Покупка на имот
Вещно право, Договорно право

Покупка на имот. Трябва ли ми адвокат?

За какво трябва да внимаваме при покупка на имот?

Безпрецедентната здравна криза в последните две години доведе до огромно разрастване на имотния пазар, а като една от причините за това специалистите сочат основателното притеснение на гражданите от предстояща финансова криза и високи нива на инфлация. А както е известно, осъществяването на покупка на имот често може да се окаже едно добро противодействие на обезценяването на спестяванията ни. 

Масовото осъществяване на сделки, свързани с покупка на имот доведе и до изключително повишаване на запитванията към кантората от потенциални купувачи, които се питат дали им е необходим адвокат при осъществяването на преговорите и сключването на договорите. 

Отношенията, свързани с покупка на имот и собствеността върху такъв се уреждат от Закона за задълженията и договорите и Закона за собствеността

Покупка на имот. Трябва ли ми адвокат? 1

Действия преди сключване на договор за покупка на имот

Преди да се пристъпи към сключването на договор за покупка на имот, необходимо да се предприемат няколко задължителни стъпки, които могат да спестят на купувача сериозни главоболия впоследствие. 

Първото такова действие е цялостното проучване на продавача. Това е необходимо най – вече в случаите, в които продавачът е юридическото лице – инвеститор, който строи или ще построи сградата, в която се намира имотът, предмет на покупката.  

Защо това проучване е важно?

Строителството на сгради е дейност, изискваща както сериозен опит, така и сериозен капитал, а рискът сградата да не бъде довършена или да не бъде довършена в срок, поради изчерпване на финансовите средства на инвеститора, представлява опасност, която винаги следва да бъде взета предвид преди сключване на договор за покупка на имот. Ето защо е важно да се извърши подробна проверка на финансовото състояние на продавача – юридическо лице, а по възможност и предишните му проекти. Това би спомогнало за съставяне на обективна преценка относно потенциала му да довърши сградата. 

Проучването на финансовото състояние на продавача има и още една важна функция. Тя се състои в предоставянето на възможност за преценка дали купувачът би разполагал с достатъчно ефективни средства за удовлетворяване на претенция за възстановяване на предплатената сума, ако инвеститорът не успее да изпълни задължението си да построи сградата и да предаде имот в завършен вид. 

Случай от практиката

Лицето Х сключва предварителен договор за покупка на имот „на зелено“ от дружество „У“ АД, което се задължава да построи жилищен комплекс и да се снабди с удостоверение за въвеждане в експлоатация  в срок от две години от сключване на договора, като в седмодневен срок предаде на купувача обекта (апартамент), предмет на договора. На етап „груб строеж“ (акт 14) дружеството „У“ АД е обявено в несъстоятелност, като единственото му имущество е именно сградата, намираща се в степен на завършеност „груб строеж“. 

Лицето Х встъпва в производството като кредитор с цел да потърси начин да получи обратно платената по предварителния договор сума. Преди сключване на предварителния договор Х не проверил финансовото състояние на дружеството „У“ АД, поради което не е имало как да знае, че за последните три години то е натрупало огромни загуби от дейността си. 

Покупка на имот. Трябва ли ми адвокат? 2

Второто задължително действие преди сключване на договор за покупка на имот е проучването на самия имот. Това е необходимо както в случаите, в които се купува обект във вече построена сграда, така и когато сградата предстои да бъде построена. Основните цели на това проучване е да се установи собствеността върху имота (земята) и наличието на права на трети лица върху него. 

Защо това проучване е важно?

В практиката най – често се срещат един или няколко от следните проблеми:

1. Имотът да има няколко собственици.
За изповядването на сделката е необходимо съгласието на всеки един от тях. Предварителен договор, сключен само с един съсобственик без той да е упълномощен от всички останали, не ги задължава. Така може да се окаже, че купувачът е дал голяма сума по предварителен договор, който не може да произведе действието си спрямо всички собственици на продавания имот. Ако недобросъвестния продавач не разполага с имущество, купувачът би се изправил пред сериозни препятствия при получаването обратно на платената сума. 

2. Имотът е ипотекиран. 
Ипотеката е вещна тежест, която следва имота, а не собственика. Ако купувачът знае за наличието на ипотека, това не представлява проблем, тъй като той може да плати част от продажната цена на ипотекарния кредитор, а остатъка – на продавача.

Ако, обаче, продавачът не знае за наличието на учредена ипотека, при осъществяването на покупка на имот, той ще плати цялата продажна цена на продавача. В случай че последният не плаща задължението по кредита си, принудителното му изпълнение ще бъде насочено именно към ипотекирания имот.  Така може да се окаже, че купувачът е платил цената на имот, който бива продаден на публична продан. Действително, в този случай той може да потърси отговорността на продавача, като заведе иск срещу него за възстановяване на платената сума. В тази ситуация, обаче, успехът на такъв иск се поставя под въпрос.  

