Покупка на имот на зелено
Вещно право

Покупка на имот на зелено. Рискове и защита

В днешно време все по-популярна става практиката за покупка на имот на зелено. Тя е оправдана, поради няколко обстоятелства, които носят ползи и за двете страни по сделката /продавач и купувач/. Първо, продавачите /строителите/ получават предварително сума, която да им помогне и подсигури предстоящото строителство на съответните сгради, и второ, купувачите не се налага да заплатят накуп голяма сума пари за покупката на имот, а цената се разсрочва в съответствие със степента на завършеност на сградата /при сключване на договора, при получаването на акт 14, на акт 15 и на акт 16/.

Осъществяването на покупка на имот на зелено като вид договор не е изрично уреден в нашето законодателство, както и не са уредени минималните изисквания за неговото съдържание и за правата и задълженията на страните. Съгласно Закона за устройство на територията, за да бъде прехвърлено правото на собственост върху определен самостоятелен обект, сградата, в която той се намира, следва да бъде завършена в груб строеж, а такава ще бъде, когато бъдат изградени ограждащите ѝ стени и покривът. 

Следователно покупка на имот, съответно прехвърлянето на правото на собственост, съгласно нашето законодателство, е възможно едва след неговото построяване в груб строеж. 

Какви са начините за покупка на имот на зелено?

Като се има предвид посоченото по-горе, два са най-често използваните начини за уреждане на отношенията при покупка на имот на зелено:

1. Първият от тях е чрез сключване на договор за прехвърляне на право на строеж. 

Правото на строеж, съгласно Законът за устройство на територията, също е годен предмет на прехвърлителна сделка. В този случай, продавачът, на който вече е издадено разрешение за строеж върху определен имот, прехвърля правото на строеж на купувача срещу заплащането на определена сума, след което между страните се сключва още един договор за строителство. С прехвърлянето на правото на строеж на купувача, той става собственик на постройката, когато тя бъде завършена, но това право трябва да бъде упражнено в срок от 5 години, т.е. сградата трябва да бъде завършена в груб строеж, в противен случай той няма да придобие собствеността.

 

2. Вторият начин е чрез сключването на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. 

По този начин, с предварителния договор се поемат задължения от страните при настъпването на определени условия /завършването на сградата и въвеждането ѝ в експлоатация, както и заплащането на определена цена/, да се сключи окончателен договор за покупко-продажба на имота. Предварителният договор не подлежи на вписване, с него не се прехвърлят вещни права, той представлява само едно задължение между страните за сключване на окончателен договор. Следователно, за да стане купувачът собственик на имота е необходимо сключването на окончателен договор.  

Покупка на имот

Какви са рисковете при покупка на имот на зелено?

Липсата на изрична законодателна уредба за покупка на имот на зелено, както и възможните промени в икономическата и финансова стабилност най-вече на продавача, водят до многобройни рискове за купувача, които зависят и от начина, по който се уреждат отношенията им.

В случаите, в които отношенията се уреждат чрез сключване на договор за прехвърляне на правото на строеж, са възможни следните неблагоприятни варианти:

– Продавачът /строителят/ може да не построи сградата в рамките на 5-годишния срок, като в този случай се губи правото на строеж и съответно възможността за придобиване на собствеността върху постройката.

– Тъй като правото на строеж се счита за упражнено със завършване на сградата в груб строеж, е възможно след това строителят да не довърши сградата до въвеждането ѝ в експлоатация.

– В случаите, в които отношенията между страните се уреждат с предварителен договор, съществуват следните рискове:

– Възможно е продавачът по предварителния договор да се откаже от сключването на окончателен.

– Възможно е преди сключването на окончателен договор продавачът да прехвърли същия имот на друго лице.

Без значение от начина на уреждане на отношенията, винаги съществуват и следните рискове:

– Продавачът е възможно да изпадне в неплатежоспособност, поради което да е в невъзможност да довърши започнатия строеж на сградата.

– В случай че строителството на сградата е финансирано със средства от банков кредит, е възможно сградата, съответно и самостоятелните обекти в нея, да са ипотекирани в полза на банката, което представлява тежест върху имота и съществува риск от неговата принудителна продажба от съдебен изпълнител. 

Покупка на имот на зелено. Рискове и защита 1

Как да се защитим при покупка на имот на зелено?

Средствата за защита при покупка на имот на зелено могат да бъдат разделени на предварителни и последващи. Предварителните средства са задължителни във всички случаи на покупка на имот на зелено. Последващите средства за защита ще настъпят при евентуално неблагоприятно развитие на отношенията между страните.

