Покупка на имот и посреднически договор: какво да проверите при работа с брокер на недвижими имоти
При придобиване на имущество вниманието естествено е насочено към цената, състоянието на имота и финансирането. На пазар на недвижими имоти обаче документът, който клиентът подписва с посредника, може да създаде самостоятелно правоотношение с финансови последици. Затова брокер и клиент трябва още преди огледи да изяснят какъв тип услуга се предлага, какви са правата и задълженията на страните, както и общите права и задължения и кога възниква право на възнаграждение.
Наименованието на документа не е решаващо. Един посреднически договор може да бъде включен и в по-широк формуляр. Формуляр, озаглавен „протокол за оглед“, може едновременно да удостоверява показването на конкретен имот и да съдържа договор за посредничество. При посредническите отношения съдържанието на клаузите е по-важно от заглавието, особено когато са предвидени комисиона, неустойка, разноски или ограничения за клиента.
Посреднически договор с брокер: права и задължения преди подписване
Т.нар. брокерски договор не прехвърля собствеността върху недвижим имот. Той урежда услугата, която брокерът поема, възнаграждението, срока, отговорността и начина за прекратяване на договора. В зависимост от конкретното съдържание той може да има белези на договор за поръчка, а при търговски посредник са относими и правилата за търговското посредничество по чл. 49–51 ТЗ. Ако е налице упълномощаване, трябва отделно да се прецени обемът на представителната власт и дали посредникът може да действа от името и за сметка на клиента или само за негова сметка.
Професията не е цялостно регулирана и не е уредена като единна регулирана професия със специален закон, който изчерпателно да регламентира със специален закон, който изчерпателно да регламентира всички посреднически договори и дейността на брокерите. Прилагат се ЗЗД, относимите правила на ТЗ и, когато клиентът е потребител, ЗЗП. Няма общ задължителен публичен регистър на всички лица, упражняващи тази дейност. Ето защо е разумно да се провери кой стои зад агенцията за недвижими имоти, има ли реален офис и кой професионалист ще води комуникацията.
Какво трябва да съдържа договорът за посредничество
Добре изготвеният документ описва конкретния обхват на работата на брокера: търсене на имот за покупка, представяне на оферти, свързване на страните, организация на преговори и съдействие за финализиране на сделката. Следва да се посочат необходимите документи, сроковете за предоставянето им и дали посредникът само ги събира, или поема допълнителна проверка на документацията. Когато се обещава правна или юридическа проверка, трябва да е ясно кой я извършва и в какъв обхват.
ВАЖНО! Брокерът не замества нотариуса и адвокатите.
Справка в Агенция по вписванията и проверка на собственост, тежести, представителна власт, строителни книжа и други правни рискове представляват различна дейност от посредничеството. Адвокатска кантора може да извърши самостоятелна проверка при покупка на имот и да защити интересите на възложителя, включително при подготовка на предварителен договор и окончателен договор. Адвокатите могат да преценят и дали дадена клауза е действителната уговорка между страните или противоречи на императивни правила.
Комисионна, ексклузивен договор и прекратяване на договора
Комисионна и друго възнаграждение трябва да са формулирани ясно: конкретна сума или процент, основа за изчисление, ДДС и момент на плащане. Не е достатъчно да е записана само „комисиона 3%“, без да е ясно дали процентът се изчислява върху цена на имота и при кое събитие се дължи. Обичайно резултатът, уговорен в клаузата, е свързан с подписване на предварителен договор или с последваща покупко-продажба, но решаващ е точният текст на договора. Когато клиентът сключва последващ договор, следва да провери дали именно това събитие поражда плащането.
При спор съдебната практика изследва конкретния текст на клаузите, извършените действия и причинната връзка между дейността на посредника и самата сделка. Ако брокерът претендира възнаграждение само защото е показал обекта, трябва да се провери дали договорът действително го предвижда и дали такава клауза е приложима спрямо конкретен случай, особено при потребител. Значение има и дали купувачът е бил запознат с условията преди подписването.
Изключителност, свързани лица и другата страна по сделката
Ексклузивен договор може да задължава клиента за определен срок да не използва конкурентен посредник или да не договаря пряко. Ограничението следва да е ясно по предмет, срок и територия. При възлагане от продавач на конкретен свой обект е възможно да има икономическа логика посредникът да инвестира ресурс; при купувач прекалено широка клауза за всички недвижими обекти в даден район може да бъде непропорционална.