 

3. Имотът е обременен със сервитути или право на ползване. 

Правото на ползване обикновено се учредява пожизнено, а прекратяването му зависи единствено от волята на ползвателя. Така се оказва, че купувачът, който не е проучил имота и го е купил без да знае за наличието на това право, получава само „голата собственост“ без да има възможност да прекрати правото или да ползва самостоятелно обекта, предмет на договора за покупка на имота. 

 

Случай от практиката

Лицето Х закупува дворно място, в рамките на което има разрушена къща. Идеята му е да разчисти мястото, да построи нова къща и да се пренесе там със семейството си. Когато започва разчистването, изпод строителни отпадъци и биологична маса се появяват тръби, като се оказва, че в полза на съседен имот е учредено право на преминаване на газопреносна мрежа, за което Х не е знаел, тъй като не е направил проучване на имота. 

По стечение на обстоятелствата това право на преминаване се оказва нищожно, поради неспазване на установения от закона ред за учредяването му, но 4 години след закупуването на имота, Х не може да започне разчистване и строеж, тъй като газопреносната мрежа препятства тази възможност, а съдебното решение, с което се постановява премахването ѝ е обжалвано от притежателя на правото на преминаване. 

Покупка на имот. Трябва ли ми адвокат? 3

Съдържание на договора за покупка на имот

Особено, когато се касае за покупка на имот от дружество – инвеститор, предоставяните на купувача „бланкови“ договори, всъщност представляват договори, изготвени в интерес на инвеститора от неговите адвокати. Тези договори могат да съдържат клаузи, невидими за неспециализирания в областта на договорното и вещно право купувач. Сред тези клаузи могат да бъдат финансовите уговорки, скрити възможности за едностранно повишаване на продажната цена от страна на инвеститора, на която купувачът да не може впоследствие да се противопостави, особености при предаване владението над обекта, предмет на договора за покупка на имот, клаузи, свързани с гаранционното обслужване на строежа и много, много други. 

В заключение

Ползването на правна помощ от адвокат по имотно право при сключване на договор за покупка на имот не е задължително. Както видяхме по – горе, обаче, този вид сделки могат да проявят редица особени юридически специфики, които от своя страна, ако не бъдат изчистени своевременно, могат да доведат до сериозни загуби на финанси, време и нерви за купувачите, които са решили просто да се доверят, че спрямо тях няма да се прояви никоя от тези специфики. 

______________________________________________________________________

Още интересни теми, свързани с правата и задълженията на страните по различните договори, чийто предмет е имущество, можете да намерите в секциите „Вещно право“ и „Договорно право“.

Адвокатска кантора „Петкова“ предоставя специализирана правна помощ при изготвяне, преглеждане и коригиране на договори за покупка на имот, преговори с продавачи относно договорни клаузи, както и процесуално представителство при неизпълнение на предварителни или окончателни договори. 

За контакт:
работно време: от понеделник до петък от 10:00 до 18:00 ч. 
адрес: гр. София, ул. „Три уши“ № 2, ет. 3,
тел: +359 885 47 77 57
email: office@petkovalegal.com

Темида лого
Договорно право

Разваляне на договор. Как и кога?

Какво трябва да знаем за понятието "Разваляне на договор"?

Възможността за разваляне на договор представлява правно средство за прекратяване, преустановяване на сключен договор, на създадена правна връзка между две страни. Правната уредба се намира в Закона за задълженията и договорите

Като един от видовете правни средства за прекратяване на договор между две страни, същото се характеризира със свои собствени специфики.

Като вид правно средство или право на една от страните по договора, правото на неговото разваляне е преобразуващо. Неговото упражняване се осъществява посредством едностранно изявление, без да е необходимо съдействие на ответната страна по договора.

Предпоставките, при които възниква възможността за разваляне на договор са следните:

1. Да е налице действителен договор, който не е прекратен на друго основание.

2. Да е налице неизпълнение 
на задължение на насрещната страна по договора – когато договорът е породил повече от едно задължение за изпълнение, неизпълнението, на което и да е билоот тях е достатъчно, за да възникне правото да се развали договорът. Изключение от това правило има тогава, когато неизпълнената част от договора е незначителна с оглед интереса на кредитора. 

3. За да възникне възможността за разваляне на договор, следва да е налице неизпълнение на задължение, за която ответната страна има вина и да отговаря за това, като е без значение дали това неизпълнение е умишлено или не.

Изключение от това правило е налице, когато правото да се развали договор е изрично предвидено в закон или изрично е предвидено в договора между двете страни.

Срокът за упражняване на правото за разваляне на договор е 5 години. 

Как се осъществява възможността за разваляне на договор?

