Вещно право

Защита на собственост от нарушения. Как и кога?

Всяко едно право може да бъде обект на нарушение от страна на едно или повече лица. Правото на собственост, като абсолютно субективно право, също може да бъде нарушено.

Съществуват различни видове защита на собственост от нарушения, които се прилагат в зависимост от конкретното деяние и обстоятелствата, свързани с извършването му. Защитата може да бъде гражданскоправна или наказателноправна, като в днешната статия ще коментираме темата за защита на собственост от нарушения по реда на Закона за собствеността и гражданския съдебен процес, както и ще дадем примери за такива нарушения и тяхната защита. 

Видове гражданскоправна защита на собственост

Връщане на незаконно отнета/завзета собственост

Първият вид вещноправна защита на собственост от нарушения е връщането на незаконно завзето имущество. Съгласно разпоредбите на закона „собственикът може да иска своята вещ от всяко лице, което я владее или държи без да има основание за това“. 

Така се оказва, че защита се дава на собственика, когато владението му е отнето. Защита на собственост се постига чрез защита на правомощието владение. Този вид иск е уреден като вещен, собственически иск. С него може да се защитават вещни права, съдържащи правомощието владение. С този вид иск може да се защитава не само частна, но и държавна собственост. Надлежните страни по този иск са – ищец: само собственикът на вещното право, ответник – „всяко лице което владее или държи чужда вещ без да има правно основание“.

[!] ПРИМЕР [!] Иван и Никола са наследници на къща в равни части. Къщата, обаче, се ползва само от Иван, който е сменил ключалките и Никола няма достъп и не може да ползва своята част от собствеността. В този случай, Никола ще може да образува съдебно дело срещу Иван, с което да поиска съдът да му възстанови възможността да ползва своята част от къщата.  

ИЛИ 

[!] ПРИМЕР [!] Борис е дал своя вещ (моторна косачка, музикална уредба, автомобил, земеделска машина и др.) за ползване на Илия, като са се уговорили вещта да бъде върната след месец. Минава месец, обаче, Илия не си вдига телефона или продължава да отлага връщането на вещта. Борис може да поиска от съда да осъди Илия да му върне вещта. В този случай, ако вещта се окаже изгубена или развалена, може да иска нейната равностойност. 

На второ място, законът предвижда още и че „собственикът може да иска прекратяването на всякакво неоснователно действие, което му пречи да упражнява своето право“. И тук ищецът по този иск следва да докаже своето право на собственост, както и че неговото право на собственост е нарушено от ответника. Този иск се отличава с това, че той дава правна защита на собственост без то да е нарушено от ответника. Той е средство за защита срещу всяко пряко или косвено неоснователно действие, което пречи на собственика да упражнява своето право на собственост. С този вид иск може да се иска не само защита право на собственост, но и ограничени вещни права.

[!] ПРИМЕР [!] Петър е учредил право на преминаване върху имота си в полза на Димитър. Петър, обаче, продава имота на Александър, който го прегражда и по този начин пречи на Димитър да се ползва от правото си на преминаване. Димитър има право да заведе иск срещу Александър, с който съдът да му разпореди да премахне оградата, така че необезпокоявано да може да минава. 

На трето място, защита на собственост от нарушения може да бъде осъществена и чрез иск за определяне на граници. Според закона „собственикът на недвижим имот може да иска определяне на границите между своя и съседните имоти“. Това е особен вид иск, основан на правото на собственост. От друга страна, законът урежда и възможност да се иска отстраняване на непълноти и грешки в кадастралния план, при който също може да има спор за гранична линия. 

Защитата на собственост чрез иск за определяне на граници, както подсказва неговото наименование, може да бъде предявен само в случай, че се касае за съседни недвижими имоти, при които границата е неясна, неизвестна или спорна.