Когато посредникът работи и за продавача, той следва ясно да информира клиента за това и за начина, по който се заплаща възнаграждението. Ако продавачът или другата страна по сделката също плаща, възможният конфликт на интереси трябва да е прозрачен. Клаузите може да уреждат покупка или продажба чрез свързано лице, но не бива неясно да разпростира задължения върху неограничен кръг продавачи, роднини или дружества.
Често има и т.нар. „опашка“ след изтичане или прекратяване: възнаграждение се търси, ако клиентът придобие вече представен обект. Такава клауза трябва да е разумно ограничена по време и да се отнася до ясно индивидуализирани предложения. Посредническият договор не следва автоматично да поражда плащане за оферта, която посредникът никога не е представял.
Протокол за оглед, капаро и подписване на предварителен договор
Преди да поставите подпис, проверете дали протоколът съдържа само удостоверяване на огледа или и съществени договорни клаузи. Не подписвайте декларация, че сте получили общи условия, ако те не са ви предоставени. Натиск от типа „подпишете, иначе няма да покажем обекта“ не премахва последиците от подписа.
Резервационната такса, често наричана стоп-депозит или капаро, трябва да бъде разграничена от задатъка по чл. 93 ЗЗД. Необходимо е да е ясно на кого се плаща, дали е част от цената или от възнаграждението, при какви условия се връща и какво става, ако сделката пропадне поради тежест, проблем със собствеността, отказ на банка за финансиране или поведение на продавача. Не всяко такова плащане има автоматично правния режим на задатък.
При подготовка за изповядване на покупко-продажба следва да се проверят собствеността, тежестите и представителната власт, както и нотариални такси и останалите разноски. Самото сключване на предварителния договор не прехвърля собствеността; това става с нотариално изповядан окончателен договор, когато законът изисква нотариално оформяне. При отделни пълномощни може да е необходима заверка на подпис и съдържание едновременно, ако законът го изисква за съответното действие.
Неустойки, отказ и защита при спор за недвижими имоти
Когато споразумението с потребител е сключено от разстояние или извън търговския обект, по правило има 14-дневно право на отказ по ЗЗП. Ако потребителят изрично е поискал услугата да започне през този срок, при отказ може да дължи пропорционална сума за реално предоставеното. Правото се губи при напълно изпълнена услуга само когато изпълнението е започнало с предварително изрично съгласие и потребителят е потвърдил, че знае за загубата на правото след пълното изпълнение.
Неустойката може да обезпечи изпълнението и има обезщетителна и обезщетителна функция, но основанието и размерът ѝ трябва да са предвидими. Рискови са клаузи, при които едновременно се търсят пълно възнаграждение и високо обезщетение за едно и също неизпълнение. При потребителски договори се проверява и дали клаузата е неравноправна. Потребителски спор не може валидно да бъде отнет от държавния съд чрез задължителен частен арбитраж.
Ако вече сте подписали, съберете договорите, общите условия, протоколите, обявите, съобщенията и доказателствата кой е намерил предложението и как са се развили сделките. Писменото възражение трябва да посочи коя сума се оспорва, на какво основание и кои факти не са настъпили. Ако има претенция за възнаграждение, проверете дали посредникът има право да получи сумата според конкретния текст и дали е изпълнил насрещните си задължения.
Кратък списък преди да сключите договор
Преди да сключите договор, проверете самоличността на посредника, срока и предмета на възлагането; поискайте всички приложения; уточнете възнаграждението, неустойките и условията за прекратяване; не оставяйте празни полета; запазете копие от кореспонденцията. Ако имотът е намерен самостоятелно от потенциалния купувач, документирайте това. При съмнение за клаузи с висока стойност потърсете адвокати преди да подпишете.
Материалът има общ информационен характер и не замества индивидуална консултация по конкретен случай. При спор за недвижими имоти решаващи са текстът на подписаните документи, качеството на страните и реално извършената услуга.
Автор: адв. Мартин Костов
Нуждаете се от висококвалифицирана правна помощ във връзка със закупуване на имот или по повод съмнителни клаузи в договор за посредничество от брокер? Свържете се с нас! Предоставяме правна помощ на територията на цялата страна.
За контакт:
адрес: гр. София, ул. „Три уши“ 2, ет. 3
работно време: от понеделник до петък от 10:00 до 18:00 ч.
тел. 0885 47 77 57
email: office@petkovalegal.com