Развалянето на договор може да се осъществи извънсъдебно чрез едностранно изявление, отправено от едната страна към другата. В това изявление следва изправната страна изрично да посочи срок за изпълнение на неизпълненото задължение, както и да посочи че в случай на неизпълнение в този срок, договорът се счита за развален.

Разваляне на договор без предупреждение е възможно, когато изпълнението на задължението е станало невъзможно от части или изцяло. Предупреждението има смисъл само, ако изпълнението на задължението по договора е все още възможно.

Развалянето без предупреждение е възможно тогава, когато неизправната страна по договора е изпаднала в забава, а късното изпълнение на поетото задължение е безполезно.

Възможно е и съдебно разваляне на договор. 

Развалянето на договори, които са обективирани в нотариални актове се осъществява по съдебен ред, като например покупко – продажба на недвижим имот, учредяване право на строеж, дарение, замяна и други. Правото се осъществява чрез предявяване на иск за разваляне на договор пред съответния компетентен съд.

Възможно е да се развали договор и чрез възражение в съдебно дело. Това средство за упражняване правото да се развали договор дава по – малка защита от иска, защото то не се вписва и следователно не може да се противопостави на трети лица.

Последици от упражняването на правото за развалене на договор

Развалянето има обратно действие между страните. Това означава, че след развалянето всяка от страните трябва да върне всичко, което е получила.

 

Действието на развалянето е за в бъдеще, тъй като с развалянето на договора се прекратява за в бъдеще правната връзка между страните. Това означава, че основанието, от което те са били обвързани вече не съществува. 

_______________________________________________________________

Още интересни теми, свързани възможностите на страните по сключени договори, можете да намерите в секцията „Договорно право“

Адвокатска кантора „Петкова“ предоставя специализирана правна помощ във връзка с упражняване на възможността за разваляне на договор, поради неизпълнение. 

Договорно право

Устен договор. Особености и защита

Въпросът за устните договори, тяхната правна уредба и правната защита е изключително интересен. Това е така, тъй като липсата на писмена форма затруднява процеса на доказване на тяхното съдържание. От друга страна, отчитайки обема на гражданския и търговския оборот, законодателят изисква писмена форма за много малко видове договори. Ето защо, сключването на устен договор е изключително често срещана хипотеза.

Колкото и удобно да е сключването на устен договор, то все пак крие своите рискове. Какви са те и как да се предпазим ще говорим в днешната статия.

Какво е „устен договор“?

Устните уговорки са договори като всички други. Те се подчиняват на общите разпоредби на Закона за задълженията и договорите според вида на уговорката. Устен договор е всяко съглашение между две или повече лица, за да се създаде, уреди или унищожи една правна връзка между тях.

Кога можем да сключим устен договор

Устен договор може да се сключи във всички случаи, в които законът не изисква изрично писмена форма. Тези случаи са изрично и изчерпателно изброени. Те са:

  1. предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма. Изисква се писмена форма за действителност;
  2. договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти. Изисква се нотариална форма за действителност;
  3. договор за аренда на земеделска земя. Изисква се писмена форма за действителност с нотариална заверка на подписите;
  4. брачен договор. Изисква се писмена форма за действителност с нотариална заверка на подписите и съдържанието;
  5. продажба и залог на вземане, обезпечено с ипотека. Изисква се писмена форма за действителност с нотариална заверка на подписите;
  6. договор за поръчка, дадена от пълномощник, за придобиване на вещни права върху недвижими имоти. Изисква се писмена форма за действителност с нотариална заверка на подписите;
  7. договор за покупко – продажба на моторно превозно средство с предходна регистрация в България. Изисква се писмена форма за действителност с нотариална заверка на подписите;
  8. договори със задължения над 5000 лв. Изисква се писмена форма за доказване;
  9. други определени в закона договори, за които се изисква писмена форма за действителност или за доказване.

Всякакви други договори, за които законът не изисква особена форма за действителност или за доказване, могат да бъдат сключвани устно.

Така, устен договор ще имаме, например, когато Ваш приятел Ви помоли да му дадете определена сума назаем с уговорка да Ви върне парите след месец. Устен договор ще бъде налице и тогава, когато продавате стария си телевизор, например, с уговорка купувачът да Ви плати след седмица. Устен договор ще има и тогава, когато поръчате изработка на фирмено лого/уеб сайт срещу определена цена и за определен срок.

Какви са рисковете при сключване на устен договор?

Колкото и да са удобни, устните уговорки крият определени рискове. Те произтичат именно от липсата на писмена форма, благодарение на която да се докажат условията, за които страните са постигнали съгласие.

Както при писмените, така и при устните договори, е възможно неизпълнение на задълженията по него. Така, например, Вашият приятел може да не Ви върне парите, които сте му заели. Възможно е купувачът на стария Ви телевизор да не Ви плати обещаната сума, макар Вие вече да сте предали телевизора в негово владение. Може дизайнерът/разработчикът да не изработи логото/сайта в уговорения срок или с уговореното съдържание. Не е изключено и Вие да сте дизайнерът/разработчикът, който е извършил възложената му работа, съобразно уговореното, но клиентът да не плаща дължимото възнаграждение.

