Договорно право

Потребителски кредит. Какво трябва да знаем?

Тегленето на потребителски кредит е един от най – често срещаните методи за снабдяване с ликвидни парични средства. Като всеки друг кредит, той е вид договор, който съдържа определени условия, за които кредитополучателят трябва да внимава, тъй като често пъти финансовите институции се възползват от икономически по – силното си положение. 

Не са редки и случаите, в които кредитополучателят спира плащанията по кредита. По този начин се стига до предсрочна изискуемост на кредита. А оттам и до принудително изпълнение на задълженията по него. Как да постъпим в този случай вече говорихме в статията, посветена на темата за принудителното изпълнение. Обхващали сме и темата „ипотечен кредит“ и сме разглеждали неговите особености.

Ето защо днес ще обсъдим въпроса какво трябва да знаем по темата „потребителски кредит“. Неговата подробна уредба се съдържа в Закона за потребителския кредит (ЗПК).

Що е то „потребителски кредит“?

Потребителският кредит е договор за отпускане на финансови средства срещу лихва. Този вид договори се сключва между потребителя и финансовата институция. За да има качеството „потребител“ лицето трябва да тегли кредита в лично качество и за лични нужди.

Преди подписване на договора за потребителски кредит, финансовата институция трябва да предостави на кредитополучателя стандартен европейски формуляр с информация относно потребителския кредит. Той включва основните характеристики на договора, размера на кредита и неговата цена, годишния процент на разходите (ГПР), броя, периодичността и размера на всички плащания и информация по важни правни аспекти.

По отношение на индекса ГПР трябва да отбележим, че той представлява стойност, означаваща общия размер на всички разходи по кредита. В това число се включват лихвите, комисионите, таксите, както и всякакви други разходи, произтичащи от кредита.

ВАЖНО!!! Имате право да се откажете от договора за потребителски кредит. Това свое право можете да упражните в 14-дневен срок от подписването му. Срокът се брои в календарни дни. Подобно на договорите от разстояние при онлайн пазаруване, не дължите обяснение на кредитора за причините да се откажете от договора. Единственото Ви задължение е да възстановите отпуснатата сума, заедно с лихвите от деня на подписване на договора. Възможно е да загубите сумите, платени по някои неподлежащи на възстановяване такси (напр. такса за кандидатстване).

След одобрение за получаване на потребителски кредит

финансовата институция изготвя предложение, включващо неговите условия. Лицето, кандидатстващо за кредита, обаче, не е длъжно да подпише договора веднага. Напротив, кредиторът предоставя определен срок, не по – малък от 14 дни, за приемане или отхвърляне на предложението. Докато този срок тече, банката не може да променя така предложените условия, тъй като направеното предложения я обвързва. Едва след изтичане на този срок и ако кредитополучателят не одобри условията, кредиторът може да представи ново предложение.

ВАЖНО!!! Винаги четете добре изготвеното от банката или друга кредитна институция предложение. Не е изключено да има неравноправни клаузи. Преди да вземете решение от чие предложение да се възползвате, препоръчително е сте проучили поне две – три независими оферти. В случай че се съмнявате относно значение на някои клаузи или пък изобщо не ги разбирате, добре е да се свържете със специалист, преди да подпишете договора за кредит. По този начин със сигурност ще си спестите множество бъдещи главоболия, нерви и пари.

Задължително съдържание на договора за потребителски кредит

Задължителното съдържание на договора за потребителски кредит включва общо 27 реквизира, които са изброени в чл. 11, ал. 1 от ЗПК. Липсата, обаче, само на някои от тях води до неговата недействителност. Ето защо, за да бъде валиден договора, той следва да съдържа най – малко информация за:

а. общия размер на кредита и условията за усвояването му;

б. стоката или услугата и нейната цена в брой. Това е необходимо в случаите, в които кредитът се отпуска под формата на разсрочено плащане на стока или услуга;

в. лихвания процент по кредита, условията за прилагането му и индекс или референтен лихвен процент, който е свързан с първоначалния. Посочват се и периодите, условията и процедурите за промяна на лихвения процент;

ВАЖНО!!!