Преди покупката на имот на зелено е от изключителна важност да се предприемат следните стъпки:

Проверка на продавача – дали продавачът е известен строител на сгради, неговата история, неговите собственици и евентуалната промяна в тях, капиталът му, дали има наети лица и други обстоятелства, които биха имали значение за предстоящото строителство. Тази проверка е препоръчително да бъде извършена от специалист.

Проверка за начина на финансиране на строителството /лични средства или банков кредит/ – неблагоприятни последици може да има при финансиране на строителството с банков кредит. Тази информация следва да бъде предоставена от продавача.

Проверка на наличните документи и предложени договори преди тяхното сключване – важно е да се проверят разрешителните за строеж, важно е да се проверят и клаузите в договора, касаещи отговорността на продавача при неизпълнение на неговите задължения. Тази проверка също е препоръчително да бъде извършена от специалист.

Проверка за наличието на тежести над парцела, върху който ще се строи сградата – дали има вписани възбрани и ипотеки. В повечето случаи ипотеките се учредяват върху земята и върху евентуалните бъдещи сгради, построени на нея. Поради това тази проверка е също от изключителна важност и също е препоръчително извършването ѝ от специалист.

След сключване на договор за покупка на имот на зелено, независимо дали ще е под формата на договор за прехвърляне на правото на строеж или чрез предварителен договор, средствата за защита на купувача не са изчерпани. 

Купувачът разполага с възможността да реализира отговорността на продавача за неизпълнение на договора, може да развали договора и да иска обезщетение или неустойка, в случаите в които такава е уговорена. Купувачът разполага с възможността да иска обявяването на предварителния договор за окончателен. Във всички случаи, обаче, е важно какво е съдържанието на сключения между страните договор и каква е отговорността на продавача за неговото неизпълнение.  

В заключение

Може да се приеме, че покупката на имот на зелено притежава редица рискове, но при една предварителна обстойна проверка, извършена от специалист, е възможно тези рискове да бъдат сведени до минимум.

_____________________________________________________________________

Още интересни теми, свързани със защитата на права върху имот, можете да намерите в секцията „Вещно право“

Еднолично адвокатско дружество „Силвия Петкова“ предоставя правна помощ в сферата на имотното право, вкл. и при необходимост от проучване на инвеститори, имоти и посредници, както и преглед и корекция на предварителни договори и други документи. 

За контакт:
работно време: от понеделник до петък от 10:00 до 18:00 ч. с предварително записан час
адрес: гр. София, ул. „Три уши“ № 2, ет. 3
тел. 0885 47 77 57
email: office@petkovalegal.com

Покупка на имот на зелено. Рискове и защита 2
Административно право

Неизпълнение на задължение за регистрация по ЗДДС. Глоби и защита

Законът за данък върху добавената стойност урежда случаите, в които данъчно задължените лица имат задължение за регистрация по ЗДДС. За неизпълнението на това задължение се налагат глобите, предвидени в закона. 

В днешната статия ще разгледаме именно случаите, в които данъчно задължените лица имат задължение за регистрация по ЗДДС, както и възможна ли е защитата срещу наложени наказания за неизпълнение на такова задължение. 

В кои случаи е налице задължение за регистрация по ЗДДС?

Всяко данъчно задължено лице, което е установено на територията на страната, с облагаем оборот 50 000 лв. или повече за период не по-дълъг от последните 12 последователни месеца преди текущия месец е длъжно в 7-дневен срок от изтичането на данъчния период, през който е достигнало този оборот, да подаде заявление за регистрация по този закон. Когато оборотът е достигнат за период не по-дълъг от два последователни месеца, включително текущия, лицето е длъжно да подаде заявлението в 7-дневен срок от датата, на която е достигнат оборотът.

 

В така цитираната правна норма, законът изрично предвижда какво се включва и не се включва в облагаемия оборот, във връзка с предвиденото задължение за регистрация по ЗДДС.

 

В ЗДДС също така изрично е определено и понятието за „данъчно задължено лице“. По смисъла на този закон е предвидено, че „данъчно задължено лице“ е всяко лице, което извършва независима икономическа дейност, без значение от целите и резултатите от нея.“

 

Съгласно така установената законова разпоредба данъчно задължено лице е всяко лице, независимо от това дали извършва независима икономическа дейност като физическо лице и/или като търговец и/или търговско дружество по смисъла на ТЗ.

