Покупка на имот
Вещно право, Договорно право

Покупка на имот. Трябва ли ми адвокат?

За какво трябва да внимаваме при покупка на имот?

Безпрецедентната здравна криза в последните две години доведе до огромно разрастване на имотния пазар, а като една от причините за това специалистите сочат основателното притеснение на гражданите от предстояща финансова криза и високи нива на инфлация. А както е известно, осъществяването на покупка на имот често може да се окаже едно добро противодействие на обезценяването на спестяванията ни. 

Масовото осъществяване на сделки, свързани с покупка на имот доведе и до изключително повишаване на запитванията към кантората от потенциални купувачи, които се питат дали им е необходим адвокат при осъществяването на преговорите и сключването на договорите. 

Отношенията, свързани с покупка на имот и собствеността върху такъв се уреждат от Закона за задълженията и договорите и Закона за собствеността

Покупка на имот. Трябва ли ми адвокат? 1

Действия преди сключване на договор за покупка на имот

Преди да се пристъпи към сключването на договор за покупка на имот, необходимо да се предприемат няколко задължителни стъпки, които могат да спестят на купувача сериозни главоболия впоследствие. 

Първото такова действие е цялостното проучване на продавача. Това е необходимо най – вече в случаите, в които продавачът е юридическото лице – инвеститор, който строи или ще построи сградата, в която се намира имотът, предмет на покупката.  

Защо това проучване е важно?

Строителството на сгради е дейност, изискваща както сериозен опит, така и сериозен капитал, а рискът сградата да не бъде довършена или да не бъде довършена в срок, поради изчерпване на финансовите средства на инвеститора, представлява опасност, която винаги следва да бъде взета предвид преди сключване на договор за покупка на имот. Ето защо е важно да се извърши подробна проверка на финансовото състояние на продавача – юридическо лице, а по възможност и предишните му проекти. Това би спомогнало за съставяне на обективна преценка относно потенциала му да довърши сградата. 

Проучването на финансовото състояние на продавача има и още една важна функция. Тя се състои в предоставянето на възможност за преценка дали купувачът би разполагал с достатъчно ефективни средства за удовлетворяване на претенция за възстановяване на предплатената сума, ако инвеститорът не успее да изпълни задължението си да построи сградата и да предаде имот в завършен вид. 

Случай от практиката

Лицето Х сключва предварителен договор за покупка на имот „на зелено“ от дружество „У“ АД, което се задължава да построи жилищен комплекс и да се снабди с удостоверение за въвеждане в експлоатация  в срок от две години от сключване на договора, като в седмодневен срок предаде на купувача обекта (апартамент), предмет на договора. На етап „груб строеж“ (акт 14) дружеството „У“ АД е обявено в несъстоятелност, като единственото му имущество е именно сградата, намираща се в степен на завършеност „груб строеж“. 

Лицето Х встъпва в производството като кредитор с цел да потърси начин да получи обратно платената по предварителния договор сума. Преди сключване на предварителния договор Х не проверил финансовото състояние на дружеството „У“ АД, поради което не е имало как да знае, че за последните три години то е натрупало огромни загуби от дейността си. 

Покупка на имот. Трябва ли ми адвокат? 2

Второто задължително действие преди сключване на договор за покупка на имот е проучването на самия имот. Това е необходимо както в случаите, в които се купува обект във вече построена сграда, така и когато сградата предстои да бъде построена. Основните цели на това проучване е да се установи собствеността върху имота (земята) и наличието на права на трети лица върху него. 

Защо това проучване е важно?

В практиката най – често се срещат един или няколко от следните проблеми:

1. Имотът да има няколко собственици.
За изповядването на сделката е необходимо съгласието на всеки един от тях. Предварителен договор, сключен само с един съсобственик без той да е упълномощен от всички останали, не ги задължава. Така може да се окаже, че купувачът е дал голяма сума по предварителен договор, който не може да произведе действието си спрямо всички собственици на продавания имот. Ако недобросъвестния продавач не разполага с имущество, купувачът би се изправил пред сериозни препятствия при получаването обратно на платената сума. 

2. Имотът е ипотекиран. 
Ипотеката е вещна тежест, която следва имота, а не собственика. Ако купувачът знае за наличието на ипотека, това не представлява проблем, тъй като той може да плати част от продажната цена на ипотекарния кредитор, а остатъка – на продавача.

Ако, обаче, продавачът не знае за наличието на учредена ипотека, при осъществяването на покупка на имот, той ще плати цялата продажна цена на продавача. В случай че последният не плаща задължението по кредита си, принудителното му изпълнение ще бъде насочено именно към ипотекирания имот.  Така може да се окаже, че купувачът е платил цената на имот, който бива продаден на публична продан. Действително, в този случай той може да потърси отговорността на продавача, като заведе иск срещу него за възстановяване на платената сума. В тази ситуация, обаче, успехът на такъв иск се поставя под въпрос.  

 

3. Имотът е обременен със сервитути или право на ползване. 