Едностранна промяна на общия разход по кредита за потребителя се допуска, когато в договора за кредит изрично е предвидена възможност за увеличаване и за намаляване на общия разход по кредита и когато обстоятелствата, приложими към промяната на общия разход по кредита, са описани в договора, обективно са обосновани и не зависят от волята на кредитора.

а. методиката за изчисляване на референтния лихвен процент;

б. годишния процент на разходите по кредита и общата сума, дължима от потребителя, изчислени към момента на сключване на договора за кредит;

в. условията за издължаване на кредита, включително погасителен план. Той трябва да съдържа информация за размера, периодичността и датите на плащане на погасителните вноски, последователността на разпределение на вноските между различните неизплатени суми, дължими при различни лихвени проценти за целите на погасяването;

г. правото на потребителя при погасяване на главницата по срочен договор за кредит да получи при поискване и безвъзмездно, във всеки един момент от изпълнението на договора, извлечение по сметка под формата на погасителен план за извършените и предстоящите плащания;

д. наличието или липсата на право на отказ на потребителя от договора; срока, в който това право може да упражнено, както и другите условия за неговото упражняване.

Предсрочно погасяване на задълженията по договора за потребителски кредит

И така, вече сме сключили договор за потребителски кредит и сме го изпълнявали в продължение на определен период от време. Сдобили сме с допълнителни финансови средства и не искаме да плащаме възнаграждение на кредитора под формата на лихва до края на срока на договора. Можем ли да погасим предсрочно и какви ще бъдат последиците от това?

Законът за потребителския кредит разпорежда, че потребителят има право по всяко време да погаси изцяло или частично задълженията си по договора за кредит. В тези случаи той има право на намаляване на общите разходи по кредита. Това намаляване се отнася до лихвата и разходите за оставащата част от срока на договора. Кредиторът не може да откаже да приеме предсрочното изпълнение по договора за кредит.

ВАЖНО!!! Обезщетение или неустойка при предсрочно погасяване на кредита не се дължи единствено в три хипотези:

  1. когато погасяването се извършва в период, през който лихвеният процент не е фиксиран;
  2. погасяването е извършено въз основа на плащане по застрахователен договор, чиято цел е била да гарантира връщането на кредита;
  3. договорът за кредит е под формата на овърдрафт.

Извън изброените хипотези, финансовата институция има право на справедливо и обективно обосновано обезщетение за евентуалните разходи, пряко свързани с предсрочното погасяване на кредита. Това се отнася за случаите, в които погасяването се извършва в период, когато лихвеният процент е фиксиран. Законът предвижда и обективен критерий кога обезщетението е справедливо и обективно обосновано. 

То ще бъде такова, когато не надвишава 1 на сто от предсрочно погасената сума по кредита, когато оставащият период на договора за кредит е по – голям от една година. Когато оставащият период на договора за кредит е по – малък от една година, обезщетението не трябва да надвишава 0,5 на сто от сумата на предсрочно погасения кредит.

ВАЖНО!!!

Все пак законът предвижда и изключение от критериите за определяне на обосноваността на обезщетението. Предвидена е възможност кредиторът по – голямо обезщетение. Това може да стане само, ако докаже, че е претърпял загуба от предсрочното погасяване на кредита, превишаваща горните суми.

Възможно е кредиторът да се опита да заобиколи законовите правила и да иска сума, която надвишава загубите му. В този случай потребителят може да иска съответно намаляване. В този случай загубата се определя като разлика между първоначално договорената лихва и лихвения процент, при който кредиторът може да предложи на пазара отново като кредит предсрочно погасената сума, като се отчита въздействието на предсрочното погасяване върху административните разходи по кредита.