 

В закона изрично е определено и какво е независима икономическа дейност. Същата представлява по смисъла на ЗДДС дейност на производители, търговци и лица, предоставящи услуги, включително в областта на минното дело и селското стопанство, както и упражняването на свободна професия, включително на частен съдебен изпълнител и нотариус. Независима икономическа дейност е и всяка дейност, осъществявана редовно или по занятие срещу възнаграждение, включително експлоатацията на материално и нематериално имущество с цел получаване на редовен доход от него.“

 

При съблюдаването на изискванията за спазване на задължение за регистрация по ЗДДС, контролният орган в лицето на НАП може да издава наказателни постановления, като съгласно закона „данъчно задължено по този закон лице, което е длъжно, но не подаде заявление за регистрация или заявление за прекратяване на регистрация в установените по този закон срокове, се наказва с глоба – за физическите лица, които не са търговци, или с имуществена санкция – за юридическите лица и едноличните търговци, в размер от 500 до 5000 лв.“

 

Тези наказания подлежат на обжалване в 7-дневен срок от деня на получаване на наказателното постановление, с което се налага санкцията за неизпълнение на задължение за регистрация по ЗДДС. 

Случай от практиката

Едно физическо лице, за период от 12 последователни месеца изпраща стоки чрез използване на куриерски услуги, получавайки за така предоставените стоки сума пари, която е представлявала цената на тези стоки.

 

Съгласно законоустановените изисквания тези действия представляват независима икономическа дейност. Чрез нейното осъществяване даденото физическо лице попада в обхвата на понятието за „данъчно задължено лице“. Съответно, когато достигне оборот от 50 000 лв. от тази дейност за период не по-дълъг от последните 12 последователни месеца преди текущия месец, то следва да изпълни своето задължение за регистрация по ЗДДС.

 

По отношение на конкретния случай, обаче следва да се отбележи, че изпращането на стоки и получаването на продажната цена за всяка изпратена по куриер стока, това физическо лице не е осъщестявало самостоятелно за себе си, а в изпълнение на своите трудови задължения и длъжностна характеристика. Същото е имало сключен трудов договор и е действало като пълномощник на съответното търговско дружество – негов работодател.

 

Тези факти и обстоятелства не са отчетени от страна на контролния орган – НАП и във връзка с констатирано от негова страна неспазване на законоустановеното задължение за регистрация по ЗДДС е издадено наказателно постановление и му е наложена глоба в размер на 5 000 лв.

 

Така наложеното наказание е оспорено пред съда в законоустановения срок. 

Съдът отменя глобата, наложена за неизпълнение на задължение за регистрация по ЗДДС

От събраните в хода на производството доказателства безспорно се установява, че жалбоподателят е изпращал чрез куриерска фирма стоките, от продажбата на които се поддържа в НП, че е формиран облагаемият оборот, надвишаващ 50 000 лв. за проверявания период, както и това, че той е получавал сумите от продажбата на стоките. В хода на производството пред АНО обаче, той е посочил, че е правил това от името и за сметка на своя работодател. 

 

Още в хода на производството пред АНО е било установено, че действително наказаното лице през конкретния период е бил в трудово правоотношение с  конкретно дружество, като същият е представил  и пълномощно, с което представляващият дружеството го е упълномощил, от името и за сметка на дружеството да приема и изпраща пратки чрез куриерски фирми, свързани с дейността на фирмата, а именно: автомобилни гуми, авточасти, джанти и други, както и да приема и плаща суми, свързани с изпращането и получаването на пратки по куриерски фирми. 

 

Въпреки това, незаконосъобразно доказателствената тежест да докаже, че изпращайки процесните куриерски пратки и получавайки плащанията за тях е действал от името и за сметка на дружеството, а не от свое име е прехвърлена на жалбоподателя. Това доказване е станало, както бе посочено по-горе чрез посочване от него на дружеството, в което е работил и представяне на пълномощно от неговия управител, с което е упълномощен да извършва тези действия от името и за сметка на дружеството – работодател. 

 

АНО е приел, че тези доказателства не са достатъчни и след като не са били представени от жалбоподателя такива от които категорично да се установява, че реализираните обороти са били от името и за сметка на дружеството  – работодател на жалбоподателя и след като не е доказал и начина на предаване на сумите на дружеството  и тяхното счетоводно отразяване в това дружество, е направен извод за извършено административно нарушение, като е прието, че процесният оборот е реализиран от наказаното лице, в качеството му на физическо лице. 