При сключен устен договор, обаче, изключително трудно е доказването на факта каква сума сте предоставили на Вашия приятел и в какъв срок той се е задължил да я върне; предали ли сте телевизора, каква сума сте се уговорили да бъде платена за него и в какъв срок; какво лого/какъв уеб сайт сте се уговорили да бъде изработен/о, в какъв срок и срещу какво възнаграждение и т.н.

Впрочем, следва да се има предвид, че за неизпълнението на задължения, поети по устен договор, се подчиняват на същите правила, които важат и за писмените договори. Как да защитим правата си в тези случаи говорихме в статията „Какво да правим, когато длъжникът не изпълнява задълженията си по договора?„. Казаното в тази статия важи и в настоящия случай.

Как да се предпазим от тези рискове?

Макар и устната уговорка по дефиниция да изключва писмения елемент, такъв все пак е необходимо да се осигури.

Така например, при устните договори за паричен заем, можете да поискате от заемополучателя да подпише разписка за получаване на сумата. В разписката задълженително трябва да присъства основанието „устен договор за заем“. Предаването на парични средства и основанието за това, може да стане и чрез банков превод по сметката на заемополучателя с отбелязване на посоченото основание за плащане. Възможност заемодателят да получи обратно сумата, която му се дължи може да се обезпечи и чрез запис на заповед. Тя представлява безусловно задължение да се плати определена сума на определена дата.

По този начин се обезпечава и падежът на задължението. От друга страна, улеснена е и защитата, в случай че заемополучателят разполага със запис на заповед. Това е така, тъй като няма да му се налага да доказва вземането си по съдебен ред чрез исков процес. В тези случаи се използва улеснената, по – евтина и по – бърза процедура на заповедното производство. При наличието на устен договор, при който длъжникът не изпълнява задължението си, не е трудно и да се докаже падежът на задължението.

Това е така, тъй като, макар и да няма ясни доказателства за това в какъв срок длъжникът се е съгласил да плати/да извърши нещо, това задължение ще се оценява като задължение без определен срок на изпълнение. В тези случаи, длъжникът изпада в забава от деня на поканата да изпълни. Тя може също да бъде устна, но в този случай е добре да се осигури свидетел, който да потвърди нейното отправяне.

При предаването на вещи/работа, дължими по устен договор е добре да се направи приемно – предавателен протокол. В съвременния свят при сключване на устни договори за изработка/поръчка/продажба съществуват писмени следи и при проведената кореспонденция в социални мрежи/мобилни чат приложения.

ВАЖНО!!!

Във всеки един от посочените примери, наличието на свидетели, които са присъствали по време на сключването на устния договор, би било от изключителна помощ в процеса на доказване. Следва да се има предвид, че установяването на договори на стойност над 5000 лв. не може да става със свидетели. Не бива да се забравят и разпоредбите на Закона за ограничаване на плащанията в брой. Съгласно тях

Плащанията на територията на страната се извършват само чрез превод или внасяне по платежна сметка, когато са:

1. на стойност равна на или надвишаваща 10 000 лв.;

2. на стойност под 10 000 лв., но могат да се разглеждат като част от свързани помежду си платежни операции на едно и също основание, чиято обща стойност е равна на или надвишава 10 000 лв.

Първата хипотеза е ясна, но какво означава втората? Например, сключен е устен договор за покупко – продажба на професионална озвучителна система на стойност 12 000 лв. Между страните е уговорено разсрочено плащане на вноски от по 1000 лв. в рамките на 12 месеца. В този случай, плащането трябва да стане по банков път, независимо от факта, че отделните вноски са на стойност под 10 000 лв. Това е така, защото те се дължат на едно и също основание – договор за покупко – продажба, чиято стойност надвишава 10 000 лв.

Всъщност, най – сериозната бариера

пред защитата на правата на страните при устните договори не е доказването на съществените уговорки в него. Тя е свързана с практическото намиране на длъжника, за да изпълни задължението си. Дори и в случаите, когато изправната страна по договора е успяла да докаже уговорките по договора, но не разполага с данните на длъжника, за да бъде призован от съда, той не може да бъде осъден. Към настоящия момент и при действащото законодателство тази бариера е изключително трудно преодолима. Това е така, тъй като името, адреса и телефонния номер на длъжника представляват лични данни. А като такива, те подлежат на доста сериозна защита.

Това е и основният недостатък на устните договори спрямо писмените. Това е така, тъй като писмените договори сами по себе си съдържат най – малко името и постоянния/настоящия адрес на страните по тях. Съответно, тези данни могат да се използват при призоваване на неизправната страна от съда.