ВАЖНО!!! Обезщетението на кредитора не може да надвишава размера на лихвата, която потребителят би платил за периода, обхващащ предсрочното погасяване на кредита и договорената дата за прекратяване на договора за кредит.

Предсрочна изискуемост на задължението по договор за потребителски кредит

Правилата за предсрочната изискуемост на задълженията по договор за потребителски кредит не разкриват никакви особености спрямо общите правила за предсрочна изискуемост на кредитите.

Основанията за предсрочна изискуемост на кредита са договорни и законови. Договорните основания се съдържат в самия договор за кредит и могат да бъдат различни от законовите. Те, от своя страна, са следните:

а. кредитът не се ползва за целта, за която е получен (когато такава е определена в договора);

б. кредитополучателят представя неверни сведения. Най – често това са сведенията, свързани с финансовото му състояние и способността му да обслужва кредита;

в. обезпечението стане недостатъчно и след покана не бъде допълнено в срок. Това основание важи за случаите, когато такова обезпечение е дадено;

г. кредитополучателят не връща други кредити към съответната банка, поради сериозно влошаване на финансовото си състояние;

д. неплащане в срок на едно или повече вноски по кредита.

ВАЖНО!!! Основанията по т. 1 до 4 за предсрочна изискуемост на кредита се отнасят единствено до банковите кредити, но не и до кредитите, предоставени от небанкови финансови институции.

ВАЖНО!!! За да настъпи валидно предсрочната изискуемост на кредита, кредиторът трябва надлежно да я е обявил пред кредитополучателя.

В заключение

Договорът за потребителски кредит е популярен и добър начин за снабдяване с пари в брой, особено, когато става въпрос за покупка на стока с по – висока цена, отколкото потребителят може да си позволи да плати наведнъж. Той е значително по – добро средство от доближаващия се до него по своята характеристика договор за финансов лизинг, който, както вече говорихме, трябва да бъде избягван на всяка цена. Всъщност, най – голямата трудност при потребителския кредит е изборът на финансовата институция, която да го предостави. 

От друга страна, при наличието на минимални знания за възможните уловки, които могат да бъдат заложени в договора или при консултация със специалист след получаване на предложението за условията на кредита, правата на потребителя могат да бъдат защитени в достатъчно висока степен, за да бъдат рисковете за нарушаването им сведени до минимум.

__________________________________________________________

Още интересни теми, свързани с кредити, поръчителство, както и с всякакви видове договори, четете в секцията „договорно право„.

Адвокатска кантора „Петкова“ има богат опит в правното консултиране по въпроси, свързани с потребителски и ипотечни кредити и поръчителство, както и в предоставянето на ефективна правна защита на кредитополучатели и техните поръчители по спорове с финансови институции, колекторски фирми и изпълнителни производства.

За контакт:
работно време: понеделник – петък от 10:00 до 18:00 ч.
тел. +359 885 47 77 57
email: office@petkovalegal.com

Договорно право, Извънредно положение, Принудително изпълнение

Задължения по кредит при извънредно положение

От обявяването на извънредно положение досега към кантората постъпиха десетки запитвания от граждани със задължения по кредит, които са получили заплашителни обаждания от банки и колекторски фирми с искания за заплащане на дължимите вноски. И макар че всеки един казус е различен и обичайно средствата за защита се преценяват за всеки конкретен случай, то по отношение на въпросите, свързани със задължения по кредит по време на извънредно положение, е уреден еднозначен законодателен отговор със Закона за мерките и действията по време на извънредното положение, обявено с решение на Народното събрание от 13 март 2020 г. 

Предвид увеличаващия се противозаконен натиск от страна на банки и колекторски фирми по отношение на длъжници със задължения по кредит, ще говорим за това възможно ли е по време на обявеното извънредно положение длъжникът да не плаща вноските си и какви биха последиците от това. 