Правото на ползване обикновено се учредява пожизнено, а прекратяването му зависи единствено от волята на ползвателя. Така се оказва, че купувачът, който не е проучил имота и го е купил без да знае за наличието на това право, получава само „голата собственост“ без да има възможност да прекрати правото или да ползва самостоятелно обекта, предмет на договора за покупка на имота. 

 

Случай от практиката

Лицето Х закупува дворно място, в рамките на което има разрушена къща. Идеята му е да разчисти мястото, да построи нова къща и да се пренесе там със семейството си. Когато започва разчистването, изпод строителни отпадъци и биологична маса се появяват тръби, като се оказва, че в полза на съседен имот е учредено право на преминаване на газопреносна мрежа, за което Х не е знаел, тъй като не е направил проучване на имота. 

По стечение на обстоятелствата това право на преминаване се оказва нищожно, поради неспазване на установения от закона ред за учредяването му, но 4 години след закупуването на имота, Х не може да започне разчистване и строеж, тъй като газопреносната мрежа препятства тази възможност, а съдебното решение, с което се постановява премахването ѝ е обжалвано от притежателя на правото на преминаване. 

Покупка на имот. Трябва ли ми адвокат? 3

Съдържание на договора за покупка на имот

Особено, когато се касае за покупка на имот от дружество – инвеститор, предоставяните на купувача „бланкови“ договори, всъщност представляват договори, изготвени в интерес на инвеститора от неговите адвокати. Тези договори могат да съдържат клаузи, невидими за неспециализирания в областта на договорното и вещно право купувач. Сред тези клаузи могат да бъдат финансовите уговорки, скрити възможности за едностранно повишаване на продажната цена от страна на инвеститора, на която купувачът да не може впоследствие да се противопостави, особености при предаване владението над обекта, предмет на договора за покупка на имот, клаузи, свързани с гаранционното обслужване на строежа и много, много други. 

В заключение

Ползването на правна помощ от адвокат по имотно право при сключване на договор за покупка на имот не е задължително. Както видяхме по – горе, обаче, този вид сделки могат да проявят редица особени юридически специфики, които от своя страна, ако не бъдат изчистени своевременно, могат да доведат до сериозни загуби на финанси, време и нерви за купувачите, които са решили просто да се доверят, че спрямо тях няма да се прояви никоя от тези специфики. 

______________________________________________________________________

Още интересни теми, свързани с правата и задълженията на страните по различните договори, чийто предмет е имущество, можете да намерите в секциите „Вещно право“ и „Договорно право“.

Адвокатска кантора „Петкова“ предоставя специализирана правна помощ при изготвяне, преглеждане и коригиране на договори за покупка на имот, преговори с продавачи относно договорни клаузи, както и процесуално представителство при неизпълнение на предварителни или окончателни договори. 

За контакт:
работно време: от понеделник до петък от 10:00 до 18:00 ч. 
адрес: гр. София, ул. „Три уши“ № 2, ет. 3,
тел: +359 885 47 77 57
email: office@petkovalegal.com

Темида лого
Вещно право

Имот с много наследници. Как да постъпим?

Българското законодателство, чрез Закона за собствеността, предвижда възможност един имот да бъде собственост на множество лица. Едновременно с това, Законът за наследството повелява, че идеалните части на починал съсобственик стават собственост на неговите наследници. По този начин се получава така, че е налице един имот с много наследници, като някои от тях изобщо не се интересуват от него и не полагат грижи за поддръжката и подобряването му, но и не желаят да изкупят частите на другите съсобственици, които предпочитат да не притежават въпросния имот. 

Така постепенно възниква въпросът кой е най – добрият начин да се реши проблема със собствеността на част от имот с много наследници. Именно на него ще отговорим в днешната статия, като ще дадем и примери от практиката на кантората. 

Делба на имот с много наследници

Един от начините за прекратяване на съсобствеността при наличието на имот с много наследници е делбата, която може да бъде доброволна или съдебна. До втория случай се стига, когато между съсобствениците не може да се постигне съгласие относно разделянето на общото имущество. 

Когато се дели недвижим имот, това става задължително с договор, който подлежи на нотариално заверяване. Важно е да се отбележи, че делба може да се извърши дори и когато между съсобствениците има противна уговорка. 

Доброволната делба е по – лесният, удобен и евтин начин за прекратяване на съсобствеността. За да може да бъде осъществена, обаче, необходимо е да е налице съгласие между съсобствениците относно конкретните части от имота, които всеки съделител ще получи. 

Често пъти, обаче, такова съгласие липсва и е необходимо да се пристъпи към осъществяване на съдебна делба. 

Тя се извършва по реда на гражданското процесуално право и в нея следва да участват всички съсобственици. Процедурата се провежда в рамките на две фази, като с решението, с което се допуска делбата, съдът се произнася между кого и за кои имоти следва да се извърши тя. Съдът определя и частите на всеки от съделителите. След това се изготвя разделителен протокол и се призовават страните за теглене на жребий. По този начин се определя кой от съделите коя конкретна част от имота ще получи. 