Следва да се има предвид, че ако при завеждане на дело срещу неизправния длъжник не бъдат посочени неговите имена и адрес, исковата молба ще бъде върната като нередовна, а делото прекратено.

Ето защо е добре да се поиска от другата страна да предостави двете си имена и адреса си.

В заключение

Фактът, че сключването на устен договор крие сериозни рискове и трудности при доказването, не означава, че във всички случаи трябва да се сключват изрични писмени договори с цел обезпечаване на сигурност при изпълнението им. Подобна практика значително би затруднила и забавила гражданския и търговския оборот. Ето защо, предприемането на няколкото лесни стъпки за обезпечаване на доказването на поетите задължения, би спестило много средства и нерви. Във всички случаи, в които не сте сигурни как да обезпечите такива доказателства, но не желаете да сключване писмен договор, е добре да се консултирате със специалист, който да Ви посъветва какви мерки за превенция да предприемете, за да сте сигурни, че правата Ви са ефективно защитени.

____________________________________________________________________

Още интересни теми можете да прочетете в секцията „Договорно право„.

Адвокатска кантора „Петкова“ предлага специализирана правна помощ при изготвяне на договори, както и при нужда от защита при неизпълнение на договорни задължения.

За контакт:
работно време: всеки делничен ден от 10:00 до 18:00 ч.
тел. +359 885 47 77 57
email: office@petkovalegal.com

Договорно право

Поръчителство по кредит – същност и защита

Същност и особености при поръчителство по кредит

В повечето случаи при заявка за предоставяне на кредит, кредиторът (банката) изисква кредитополучателят да представи обезпечение – било то лично или вещно.

В настоящата статия ще обсъдим проблемите на най – често срещания случай на обезпечение, а именно поръчителство по кредит като лично обезпечение.

Понятие за поръчителство по кредит

Договорът за поръчителство по кредит между кредитора и поръчителя трябва да бъде сключен в писмена форма. Тази форма е за действителност на договора. Това означава, че ако бъде сключен устен договор за поръчителство по кредит, той няма да породи своето правно действие. 

Особеност на този договор е, че той обичайно е едностранен, т.е. поръчителят поема задължение да отговаря за чуждия дълг, а кредиторът има право да иска плащане от него. В случая, обаче, се има предвид свободата на договаряне, съответно няма пречка да се уговорят задължения и за кредитора. Така, например, кредиторът може да се задължи да заплаща възнаграждение на поръчителя.

Всъщност, със сключването на договор за поръчителство по кредит, поръчителят се задължава спрямо кредитора на друго лице да отговаря за изпълнение на неговото задължение. Поръчителство може да съществува само за действително задължение. Ако е поето нищожно задължение или такова по унищожен по надлежния ред договор, то няма да е обезпечено с поръчителство.

Обем на отговорността на поръчителя

Съгласно чл. 140 от Закона за задълженията и договорите

Поръчителството се простира върху всички последици от неизпълнението на главното задължение, включително и разноските по събиране на вземането.

Поръчителят е задължен за целия дълг – главницата, лихвите и разноските. Възможно е, обаче, в договора за поръчителство да се уговори по – малък обем на отговорността на поръчителя. Така например може се уговори последния да не отговаря за лихвите или разноските.

N.B. Поръчителят може да отговаря за по – малко от главния длъжник, но не може да се задължава за повече от него. Уговорка в противен смисъл е нищожна, т.е. не може да породи правно действие.

Поръчителят отговаря солидарно с главния длъжник. Това означава, че кредиторът не е длъжен да иска изпълнение първо от главния длъжник. Напротив, кредиторът има право да избере срещу кого от двамата да насочи претенцията си, като няма никаква законова пречка да се ангажира първо отговорността на поръчителя. А ако няколко лица са поръчителствали за един и същ длъжник и за едно и също задължение, всеки от тях отговаря за цялото задължение, освен ако има съглашение за разделянето му.

До кой момент се простира отговорността на поръчителя?

Поръчителят остава задължен след падежа на главното задължение, ако кредиторът е предявил иск против длъжника в течение на шест месеца. Това правило важи и тогава, когато поръчителят изрично е ограничил своето поръчителство до срока на главното задължение. Продължението на срока, дадено от кредитора на длъжника, няма действие спрямо поръчителя, ако той не е дал съгласието си за това.

Защита на поръчителя

С оглед на факта, че поръчителят се задължава за чужд дълг и обичайно не извлича никакви ползи от това, законодателят е предвидил широки възможности за неговата правна защита.

На първо място, поръчителят може да противопостави на кредитора всички възражения, принадлежащи на длъжника, както и да направи прихващане с вземане на длъжника към кредитора. Той не губи тия права и когато длъжникът се е отказал от тях или е признал своето задължение. Така например, в случай че е изтекла погасителната давност за дълга, но длъжникът все пак е признал задължението и се е отказал от нея, този отказ няма действие спрямо поръчителя. Той може да противопостави на кредитора възражението за изтекла погасителна давност.