Неизпълнение на задължения по кредит по време на извънредно положение

Поради предприетите до момента противоепидемични мерки много бизнеси бяха принудени да преустановят дейност, много работници бяха освободени от работа, а повечето хора се стараят да ограничат разходите си до най – необходимото. Това доведе до повсеместен икономически колапс и до драстично намаляване на доходите на физическите лица, а оттам и до невъзможност за своевременно обслужване на поетите задължения по кредит. 

С цел да се ограничат възможностите за пълно оставане без доходи и изпадане в състояние, в което длъжникът да не може да осигури прехрана за себе си и за семейството си, поради отнемане на допълнителни средства за погасяване на задължения по кредит, бяха предприети конкретни законодателни мерки.

На първо място, при неплащане на задължения по кредит не се начисляват лихви за забава и неустойки. Това означава, че ако длъжникът не може да плати дължимата вноска по кредита си навреме, той няма да дължи допълнителна (наказателна) лихва, т.е. след отмяната на обявеното извънредно положение, той ще да плати вноска в същия размер, като този, който би дължал, ако беше платил своевременно.

Пример!  Николай има задължения по кредит към Банка „А“, които трябва да изпълнява чрез вноска в размер на 100 лв. най – късно на всяко пето число на съответния месец. Във връзка с обявеното извънредно положение, обаче, той е бил освободен от работа и за м. април не разполага със средства да плати тази вноска. Според договора му за кредит, той дължи наказателна лихва в размер на 0,5 % за всеки просрочен ден. След отмяната на обявеното извънредно положение, обаче, когато Николай поиска да плати вноската за м. април, той все пак ще е длъжен да плати само 100 лв., а уговорената наказателна лихва за забава, няма да се приложи. 

Ако съответните банки или колекторски фирми начислят лихва за забавени плащания по време на обявеното извънредно положение, тези действия ще бъдат незаконосъобразни и ще подлежат на отмяна по съдебен ред   

На второ място, до отмяната на обявеното извънредно положение, при неизпълнение на задължения по кредит те не могат да бъдат обявени за предсрочно изискуеми. Поначало, предсрочната изискуемост е средство на кредитора за защита в случай на неплатежоспособност на длъжника. Нейното наличие се предполага, когато задълженото лице не плати определен брой вноски и се изразява във възможност на банките да поискат плащане на целия кредит наведнъж. В условията на извънредно положение използването на това средство за защита не е възможно. 

Нека използваме горния пример. Николай има задължения по кредит в размер на 10 000 лв. главница и 2 000 лв. възнаградителни лихви. Тези суми той трябва да изплати за 10 години, като заплаща вноска по 100 лв. всеки месец, но не разполага със средства да плати вноските си за м. април и м. май. Поначало при тази ситуация, банката би имала право да обяви кредита за предсрочно изискуем и да поиска от Николай да плати наведнъж всички 10 000 лв. До отмяната на извънредното положение и за неплатените вноски в неговите рамки, обаче, няма да може да го направи. 

Всяко действие, което се състои в обявяване на предсрочна изискуемост за неплатени вноски по време на извънредното положение, е незаконосъобразно и подлежи на отмяна по съдебен ред.  

Други последици от неизпълнение на задължения по кредит по време на извънредно положение

Обичайно, когато длъжниците не плащат своевременно своите задължения по кредит, съответните банки или колекторски фирми започват с безспирните писма и обаждания, заплашвайки със съдия изпълнител и принудително изпълнение. При нормална обстановка, обективното изпълнение на подобни заплахи е възможно, тъй като принудителното изпълнение също е средство за защита на кредиторите, но при условията на извънредно положение те няма как да бъдат осъществени. 

Това е така, заради наличието на предвидени законови гаранции, че на лицата, които имат задължения по кредит, няма да им бъдат ограничени възможностите да разполагат със средствата си за срок до отмяната на обявеното извънредно положение. 

