственикът не е вписан никъде като такъв. 

В тези случаи общинските служби отказват издаване на данъчна оценка, а Агенцията по кадастър не предоставя скица. Така собственикът се оказва в омагьосан кръг, в който нотариусът не може да издаде нотариалния акт без данъчна оценка и скица, а компетентните органи не могат да издадат данъчна оценка и скица без документ за собственост.

Тази неприятна ситуация може да се преодолее като се поиска от нотариуса да издаде удостоверение за наличие на започнало производство за издаване на нотариален акт по обстоятелствена проверка. Възможно е също с молбата да се поиска от нотариуса сам да изиска издаването на тези документи.

Особеност на това производство

е и необходимостта от извършване на разпит на свидетели. Според закона, те трябва да бъдат (най – малко) трима и по възможност да са съседи на имота. Законът казва „по възможност“, тъй като не за всеки имот могат да се осигурят такива. Затова и няма пречка свидетелите да бъдат други лица, вкл. и роднини на собственика. Стойността на техните показания, обаче, ще се преценява от нотариуса.

След като бъдат събрани достатъчно доказателства, че молителят действително е собственик на имота, нотариусът издава искания нотариален акт.

Възможно е, обаче

такива доказателства да не бъдат събрани и нотариусът да откаже издаването на искания констативен нотариален акт. Този отказ, обаче, подлежи на съдебен контрол. Той се осъществява чрез подаване на частна жалба до съответния окръжен съд.

Потенциални проблеми

Потенциалните проблеми, които биха могли да възникнат в случаите на издаден констативен нотариален акт и най – вече на този, издаден въз основа на обстоятелствена проверка, е възможността за неговото оспорване, което може да се изразява както в доказване на свои права, противопоставими на тези на титуляра на акта, така и в опровергаване на фактите, обуславящи посоченото в акта придобивно основание или доказване, че признатото право се е погасило или е било прехвърлено другиму след издаване на акта. 

Такова оспорване може да се проведе както в рамките на висящ исков процес във връзка със спор за собствеността върху съответния имот, така и самостоятелно.

В заключение

Твърде често често към кантората се отправят запитвания от отчаяни хора, които не разполагат с документи за собственост за имота си и се страхуват, че няма да могат да докажат качеството си на собственици. Както видяхме в днешната статия, това не е така. Двете възможности за издаване на констативен нотариален акт са създадени в законодателството именно за такива случаи.

_____________________________________________________________________

Отговорите на други важни въпроси, свързани с движимо и недвижимо имущество, можете да намерите в секцията „Вещно право„.

Адвокатска кантора „Петкова“ предлага специализирана правна помощ за издаване на констативни нотариални актове.

За контакт:
работно време: от понеделник до петък от 10:00 до 18:00 ч.
адрес: гр. София, ул. „Три уши“ № 2, ет. 3
тел.: +359 885 47 77 57 
email: office@petkovalegal.com

Нямам нотариален акт за имота си. Какво да правя? 4
Вещно право

Как се придобива недвижим имот по давност?

В кои случаи и по какъв ред е възможно придобиване на имот по давност?

В съвременните демократични общества собствеността е публична и частна. А способите за нейното придобиване са чрез правна сделка, чрез наследяване и посредством придобивна давност.

Какво означава „придобивна давност“?

В правото съществуват два вида давностни срокове – погасителна и придобивна. Сама по себе си, давността представлява период от време, изтичането на който поражда определени правни последици. В случая на придобивната давност правните последици се състоят в придобиването на право на собственост (или друго ограничено вещно право).

Условия за придобиване на имот по давност

Тези условия са две.

Първото от тях е да е налице владение на имота. Владението е упражняване на фактическа власт върху вещ, която владелецът държи, лично или чрез другиго, като своя. Важното тук е поведението на владелеца – той си служи с имота по начин, показващ намерението му да го „свои“. Законодателят е улеснил възможността за доказване на владението, като е предвидил оборимата презумпция на чл. 69 от Закона за собствеността. Съгласно тази разпоредба

Предполага се, че владелецът държи вещта като своя, докато не се докаже, че я държи за другиго.