За да се предяви такъв иск следва да се има предвид, че при неясноти или несъответствия между определена с устройствения план гранична линия и нейното трасиране, несъответствието се отстранява по административен ред от техническите служби. Поради това, този вид иск е допустим само при неурегулирани поземлени имоти. Характерна особеност при този вид иск е, че всяка от страните се явява и ищец, и ответник по иска.

Най – често този иск се предявява, когато има спор между собственици на земеделски земи, относно реалните граници на имотите им. Често защита на собственост по този ред се търси и когато съсед е преградил част от имот, който принадлежи на другиго. 

Защита на собственост чрез установяването или отричането ѝ по съдебен ред

Вторият вариант за вещноправна защита на собственост е предявяването на т. нар „установителен иск“ за право на собственост.
Този вид защита предоставя възможността на всяко лице не само да предяви иск за възстановяване на правото си, но и да установи съществуването или несъществуването на едно правно отношение или едно право, когато има интерес от това. Този вид иск може да има за предмет всякакви права – вещни, облигационни, семейни. Търсената с него защита се изчерпва в силата на присъдено нещо, с която спорното право се потвърждава или отрича.

Целта му е да внесе яснота, определеност и безспорност в гражданските отношения. Специфичното при него е, че спорното право трябва да е възникнало, да съществува реално. Също толкова важно е лицето, което предявява такъв иск да има правен интерес от неговото предявяване. Най – общо казано, такъв интерес възниква, когато спорното право се претендира или отрича, защото всяко оспорване поражда вероятност за нарушаване на вещното право. Предметът на делото следва да е претендирането или отричането на едно право по повод на една и съща вещ.

Има два вида установителни искове.

Единият от тях е т.нар положителен установителен иск, когато ищецът твърди, че спорното право съществува.

Вторият е т.нар. отрицателен установителен иск, когато ищецът отрича съществуването на спорното право.

Надлежните страни по този вид иск се определят на базата на наличето на правен интерес. Например при отрицателен установителен иск, надлежен ответник е собственикът, чието право се отрича. А при положителен установителен иск ищец е собственикът на вещта, а ответник е този който оспорва правото на ищеца.

Тъй като този вид иск не е уреден изрично във вещното право, то допустимостта му се поставя в зависимост от това дали съществува друга форма на защита на конкретното право. В случай, че нарушеното право може да бъде защитено с друг вид иск, то предявяването на установителния иск ще е недопустимо.

_____________________________________________________

Още интересни теми, свързани с имотни дела, както и с права и задължения, при упражняването на право на собственост, право на преминаване, право на строеж и др., можете да намерите в секцията „Вещно право“

Адвокатска кантора „Петкова“ предоставя специализирана правна помощ по имотни дела. 

За контакт:
адрес: гр. София, бул. „Христо Ботев“ № 48, ет. 2, офис 207
тел. + 359 885 47 77 57 
email: office@petkovalegal.com

 

Вещно право

Как се придобива недвижим имот по давност?

В кои случаи и по какъв ред е възможно придобиване на имот по давност?

В съвременните демократични общества собствеността е публична и частна. А способите за нейното придобиване са чрез правна сделка, чрез наследяване и посредством придобивна давност.

Какво означава „придобивна давност“?

В правото съществуват два вида давностни срокове – погасителна и придобивна. Сама по себе си, давността представлява период от време, изтичането на който поражда определени правни последици. В случая на придобивната давност правните последици се състоят в придобиването на право на собственост (или друго ограничено вещно право).

Условия за придобиване на имот по давност

Тези условия са две.

Първото от тях е да е налице владение на имота. Владението е упражняване на фактическа власт върху вещ, която владелецът държи, лично или чрез другиго, като своя. Важното тук е поведението на владелеца – той си служи с имота по начин, показващ намерението му да го „свои“. Законодателят е улеснил възможността за доказване на владението, като е предвидил оборимата презумпция на чл. 69 от Закона за собствеността. Съгласно тази разпоредба

Предполага се, че владелецът държи вещта като своя, докато не се докаже, че я държи за другиго.