На първо място, законът разпорежда, че се спират всички обявени публични продани и въводи във владение. Това се отнася за заварените изпълнителни действия. Така, ако Николай от примера ни по – горе не е изпълнявал своите задължения по кредит преди обявяване на извънредно положение и за ипотекираното му жилище е била обявена публична продан, тя ще бъде временно спряна. 

На второ място, до отмяната на обявеното извънредно положение не се налагат запори на банкови сметки на физически лица, както и върху трудови възнаграждения и пенсии. Не се извършват описи на движими вещи и недвижими имоти, собственост на физически лица. Това означава, че ако Николай не е платил своите задължения по кредит, дължими по време на обявеното извънредно положение, банковите му сметки и заплатата му не могат да бъдат запорирани и той ще може свободно да се ползва от тези парични средства. По същия начин движимите вещи в дома му, както и недвижимото му имущество няма да могат да бъдат описвани. 

Важно е да се отбележи, че правилото за неналагане на запори на банкови сметки и забраната за извършване на опис на движими вещи и недвижими имоти се прилагат единствено по отношение на физическите лица. Това означава, че ако неплатените задължения по кредит принадлежат на управляваното от Николай търговско дружество, то сметките на това дружество, както и неговото имущество ще могат да бъдат запорирани, съответно описвани. 

Всички действия на съдебните изпълнители, с които се продължават публични продани или се налагат запори на сметки, заплати и пенсии, както и с които се извършват описи на движими вещи и недвижими имоти са незаконосъобразни и подлежат на отмяна по съдебен ред. 

Горните правила, обаче, не се прилагат по отношение на заварените запори, които не се вдигат. Това е сериозен законодателен пропуск, който заобикаля принципа за равенство, тъй като гражданите с вече наложени запори имат също толкова голяма нужда от възможност за свободно разпореждане със средствата си по време на обявеното извънредно положение.  

Правила за давностните срокове при извънредно положение

Макар че законодателството предвижда сериозни гаранции, приложими за срока на обявеното извънредно положение и в полза на гражданите, които имат задължения по кредит, не следва да се забравя принципа за равенство на всички пред закона. Ето защо е необходимо да се предвидят правила за защита интересите и на кредиторите по тези задължения. 

В тази връзка, до отмяната на извънредното положение се спират давностните срокове, с изтичането на които се погасяват права на частноправните субекти. Това означава, че времето на извънредното положение ще се счита за неизтекло. Така, ако обявеното извънредно положение продължи 2 месеца, то практически давностният срок за изпълнение на всички задължения по кредит ще бъде 5 години и 2 месеца. 

В заключение

В условията на здравна и икономическа криза, законодателят направи опит едновременно да облекчи длъжниците със задължения по кредит, както и да защити интересите на кредиторите – банки и колекторски фирми. 

За съжаление, макар и плащането на тези задължения да е по същество „отложено“ и да са преодолени последиците от забавата, то дължимостта им остава, а сроковете за следващите ги вноски продължават да текат. Така се стига до натрупване на задължения, тъй като след отмяната на извънредното положение, длъжниците ще следва да заплатят както вноските, дължими в неговите рамки, така и вноските, които се начисляват за следващите обявеното извънредно положение месеци. 

В тези случаи съответните банки или колекторски фирми могат да се съгласят за допълнително отсрочване или разсрочване на тези задължения по кредит, но при липсата на такова съгласие, след отмяната на обявеното извънредно положение, ще възникнат множество съдебни спорове, както и ще бъдат образувани множество изпълнителни дела. 

_____________________________________________________________________

Всички въпроси, свързани с правата, задълженията и възможностите за защита при тяхното неспазване по време на пандемията от COVID – 19, можете да намерите в секцията „Извънредно положение“.  

Още интересни статии, свързани с правата и правните възможности за защита на длъжниците във връзка с кредити и изпълнителноти производства, можете да намерите в секцията „Принудително изпълнение“

Адвокатска кантора „Петкова“ има богат опит в предоставянето на ефективна защита и правна помощ на длъжници по изпълнителни и искови производства за задължения по кредити срещу банки и колекторски фирми.