Второто условие е упражняване на непрекъсната фактическа власт в продължение на законоустановен период от време. Въпросът какво означава „непрекъсната“ фактическа власт няма еднозначен отговор и се преценява за всеки конкретен случай. Съществуват, обаче, общи критерии на база, на които може да се прецени дали е налице това второ условие. Съобразно тези критерии, властта е непрекъсната, когато е упражнявана явно, трайно и необезпокоявано. Необходимо е още владелецът да е предприел мерки за изключване на въздействието на други лица върху имота. Такова действие би било, например, поставянето на ограда.

Прекъсване на владението

Владението се смята за непрекъснато, ако е продължило повече от шест месеца. От гледна точка на доказването, необходимо е владелецът да докаже, че е владял в различни времена, за да се смята, че е владял и в промеждутъка. Така например, установява се, че едно лице е владяло даден имот през януари, февруари, март, май, септември и декември. В този случай законодателят счита, че то е владяло и през останалите месеци от годината. Как се доказват моментите на владението също се решава за всеки конкретен случай. Това може да стане, например, чрез документи за платени данъци, битови сметки, за извършени ремонтни дейности и т. н.

При неупражняване на владение в продължение на повече от 6 месеца, то се прекъсва. Ако лицето отново установи фактическа власт върху имота, ще започне да тече нов срок, а изтеклият няма да се присъедини. С това се прекъсва и възможността за придобиване на имот по давност.

Особена хипотеза на присъединяване на владението

Законът за собствеността предвижда една особена хипотеза на присъединяване на владението на праводателя. Съгласно чл. 82

Владелецът може да присъедини към своето владение и владението на праводателя си.

Това означава, че ако лицето, което владее определен недвижим имот почине след 8 години непрекъснато недобросъвестно владение, неговите наследници ще придобият имота по давност след още 2 години.

Какъв период от време трябва да изтече, за да се осъществи придобиване на имот по давност?

В зависимост от това дали владението е добросъвестно или не, този период от време е различен.

Добросъвестно владение е налице при наличието на две предпоставки. Първо, владелецът да е придобил владението на правно основание, годно да го направи собственик. Такова правно основание е всяка правна сделка, като покупко – продажба, дарение, прехвърляне срещу задължение за издръжка и гледане и др.). Второ, владелецът трябва да не знае, че праводателят му не е собственик или че не е спазена предписаната от закона форма. Какво означава това? Например, Мария продава на Петър къщата на баба си. Петър мисли, че Мария е реалният собственик и купува от нея. Той е добросъвестен владелец и ще придобие право на собственост върху къщата след 5 години непрекъснато владение.

По аргумент от противното, недобросъвестното владение ще бъде налице, когато владелецът знае, че придобива от несобственик или че предписаната от закона форма не е била спазена. В горния пример, Петър ще бъде недобросъвестен, ако знае, че не Мария, а баба ѝ е собственик на къщата. Тогава той ще може да я придобие след 10 години непрекъснато владение.

Защита при придобиване на имот по давност

На първо място, след изтичането на 5, съответно 10 години владелецът може да поиска да му се издаде констативен нотариален акт. За целта той трябва да представи документи, доказващи факта на непрекъснато владение.

На второ място, владелец, срещу когото е заведено дело от собственика за освобождаване на имота, може да се защити чрез т.нар. възражение за изтекла давност.

Повече информация за процедурата по придобиване на имот по давност, можете да намерите в статията „Нямам нотариален акт за имота си. Какво да правя?“.

__________________________________________________________________

Още интересни теми, свързани с правата, задълженията и възможностите при придобиване на имущество, можете да намерите в секцията „Вещно право“

Адвокатска кантора „Петкова“ предоставя специализирана правна помощ по всички видове вещни казуси. 

За контакт:
Адрес: гр. София, ул. “Три уши” № 2, ет. 3
Работно време: от понеделник до петък от 10:00 до 18:00 ч. 
Email: office@petkovalegal.com
Тел.: 0885 47 77 57