Второто условие е упражняване на непрекъсната фактическа власт в продължение на законоустановен период от време. Въпросът какво означава „непрекъсната“ фактическа власт няма еднозначен отговор и се преценява за всеки конкретен случай. Съществуват, обаче, общи критерии на база, на които може да се прецени дали е налице това второ условие. Съобразно тези критерии, властта е непрекъсната, когато е упражнявана явно, трайно и необезпокоявано. Необходимо е още владелецът да е предприел мерки за изключване на въздействието на други лица върху имота. Такова действие би било, например, поставянето на ограда.

Прекъсване на владението

Владението се смята за непрекъснато, ако е продължило повече от шест месеца. От гледна точка на доказването, необходимо е владелецът да докаже, че е владял в различни времена, за да се смята, че е владял и в промеждутъка. Така например, установява се, че едно лице е владяло даден имот през януари, февруари, март, май, септември и декември. В този случай законодателят счита, че то е владяло и през останалите месеци от годината. Как се доказват моментите на владението също се решава за всеки конкретен случай. Това може да стане, например, чрез документи за платени данъци, битови сметки, за извършени ремонтни дейности и т. н.

При неупражняване на владение в продължение на повече от 6 месеца, то се прекъсва. Ако лицето отново установи фактическа власт върху имота, ще започне да тече нов срок, а изтеклият няма да се присъедини. С това се прекъсва и възможността за придобиване на имот по давност.

Особена хипотеза на присъединяване на владението

Законът за собствеността предвижда една особена хипотеза на присъединяване на владението на праводателя. Съгласно чл. 82

Владелецът може да присъедини към своето владение и владението на праводателя си.

Това означава, че ако лицето, което владее определен недвижим имот почине след 8 години непрекъснато недобросъвестно владение, неговите наследници ще придобият имота по давност след още 2 години.

Какъв период от време трябва да изтече, за да се осъществи придобиване на имот по давност?

В зависимост от това дали владението е добросъвестно или не, този период от време е различен.

Добросъвестно владение е налице при наличието на две предпоставки. Първо, владелецът да е придобил владението на правно основание, годно да го направи собственик. Такова правно основание е всяка правна сделка, като покупко – продажба, дарение, прехвърляне срещу задължение за издръжка и гледане и др.). Второ, владелецът трябва да не знае, че праводателят му не е собственик или че не е спазена предписаната от закона форма. Какво означава това? Например, Мария продава на Петър къщата на баба си. Петър мисли, че Мария е реалният собственик и купува от нея. Той е добросъвестен владелец и ще придобие право на собственост върху къщата след 5 години непрекъснато владение.

По аргумент от противното, недобросъвестното владение ще бъде налице, когато владелецът знае, че придобива от несобственик или че предписаната от закона форма не е била спазена. В горния пример, Петър ще бъде недобросъвестен, ако знае, че не Мария, а баба ѝ е собственик на къщата. Тогава той ще може да я придобие след 10 години непрекъснато владение.

Защита при придобиване на имот по давност

На първо място, след изтичането на 5, съответно 10 години владелецът може да поиска да му се издаде констативен нотариален акт. За целта той трябва да представи документи, доказващи факта на непрекъснато владение.

На второ място, владелец, срещу когото е заведено дело от собственика за освобождаване на имота, може да се защити чрез т.нар. възражение за изтекла давност.

Повече информация за процедурата по придобиване на имот по давност, можете да намерите в статията „Нямам нотариален акт за имота си. Какво да правя?“.

__________________________________________________________________

Още интересни теми, свързани с правата, задълженията и възможностите при придобиване на имущество, можете да намерите в секцията „Вещно право“

Адвокатска кантора „Петкова“ предоставя специализирана правна помощ по всички видове вещни казуси. 

За контакт:
Адрес: гр. София, ул. “Три уши” № 2, ет. 3
Работно време: от понеделник до петък от 10:00 до 18:00 ч. 
Email: office@petkovalegal.com
Тел.: 0885 47 77 57