Договорно право

Застраховка на банков кредит. Как и кога?

При получаването на кредит от банка или банкова институция, винаги се предлага възможност за сключване на договор за застраховка на банков кредит. В повечето случаи, обаче, кредитополучателят се оказва затруднен в това каква застраховка да избере, така че да бъде най – изгодна и същевременно да му осигури необходимото спокойствие. 

Ето защо в днешната статия ще разгледаме различните възможности за сключване на договор за застраховка на банков кредит, както и предимствата на всяка една от тях. 

Какви са възможностите за сключване на договор за застраховка на банков кредит?

Всички видове застраховки са уредени в Кодекса за застраховането, като днешният анализ ще започнем с двата най – често използвани видове застраховане. Ще посочим и каква е тяхната връзка със задълженията по кредити. 

Това са застраховките „Живот“ и „Имущество“.

Застраховка „Живот“ като застраховка на банков кредит

Застраховката живот може да бъде сключена като рискова застраховка (за смърт) и като спестовна застраховка. В настоящата статия ще разгледаме само рисковата застраховка, тъй като тя касае в най – голяма степен темата за кредитното застраховане.

При рисковата застраховка „Живот“ застрахователното събитие настъпва със смъртта на застрахования. Отговорът на въпроса каква е връзката на тази застраховка с кредитирането се крие в наследственото право. Това е така, тъй като със смъртта на физическото лице, неговото имущество и неговите задължения преминават у наследниците му. 

Тоест, след смъртта на длъжника по банков кредит, последният ще трябва да бъде изплатен от наследниците. С настъпването на смъртта на застрахованото лице по застраховка „Живот“, лицата, в чиято полза тя е направена, получават определена сума, определена съобразно застрахователния договор. Предвид факта, че обичайно застраховката „Живот“ се прави в полза на близки, които влизат в кръга на наследниците, то тези наследници ще могат по – лесно да изплатят кредита на своя наследодател.

N.B. Застраховка „Живот“ може да се направи и в полза на банката при тегленето на кредита. В този случай, при настъпване на застрахователното събитие, застрахователната сума се получава от банката.

Застраховка „Имущество“ като застраховка по банков кредит

Смисълът на застраховането на имущество при кредитиране се разкрива при ипотечните кредити. Повече за ипотеката като вещно обезпечение можете да намерите в статията „Ипотечният кредит и неговите особености“

В този случай застрахователното събитие може да варира, но като цяло застраховката покрива риска „погиване на имущество“. Покритието е в размер на действителната или възстановителната стойност на имота, който служи за обезпечение по кредита. Действително, ипотеката се погасява с погиването на ипотекирания имот, но задължението не се погасява. В случай на неплащане на вноските по кредита, погиването на незастрахован ипотекиран имот може да доведе до значителни проблеми за длъжника – запориране на вземания, възбрана на друго имущество и т.н.

Застраховка на банков кредит

Особеност на този вид застраховка на банков кредит е, че застраховано лице е кредитната институция, а задължено по застраховката лице е кредитополучателят. Тоест, застрахователните премии се изплащат от този, който получава кредита, а застраховката е в полза на банката. Застрахователното събитие настъпва при просрочване на плащане по главницата на кредита. Периодът на просрочване се определя в зависимост от т.нар. период на изчакване, посочен в застрахователната полица.

За какво да внимаваме, когато сключваме застраховка на банков кредит при неговото получаване?

Първо, често пъти при теглене на банков кредит, банката изисква да се направи застраховка. Обичайно банките сключват групов застрахователен договор с определен застраховател, а на клиента – кредитополучател се предоставя декларация за застраховане. В този случай, обаче, кредитополучателят няма достъп до договора за застраховане между банката и застрахователя. Трябва да се поиска достъп до условията по договора, за да може клиентът да избере най – изгодната за него оферта.