Двете описани по – горе процедури могат да се използват само, ако съответният имот с много наследници е поделяем. 

Когато, обаче, имотът не може да бъде разделен, съответно не може да се поставен в един от дяловете, имотът се изнася на публична продан. И макар съделителите да имат право да участват в наддаването в публичната продан, този метод е изключително неудобен, тъй като в повечето случаи продажбата става бавно и на цена, много по – ниска от пазарната. 

Имот с много наследници. Как да постъпим? 4

Продажба на имот с много наследници

Горепосоченият проблем може да бъде преодолян много лесно и ефективно, когато всички съсобственици вземат решение заедно да продадат общия имот с много наследници. Дори и някои от съсобствениците да не желаят да проявят необходимата активност, тяхното съгласие може да бъде получено чрез осъществяване на преговори от упълномощен посредник – адвокат по имотно право

Важно е да се отбележи, че не може да бъде извършена валидна продажба без да е налице съгласието на всички съсобственици. Това е така, поради две причини.

Първата е, че макар и продажбата на чужда вещ да не е нищожна, тя не може да породи своя ефект, най – вече поради факта, че от чисто практическа гледна точка няма да има нотариус, който да се съгласие да изповяда сделката в този вид.

Втората е, че ако бъдат продадени частите само на съсобствениците, чието съгласие е получено, то продажбата на тези части на трето лице, ще бъде недействителна, ако те не са му предварително предложени за изкупуване при същите условия, при които са предложени на третото лице – купувач. 

В случай че е осигурено съгласието на всички съсобственици, винаги е препоръчително по самата сделка да бъде упълномощен само от един от тях или всички заедно да упълномощят  посредник – адвокат по имотно право, който да проведе целия процес. 

Самото осъществяване на продажбата на имот с много наследници не разкрива сериозни особености спрямо обикновената продажба на имот с един или двама собственици. 

 

Казус от кантората

С нас се свързаха двама от наследниците на къща, намираща се в български планински курорт, върху която право на собственост имаха общо осем души. 

От тях, само двамата, които се свързаха с нашата кантора, имали желание да поддържат имота, който в противен случай е щял да се разпадне напълно. Те били и тези, които го ползват сравнително често. Сред останалите шестима съсобственици, трима ползвали имота от време на време, но с твърдението, че нямат излишни пари, отказвали последователно да участват в обикновените ремонти, от които имота се нуждае (напр. ремонт на покрива, на верандата и др.). Последните трима изобщо не се интересували нито от ползването на имота, нито от участие в разходите за него, но и не искали да се откажат от собствеността.

Двамата ползващи имота съсобственици дори бяха поискали да изкупят частите на останалите, но те бяха отказали да продават. Едновременно с това, не беше възможно осъществяване нито на доброволна, нито на съдебна делба, тъй като се касаеше за единен имот, който нямаше как да бъде поделен на осем равни части.  

Ситуацията, която на пръв поглед изглеждаше безизходна, включително и поради факта, че част от съсобствениците не бяха в добри отношения с друга част от съсобствениците, беше решена след провеждане на сериозни преговори, които продължиха няколко месеца. 

След получаване на съгласието на всички съсобственици, къщата беше продадена като единен имот без да се налага да бъде обявявана на публична продан, съответно без да бъде загубена възможността за продажба на пазарна цена.  

Покупка на имот с много наследници

Много често, самият факт, че обект на покупко – продажбата е имот с много наследници, с цел сделката да се осъществи максимално бързо, цената на имота се намалява спрямо пазарната, съответно се появяват и много желаещи да го придобият. 

Когато, обаче, разбират, че става въпрос за имот с много наследници, много потенциални купувачи се отказват от идеята, поради притеснения, че е възможно да възникне опасност от предявяване на претенции за собственост от някой собственик, за който те не знаят. 

Всъщност, както посочихме по – горе, покупко – продажбата на имот с много наследници, не разкрива сериозни особености спрямо обикновената покупко – продажба. 

За да се избегне възможността някой от множеството съсобственици да не е участвал в сделката, респ. спрямо него тя да е недействителна, необходимо е единствено да се направи задълбочено проучване, вкл. и по отношение на наследодателите на собствениците (лицата, от които съсобствениците черпят правата си), за да се установят всички собственици, размера на притежаваните от тях части, наличието на ограничени вещни права в полза на трети лица, в т.ч. и пожизнено право на ползване. 

Имот с много наследници. Как да постъпим? 5

 

_____________________________________________________________________

Адвокатска кантора „Петкова“ предоставя специализирана правна помощ при:
1. преговори с другите съсобственици с цел организиране продажба на имот с много наследници и изготвяне на всички необходими документи;
2. изготвяне на договори за доброволна делба;
3. процесуално представителство при съдебна делба;
4. правна помощ и проучване на имот преди закупуване и др. 

За контакт:
работно време: от понеделник до петък от 10:00 до 18:00 ч. 
адрес: гр. София, ул. „Три уши“ № 2, ет. 3
тел. 0885 47 77 57 
email: office@petkovalegal.com