На второ място, поръчителят, който е изпълнил задължението, може да иска от длъжника главницата, лихвите и разноските, които е направил, след като го е уведомил за предявения срещу него иск. Той има право и на законни лихви върху заплатените суми от деня на плащането.

На трето място, когато няколко лица са поръчителствали за един и същ длъжник и за едно и също задължение, поръчителят, който е изпълнил задължението, може да иска от другите поръчители припадащите им се части.

И на последно място, най – важната и най – широко използваната възможност на поръчителя е, след като изпълни задължението на главния длъжник, да встъпи в правата на удовлетворения кредитор.
Поръчителят встъпва и в правата на кредитора срещу третите лица, които са учредили залог или ипотека за задължението, но само до размера, в който би имал иск срещу тях, ако те биха били поръчители. Това, най – общо казано, означава, че поръчителят става кредитор на главния длъжник, като в негова полза действат дадените за дълга лични и/или вещни обезпечения, които да гарантират неговото изпълнение.

______________________________________________________________

Още интересни теми, свързани с правата и задълженията, предвидени от законите във връзка с различните видове договори, можете да намерите в секцията “Договорно право”.

Адвокатска кантора “Петкова” предоставя специализирана правна помощ както при изготвянето на всички видове договори, така и при тяхното оспорване и разваляне. 

За контакт: 
работно време: от понеделник до петък от 10:00 до 18:00 ч. 
адрес: гр. София, ул. “Три уши” № 2, ет. 3
email: office@petkovalegal.com
тел.: + 359 885 47 77 57 

Договорно право

Какво да правим, когато длъжникът не изпълнява задълженията си по договора?

Как да постъпим, когато сме изправени пред неизпълнение на задължение по договор?

Правната уредба на договорите се намира в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Легалната дефиниция на понятието „договор“ се съдържа в чл. 8, ал. 1 от ЗЗД. Съгласно този текст:

Договорът е съглашение между две или повече лица, за да се създаде, уреди или унищожи една правна връзка между тях.

Видно от определението, дадено от законодателя, за да е налице договор са необходими най – малко две лица със съвпадащи насрещни волеизявления.

N.B. По отношение на някои договори, законодателят е предвидил особена форма на сключване с оглед тяхната действителност. Тя може да бъде писмена или нотариална. По – голямата част от договорите, обаче, могат да се сключват и устно, а писмената форма може да бъде за противопоставимост или за доказване. В настоящата статия ще се спрем на темата за неизпълнение на задължение по договор като цяло, а в отделна тема ще разгледаме „Проблеми на устните договори“.

Видове неизпълнение на задължение по договор

Неизпълнение на задължение по договор може да се прояви по множество начини. Длъжникът може да изпълни неточно, да не изпълни въобще или да изпълни лошо като цяло. И поради това неизпълнението може условно да се раздели на два вида – пълно и неточно.

Същност на пълното неизпълнение на задължение по договор и правни възможности при наличието му

Пълното неизпълнение на задължение по договор е по – простата хипотеза на неизпълнение на договорите, тъй като при него длъжникът изобщо не е предприел поведение, което да съответства на поетите от него задължения по договора. Той не осъществява никаква част от предметното съдържание на дължимата престация. В този случай насрещната страна разполага с няколко възможности:

  1. Ако кредиторът все още има интерес от изпълнението, той може да иска от длъжника да изпълни и да му плати обезщетение за забавата. А ако кредиторът вече няма интерес от изпълнението, той може да иска обезщетение за неизпълнение;
  2. Когато задължението е за действие, което може да бъде извършено от друго лице, кредиторът има право да иска да му се разреши да извърши това действие за сметка на длъжника. Когато задължението е да не се върши нещо, кредиторът може да иска да му се разреши да премахне за сметка на длъжника това, което е било направено в нарушение на задължението.
  3. Изправната страна по договора може да иска и неговото разваляне при следните предпоставки: а) неизпълнението се дължи на причина, за която длъжникът отговаря; б) кредиторът е дал подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока ще счита договора за развален; в) този срок е изтекъл без длъжникът да е изпълнил;
  4. Кредиторът има право на обезщетение за причинените вреди от неизпълнението, което обхваща претърпяната загуба и пропуснатата полза.

Развалянето на договорите поначало има обратно действие. Това означава, че ако изправната страна упражни правото си на разваляне, следва да получи обратно това, което сам е дал по разваления договор.