Второ, макар и банката да има задължение да уведоми клиентите си за промени в застрахователния договор, тя обичайно не го прави. Така може да се окаже, че кредитополучателят не е информиран за повишаване на застрахователната премия, например. Възможно е и застрахователният договор да бъде прекратен и клиентът да не е наясно. Тогава се оказва, че той е останал без застраховка.

Трето, ако кредитополучателят закъснее с плащането на застрахователната премия, то застраховката му автоматично се прекратява. Възможно е да е предвидено, че при възстановяване на плащанията се възстановява и застраховката, но за периода за неплащане, няма да е налице застрахователно покритие.

Четвърто, кредитополучателят няма информация относно изключенията от покритите рискове. Така може да се окаже, че клиентът си мисли, че е застрахован в случай на продължителен болничен, но реално да не е.

В заключение

Сключването на договор за застраховка на банков кредит е „необходимото зло“, но с множество уговорки. Кредитополучателят трябва да прочете внимателно договора за застраховане и общите условия към него, както и добре да се запознае с предлаганите от избраната от него банка застраховки. В противен случай, застраховането по кредита от необходимо и полезно действие, може да се превърне в значителен финансов проблем.

_______________________________________________________________

Още интересни теми, свързани с правата и задълженията на длъжниците по кредити, както и защитата им при просрочени вземания, можете да намерите в секцията „Договорно право“

Адвокатска кантора „Петкова“ предоставя специализирана правна помощ при избор на най – добрия вариант за сключване на застраховка на банков кредит, преглед и становище по общи условия, както и всякакви услуги, свързани със защита на кредитополучателите.   

За контакт:
работно време: от понеделник до петък от 10:00 до 18:00 ч. 
адрес: гр. София, ул. “Три уши” № 2, ет. 3
тел. 0885 47 77 57
email: office@petkovalegal.com

Вещно право, Договорно право

Ипотечният кредит и неговите особености

Какво трябва да знаем преди да сключим договор за ипотечен кредит?

Често пъти длъжниците по парични вземания (кредити), които са обезпечени с ипотека върху недвижим имот, не успяват да платят задълженията си. И по този начин са застрашени от отнемане на имотите им по принудителен ред. В тези случаи ситуацията изглежда безизходна, но обичайно това не е така, тъй като съществуват множество важни законодателни изисквания към този вид договори. А ако тези изисквания не бъдат спазени, ипотеката няма да бъде валидно учредена. Нека се запознаем с тях.

Същност и видове ипотека

Ипотеката представлява реално (вещно) обезпечение на едно задължение. Тя се учредява посредством вписване в Имотния регистър въз основа на договор или на закона. Важно е да се има предвид разпоредбата на чл. 166, ал. 2 от Закона за задълженията и договорите, съгласно която:

Ипотека може да се учреди само върху поединично определени имоти и за определена парична сума.

Това означава, че ипотека, учредена общо върху цялото имущество на длъжника или за „всички задължения“ на длъжника, ще бъде нищожна, т.е. няма да породи своето правно действие и няма да тежи върху недвижимия имот, върху който е учредена. Това обстоятелство е обща особеност на двата вида ипотека.

I. Законна ипотека

Такава ипотека се учредява в два случая:

1. в полза на отчуждителя на недвижим имот – върху отчуждения имот, за обезпечение на вземанията му по договора, и

2. в полза на съделителя, комуто се дължи допълване на дела – върху недвижимите имоти, оставени в дела на онзи съделител, който дължи допълване.

II. Договорна ипотека

Договорът за ипотека се сключва във формата на нотариален акт. Тази форма е за действителност, което означава, че ако не бъде спазена, договорът ще бъде нищожен.