 

Съдът, обаче, счита че тези доказателства са напълно достатъчни и приема, че не е налице неизпълнение на задължение за регистрация по ЗДДС. 

 

______________________________________________________


Още интересни теми, свързани с административнонаказателната отговорност и защитата срещу наложени глоби за извършени административни нарушения, можете да намерите в секцията 
„Административно право“.

 

 

Адвокатска кантора „Петкова“ предоставя специализирана правна помощ по административни и административнонаказателни дела. 

 

 

За контакт:

работно време: от понеделник до петък от 10:00 до 18:00 ч. 
адрес: гр. София, бул. „Христо Ботев“ № 48, ет. 2, офис 207

тел. 0885 47 77 57 
email: office@petkovalegal.com

Административно право

Глоба за превишена скорост. Можем ли да се защитим?

Едно от най – често срещаните нарушения на Закона за движението по пътищата е шофирането със скорост над максимално разрешената. Тези нарушения се наказват по два начина – с наказателно постановление или с електронен фиш. И в двата случая, обаче, се налага глоба за превишена скорост. 

В зависимост от това с какъв акт е наложена глобата, защитата се осъществява по различен начин. В днешната статия ще разгледаме правилата за издаване на наказателно постановление и електронен фиш, с които се налага глоба за превишена скорост, както и ще коментираме най – честите случаи в практиката, при които наложените наказания се отменят.  

Глоба за превишена скорост, наложена с електронен фиш

Електронният фиш е най – широко разпространения акт, с който се налага глоба за превишена скорост. Той се издава за нарушения, установени и заснети с автоматизирано техническо средство или система (камера за скорост), за които не се предвижда наказание отнемане на книжка или на контролни точки. Електронният фиш се издава в отсъствието на контролен орган и на нарушител. Това означава, че електронни фишове могат да се издават само, ако нарушението е заснето със стационарна камера. В случай, че нарушението е установено с мобилна камера, необходимо е нарушителят да бъде отбит от движение, да му бъде съставен акт, а след това и наказателно постановление.

В случаите, в които за нарушение, заснето с мобилна камера, е издаден електронен фиш, той следва да бъде отменен, а наложената глоба за превишена скорост следва да отпадне. 

За да бъде валиден електронен фиш, с който се налага глоба за превишена скорост, той трябва да съдържа данни за териториалната структура на МВР, на чиято територия е установено нарушението, мястото, датата и точния час на извършване на нарушението, регистрационния номер на превозното средство, собственика, на когото е регистрирано то, описание на нарушението, нарушените разпоредби, размера на глобата, срока, сметката, начините на доброволно плащане. Липсата на който и да е от тези елементи води до отмяна на електронния фиш. 

Електронният фиш, с който се налага глоба за превишена скорост, следва да бъде издаден в тримесечен срок от откриване на нарушителя, но не по – късно от една година от установяване на нарушението. Издаването му след тези срокове е абсолютно основание за неговата отмяна. Това е така наречената обикновена давност на електронен фиш. 

Съществува и абсолютна давност на електронен фиш, с който е наложена глоба за превишена скорост. Тя е тригодишна, считано от датата на извършване на нарушението. 

Също често срещано основание за отмяна на електронен фиш, с който е наложена глоба за превишена скорост, е издаването му спрямо водач, който не е извършил нарушението. Това се случва най – често при констатация на превишена скорост със служебен автомобил. В този случай, в 14-дневен срок собственикът на автомобила може да даде данни на лицето, извършило нарушението. В този случай, глоба за превишена скорост се налага на реалния нарушител. Това може да стане само в случаите, в които може да се установи неговата личност. Посочването на дадено лице от страна  на собственика на автомобила не е достатъчно, за да се приеме, че именно той е извършител на нарушението. 

Електронните фишове подлежат на възразяване в 7-дневен срок от получаването им, а на обжалване – в 14-дневен срок. 

Глоба за превишена скорост, наложена с наказателно постановление

Наказателното постановление е вторият по вид акт, с който може да се наложи глоба за превишена скорост. То се издава в присъствието на контролен орган и на нарушител. Както беше отбелязано по – горе, при нарушения, установени с мобилна камера за скорост, следва да се издаде именно наказателно постановление, а не електронен фиш. 