Същност на неточното изпълнение и правни възможности при наличието му

Неточното изпълнение е по – сложната хипотеза на неизпълнение, тъй като може да има безброй проявни форми. Длъжникът може да изпълни нещо различно (напр. да достави тениски, вместо ризи); по – малко от уговореното (напр. 10 ризи, вместо поръчаните 20); не в уговорения срок; с по – лошо качество (напр. вместо ризи от памук достави ризи от синтетична материя) и т. н. В този случай, кредиторът разполага със същите възможности като описаните по – горе. Следва да се има предвид, обаче, една особеност, която се открива в разпоредбата на чл. 87, ал. 5 от ЗЗД, съгласно която:

Разваляне на договора не се допуща, когато неизпълнената част от задължението е незначителна с оглед на интереса на кредитора.

N.B. Важно е да се обърне внимание на разпоредбата на чл. 81, ал. 1 от ЗЗД, съгласно която:

Длъжникът не отговаря, ако невъзможността за изпълнението се дължи на причина, която не може да му се вмени във вина.

Такива са случаите, когато неизпълнението, било то пълно или частично, се дължи на някаква непреодолима сила – природно бедствие, действия на трето лице и др. Това, че длъжникът „не отговаря“ означава, че той няма да дължи обезщетение за неизпълнението си, но все пак е длъжен да върне даденото по договора. В противен случай ще бъде налице неоснователно обогатяване.

__________________________________________________________________

Още интересни теми, свързани с правата и задълженията, предвидени от законите във връзка с различните видове договори, можете да намерите в секцията “Договорно право”.

Адвокатска кантора “Петкова” предоставя специализирана правна помощ както при изготвянето на всички видове договори, така и при тяхното оспорване и разваляне. 

За контакт: 
работно време: от понеделник до петък от 10:00 до 18:00 ч. 
адрес: гр. София, ул. “Три уши” № 2, ет. 3
email: office@petkovalegal.com
тел.: + 359 885 47 77 57 

Договорно право

По някои въпроси относно договора за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане

Какво означава понятието "договор за издръжка и гледане"? Как се сключва този договор и може ли да бъде оспорен и отменен?

Един от най – често използваните способи за придобиване право на собственост е т.нар. договор за издръжка и гледане. Той е от категорията на т. нар. ненаименовани договори, което означава, че законът не го урежда изрично, но предвид прогласения от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) принцип за свобода на договаряне, този договор е валиден и позволен от правото. И макар да не е изрично уреден от закона, спрямо него се прилагат общите правила за сключване, изпълнение и прекратяване на договорите, а правната му същност се извежда от богатата и безпротиворечива съдебна практика.   

Същност

На първо място, всеки договор за издръжка и гледане е двустранен, възмезден, формален и алеаторен и се сключва с оглед личността (intuitu personae). Чрез него собственикът на един недвижим имот (прехвърлител) прехвърля на друго лице (приобретател) собствеността на същия имот, срещу което лично приобретателят се задължава да предоставя на прехвърлителя парични средства (издръжка) и грижи (гледане) за определен период от време, който обичайно се определя до смъртта на прехвърлителя. Договорът е формален – като условие за неговата валидност, законът (чл. 18 от ЗЗД) разпорежда да бъде сключен във форма на нотариален акт.

Особеност на формата

Съществува, обаче, една особеност на формата на този вид договори и тя се крие в разпоредбата на чл. 35 от Закона за собствеността (ЗС). Съгласно този текст, доброволната делба на недвижими имоти трябва да бъде извършена писмено с нотариално заверени подписи, тоест ЗС предвижда по – лека форма, отколкото ЗЗД. В такъв случай възниква въпроса, в каква форма трябва да се сключи договора, с който е постигнато съгласие между съсобствениците за поделяне на съсобствено имущество чрез поставяне в дял на недвижим имот в полза на един от тях срещу поемане на задължение за издръжка и гледане на друг. 

Отговор на този въпрос дава Общото събрание на гражданската колегия (ОСГК) на Върховния касационен съд (ВКС) в своето Тълкувателно решение № 3 от 2013 г. по тълк. дело № 3/2013 г. С това решение ВКС приема, че такъв договор представлява договор за доброволна делба и е действителен, ако е сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите на съделителите. 

Съдържание

Предвид липсата на изрична правна уредба, по отношение на съдържанието на специфичния договор за издръжка и гледане съществуват някои особености, които могат да бъдат изведени единствено при обстоен преглед на съществуващата съдебна практика.

Първата особеност следва да се търси в същността на насрещните задължения. Прехвърлителят има едно единствено задължение – да прехвърли недвижимия имот. По – особено е положението на приобретателя. В неговата тежест лежат две кумулативно изискуеми задължения – за предоставяне на издръжка и за предоставяне на грижи (гледане). Това означава, че предоставянето само на издръжка или само на грижи представлява неизпълнение на договора и на това основание той подлежи на разваляне. Двете задължения следва да бъдат изпълнявани заедно и ежедневно, съобразно нуждите на кредитора – прехвърлител.