Друга важна особеност на ипотеката е, че има ред от вписването, чието действие трае в продължение на 10 години. Това действие може да бъде продължено, ако бъде подновено вписването преди този срок да е изтекъл. Ако срокът изтече, без да се извърши подновяване, ипотеката може да се впише наново. В такъв случай тя има ред от новото вписване. Какво означава това? Това означава, че ако има период на „прекъсване“ на вписването, в рамките на това прекъсване върху съответния недвижим имот няма да тежи ипотека.

Важна особеност на договора за ипотека откриваме и в разпоредбата на чл. 167, ал. 3 от ЗЗД, съгласно която:

Ипотека може да се учреди само върху имоти, които при сключването на договора принадлежат на лицето, което я учредява.

Единодушно в теорията и съдебната практика се приема, че ипотеката, учредена върху имот, на който длъжникът не е собственик, е нищожна.

Несеквестируемост

Съгласно чл. 444, т. 7 от Гражданския процесуален кодекс

Изпълнението не може да бъде насочено върху жилището на длъжника, ако той и никой от членовете на семейството му, с които живее заедно, нямат друго жилище, независимо от това, дали длъжникът живее в него.

Несеквестируемостта представлява забрана за насочване на принудително изпълнение върху конкретно определени вещи на длъжника. Тази забрана е предвидена с оглед необходимостта от осигуряване на минимални жизнени условия за длъжника, въпреки наличието на неизпълнение по неговия дълг. В случай, обаче, че върху единственото жилище на длъжника е учредена ипотека, несеквестируемостта отпада. Това означава, че ако кредиторът насочи принудително изпълнение върху ипотекирания недвижим имот, той ще бъде продаден на публична продан, дори и ако е единственото жилище на длъжника.

Предсрочна изискуемост

Възможността за обявяване на предсрочна изискуемост на ипотечен кредит, отпуснат от банка, е уредена в закона. За да бъде валидно, обаче, такова обявяване, е необходимо изпълнението на няколко задължителни условия, а именно:

  1. неплащане в срок на една или повече вноски по сключения договор за ипотечен кредит;
  2. банката да е изпратила уведомление до длъжника, че счита изтегленият ипотечен кредит за предсрочно изискуем.

Необходимо е уведомлението не просто формално да е изпратено, но и да бъде реално получено от длъжника. Това задължение трябва да бъде изпълнено преди банката да е пристъпила към действия по започване на принудително изпълнение. Липсата на такова уведомление опорочава обявяването на предсрочната изискуемост и тя следва да се счита за ненастъпила.

В случай на обявяване на предсрочна изискуемост на изтегления ипотечен кредит, банката може да поиска издаване на заповед за незабавно изпълнение. Получаването на съобщение за така издадената заповед или за доброволно изпълнение по започнато изпълнително производство не представлява изпълнение на задължението на банката да уведоми длъжника за предсрочната изискуемост на съществуващото задължение по ипотечен кредит

В тази връзка следва да се има предвид, че извършените действия по принудително изпълнение при липса на уведомление за предсрочна изискуемост ще бъдат невалидни.

Междувременно, защитата срещу заповедта за незабавно изпълнение е значително улеснена от законодателя. Необходимо е длъжникът просто да възрази срещу нея без да се налага да излага аргументи за възражението си. В този случай на кредиторът ще бъде даден срок за завеждане на дело за установяване съществуване на задължението, което дава възможност и достатъчно време на длъжника да се защити срещу кредиторовата претенция.

__________________________________________________________________

Още интересни теми, свързани с правата и задълженията, предвидени от законите във връзка с различните видове договори, можете да намерите в секцията “Договорно право”.

Адвокатска кантора “Петкова” предоставя специализирана правна помощ както при изготвянето на всички видове договори, така и при тяхното оспорване и разваляне. 

За контакт: 
работно време: от понеделник до петък от 10:00 до 18:00 ч. 
адрес: гр. София, ул. “Три уши” № 2, ет. 3
email: office@petkovalegal.com
тел.: + 359 885 47 77 57