Законът определя задължителните елементи на наказателното постановление, като разпорежда, че то следва да съдържа най – малко трите имена и длъжността на лицето, което го е издало, датата на издаване и номера на наказателното постановление, датата на акта, въз основа на който се издава и името, длъжността и местослуженето на актосъставителя, трите имена на нарушителя и точния му адрес и ЕГН, описание на нарушението, датата и мястото, където е извършено, обстоятелствата, при които е извършено, както и доказателствата, които го потвърждават, законните разпоредби, които са били нарушени виновно, вида и размера на наказанието, отегчаващите и смекчаващи обстоятелства и другите обстоятелства, взети предвид при определяне на вида и размера на наказанието.

Липсата на който и да било от горните елементи води до незаконосъобразност на наказателното постановление. 

При издаване на наказателни постановления, с които се налага глоба за превишена скорост, същите задължително следва да се придружават от протокол и снимка, отразяващи позиционирането на мобилната камера и посоката на контрол. Дали е изготвен протокол и дали е попълнен правилно, се установява след завеждане на делото за отмяна на издаденото наказателно постановление. 

Във всички случаи трябва да бъде налице пълно съответствие между фактите, отразени в акта за установяване на административно нарушение и издаденото наказателно постановление. Всяка съществена разлика в посочените факти и обстоятелства, при които е извършено нарушението, както и в посочените за нарушени правни норми, е абсолютно основание за отмяна на наказателното постановление. 

 

Размери на възможната глоба за превишена скорост

В зависимост от това дали нарушението е извършено в рамките на населеното място или извън него, както и в зависимост от това с колко км/ч е надвишена максимално разрешената скорост.

Водач, който превиши разрешената максимална скорост в населеното място, се наказва, както следва:
1. за превишаване с 10 км/ч – с глоба 20 лв.;
2. за превишаване от 11 до 20 км/ч – с глоба 50 лв.;
3. за превишаване от 21 до 30 км/ч – с глоба 100 лв.;
4. 
за превишаване от 31 до 40 км/ч – с глоба 400 лв.;
5. 
за превишаване над 40 км/ч – с глоба 600 лв.;
6. 
за превишаване над 50 км/ч – с глоба 700 лв. и три месеца лишаване от право да управлява МПС, като за всеки следващи 5 км/ч превишаване над 50 км/ч глобата се увеличава с 50 лв.

Водач, който превиши разрешената скорост извън населено място, се наказва, както следва:
1. за превишаване с 10 км/ч – с глоба 20 лв.;
2. за превишаване от 11 до 20 км/ч – с глоба 50 лв.;
3. за превишаване от 21 до 30 км/ч – с глоба 100 лв.;
4. 
за превишаване от 31 до 40 км/ч – с глоба 300 лв.;
5. 
за превишаване от 41 до 50 км/ч – с глоба 400 лв.;
6. 
за превишаване над 50 км/ч – с глоба 600 лв., като за всеки следващи 5 км/ч превишаване над 50 км/ч глобата се увеличава с 50 лв.

Когато шофирането с превишена скорост е извършено три или повече случаи, водачът се наказва с предвидената за съответното нарушение глоба в двоен размер и лишаване от право да управлява МПС за срок 6 месеца. 

В заключение

Изключително често се случва, нарушение действително да е извършено, но въпреки това издаденият електронен фиш или наказателно постановление, с което се налага глоба за превишена скорост, биват отменяни от съдилищата, поради наличие на съществени пропуски при осъществяването на процедурата по издаването им. Понякога тези пропуски са видими още при обикновен преглед на издадения административен акт. Друг път, пък, те стават ясни едва след завеждане на делото за оспорването им. 

Макар шофирането с превишена скорост да е едно от най – опасните нарушения на Закона за движението по пътищата, твърде често наказанието е наложено, поради това, че е извършено нарушение в участъци с абсолютно нелогични ограничения на скоростта, които по – скоро създават затруднения за движението, отколкото да целят осигуряване на живота и здравето на участниците в пътния трафик. Поради това, отмяната на такива наказания е напълно оправдано, доколкото в тези случаи поставянето на ограничения на скоростта не изпълнява законната си цел, а дори напротив – противоречи ѝ. 

_________________________________________________________________

Още интересни теми, свързани с правата на гражданите при институционален произвол, можете да намерите в секциите „Административно право“ и „Наказателно право“

Адвокатска кантора „Петкова“ разполага с опитни специалисти и предоставя висококвалифицирана правна помощ при обжалване на незаконосъобразни електронни фишове и наказателни постановления.

За контакт:
работно време: от понеделник до петък от 10:00 до 18:00 ч.
адрес: гр. София, бул. „Христо Ботев“ № 48, ет. 2, офис 207
email: office@petkovalegal.com
тел.: +359 885 47 77 57