Втората особеност се състои в обема на дължимата престация. Върховният касационен съд приема, че критерият за определяне на този обем е постигнатото между страните съгласие, отразено в договора, като за тълкуването на тяхната воля се прилага общата разпоредба на чл. 20 от Закона за задълженията и договорите. Тежестта на доказване относно факта на предоставянето на дължимите грижи и издръжка и техния обем лежи върху приобретателя. Това означава, че този, който е получил имота, при спор следва да докаже, че е предоставил на прехвърлителя пълния обем на уговорените между тях издръжка и грижи.

Разваляне

Тъй като коментирания договор за издръжка и гледане е от категорията на ненаименованите договори, по отношение на развалянето му се прилагат чл. 87 и сл. от ЗЗД. Доколкото предмет на договора е недвижим имот, чл. 87, ал. 3 от ЗЗД разпорежда развалянето да става само по съдебен ред.

Когато договорът е сключен между две лица, едното, от които е прехвърлител, а другото – приобретател, въпросът за развалянето му не съдържа особености. Договорът може да бъде развален, в случай че длъжникът не изпълнява задълженията си в обема и с качеството, уговорени между страните. Правото да се разваля договорът се погасява с петгодишна давност.

Прехвърляне на две или повече лица

Особена е хипотезата, когато недвижимият имот е прехвърлен на повече от две или повече лица и някое от тях не изпълнява задълженията по договора. Тук в практиката възниква въпросът дали договора следва да се развали частично по отношение на частта на неизпълняващото лице или пък може да се развали изцяло по отношение на всички приобретатели. Задължителен за съдилищата в страната отговор на този въпрос отново дава ОСГК на ВКС с Тълкувателно решение № 6 от 2012 г. по тълк. дело № 6/2011 г. 

Според върховните съдии, задължението за издръжка и гледане е неделимо, тоест то не може да бъде изпълнено на части, а само изцяло. По отношение на неделимите задължения следва да се приложат правилата на солидарността, като в конкретния случай става въпрос за т.нар. пасивна солидарност (множество длъжници). Този вид солидарност се отличава с това, че кредиторът може да иска изпълнение от всеки един от съдлъжниците, без да има задължение да избере един от тях преди друг. Но, ако един от съдлъжниците изпълни, изпълнението му освобождава всички. 

През призмата на коментирания договор за издръжка и гледане, това означава, че ако имотът е прехвърлен на две или повече лица и само едно от тях изпълнява, договорът не може да бъде развален нито частично, нито изцяло, тъй като интересът на кредитора е удовлетворен – той получава грижите и издръжката с замяна на който е прехвърлил имота си. Отношенията във връзка с неизпълнението ще се уредят между съдлъжниците във вътрешните им отношения. Това означава, че изпълнилият длъжник – този, който е предоставял грижи и издръжка в уговорените обем и качество има срещу останалите т.нар. регресен иск – той може да иска от тях паричната равностойност на припадащата им се част от задължението.    

Разваляне от наследниците на прехвърлителя

Още една особена хипотеза съществува при развалянето на договора за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане от наследниците на прехвърлителя. По принцип, ако не е уговорено друго по отношение на срока за изпълнение на задълженията за издръжка и гледане, този вид договор се прекратява със смъртта на прехвърлителя. Неговите наследници, обаче, могат да претендират пред съда неизпълнение на договора приживе. Страни по такова дело ще бъдат наследникът в процесуалното качество на ищец и приобретателят по договора в процесуалното качество на ответник.

Действие на договора

Във връзка с развалянето на сключения договор за издръжка и гледане следва да се кажат няколко думи и по отношение на неговото действие. Съобразно общите правила договорът следва да се развали с обратно действие, което означава, че страните по него трябва да си върнат взаимно дадените престации. По отношение на приобретателя, връщането не разкрива особености, тъй като той получава нещо материално – недвижим имот, който подлежи на връщане по реда на чл. 108 от ЗС. 

По – особен е случаят с прехвърлителя, който получава както материална престация (издръжка), но и нематериална такава (грижи), като по отношение на последната може да се търси паричната равностойност. Съдът, обаче, не се произнася служебно по въпроса за връщане на разменените престации. Това означава, че приобретателят, за да получи връщане на даденото по договора, трябва да си послужи със субсидиарния иск по чл. 59 от ЗЗД (правилата на неоснователното обогатяване).

___________________________________________________________________

Още интересни теми, свързани с правата и задълженията, предвидени от законите във връзка с различните видове договори, можете да намерите в секцията „Договорно право“.

Адвокатска кантора „Петкова“ предоставя специализирана правна помощ както при изготвянето на всички видове договори, така и при тяхното оспорване и разваляне. 

За контакт: 
работно време: от понеделник до петък от 10:00 до 18:00 ч. 
адрес: гр. София, ул. „Три уши“ № 2, ет. 3
email: office@petkovalegal.com
тел.: + 359 885 47 77 57