Осъществяването на покупка на недвижим имот е едно от най – значимите решения, които човек може да вземе в живота си. Липсата на достатъчно внимание или компетентна и навременна юридическа помощ при покупка на недвижим имот може да стане причина за дългогодишни съдебни спорове или значителни финансови загуби.
В тази статия ще разгледаме три грешки, които могат да създадат опасност при покупка на недвижим имот, ще обясним какви са потенциалните последици и ще предложим начини да бъдат избегнати.
Три фатални грешки при покупка на недвижим имот
Първа грешка при покупка на недвижим имот: да не направите проверка за тежести
Много купувачи се доверяват на информацията, предоставена от продавача, без да направят необходимата проверка за тежести върху имота. Проверката за тежести е процедура, при която се изследва дали върху даден недвижим имот има вписани вещни тежести като ипотеки, възбрани, искови молби, право на ползване, право на строеж (суперфиция), право на преминаване (сервитут) и други ограничения, които могат да възпрепятстват прехвърлянето на собствеността или да създадат ограничения за купувача, ако прехвърлянето на собствеността се осъществи въпреки наличието им.
Пропускът да се направи проверка за наличието на вещни тежести може да доведе до сериозни последици. Например, ако върху имота има наложена ипотека, кредиторът по ипотеката може да поиска продажбата на имота, за да покрие дълга на предишния собственик, дори ако вие сте новият купувач.
Как да избегнете това?
Задължително направете справка в Имотния регистър на Агенцията по вписванията преди осъществяването на покупка на недвижим имот. Компетентна е тази дирекция, по местонахождението на недвижимия имот. Обикновено в практиката Удостоверението за тежести е част от задължителните документи при изповядването на сделката за прехвърлянето на право на собственост върху недвижим имот пред нотариус.
От 2018 г. всяко издадено Удостоверение за тежести от имотния регистър носи уникален буквено цифрен код с дължина от 12 знака. Когато кодът се въведе, всеки потребител може сам да установи дали удостоверението, което му се предлага е автентично и идентично с издаденото от Агенцията по вписванията. Проверката може да бъде направена по имотна партида, което представлява уникалния идентификатор (като ЕГН за недвижимите имоти) на имота или по имената на собственика, когато информация за идентификатора на имота липса.
Има три варианта като разликата е в срока, за който се предоставя удостоверението и дължимата държавна такса за издаването му:
– Обикновена поръчка: до 7 работни дни, такса в размер на 5 /пет/ лева;
– Бърза поръчка: до 3 работни дни, такса в размер на 10 /десет/ лева;
– Експресна поръчка: до 8 работни часа, такса в размер на 25 /двадесет и пет/ лева.
Втора грешка при покупка на недвижим имот: да не направите достатъчна проверка на собствеността
Преди да сключите сделка за покупка на недвижим имот, трябва да сте сигурни, че продавачът е действителният собственик на имота. Проверката на собствеността е процес, при който се установява дали продавачът на недвижим имот има законно право да го продава. Тя е изключително важна, за да се избегнат рискове като съдебни дела от съсобственици, загуба на платената сума или дори анулиране на сделката /евикция/.
Какво включва проверката на собствеността? Освен проверка за тежести, която беше разгледана самостоятелно, проверката за собствеността, предхождаща осъществяването на покупка на недвижим имот, включва:
А). Проверка на документите за собственост. Тя започва с проверка на нотариалния акт, като се установява дали същият е издаден законоъсобразно и дали е вписан с Службата по вписванията. Ако имотът е придобит със съдебно решение, следва да се провери неговата валидност, допустимост и законосъобразност. Следва също така при проверката да се установи дали Решението е влязло в сила и съответно какво е неговото правно действие и дали има съответствие между постановеното решение и данните, публикувани в Имотния регистър.
Ако имотът е придобит чрез наследство, се проверяват: Удостоверение за наследници: Установява връзката между наследниците и починалия собственик; Завещание: Ако имотът е оставен чрез завещание, се проверява неговата валидност, като тук е важно да бъде съобразено и дали това завещание може да бъде оспорено от някой от законните наследници на завещателя.
Б). Проверка на историята на собствеността: Изследва се предходната собственост на имота, за да се установи дали всички предишни сделки са извършени законосъобразно. Проверява се дали са изпълнени всички формални изисквания при прехвърлянето, които следва да са съобразени с действащото законодателство към момента на извършване на съответната сделка. Тук се цели да се установи непрекъснатост на собствеността, чрез проследяване на веригата от сделките и липсата на противоречия в данните между актовете.
В). Проверка на идентичността на имота: Сравняват се данните от нотариалния акт с кадастралната карта и кадастралните регистри, дали са идентични като местонахождение на имота, размер и други подобни индивидуализиращи белези на имота. Уверява се, че няма несъответствия в площта, границите или предназначението на имота, а ако има подобно несъответствие се изследва причината за него.
Г). Проверка за реституционни претенции: Установява се дали имотът е обект на реституция или съдебни спорове за възстановяване на собственост. Ако имотът е бил обект на реституция се проверява дали реституционният процес е приключил, а също така се установява дали са спазени всички изисквания на закона за възстановяване на собствеността.
Д). Проверка за съсобственици: Ако правото на собственост върху имотът принадлежи на повече от едно лице, всеки съсобственик има право на дял от собствеността. Продавачът трябва да осигури съгласието на всички съсобственици преди продажбата. Пропускането на тази стъпка може да доведе до анулиране на сделката или искове за обезщетение от страна на останалите съсобственици, защото те притежават т.нар „право на изкупуване“. Ако не им е предложен имота на тях те могат да заведат дело като искат да изкупят дела на продавача.
Опасността за купувача е, че може да плати за имот, който не е изцяло собственост на продавача. Винаги настоявайте за документално удостоверяване на съгласието на всички съсобственици преди подписването на договор, когато става дума за покупка на част от съсобствен имот.
Трета грешка при покупка на недвижим имот: липса на проверка за законност на строителството
Особено важно при покупка на имоти, особено на такива, които са ново строителство е да се уверите, че строежът е законен. Това означава, че сградата трябва да има издадени всички необходими строителни книжа, като липсата на дори един от тези документи може да означава, че сградата не е безопасна или не отговаря на нормативните изисквания.
Опасността за купувача е, че без тези документи имотът може да не бъде вписан в регистрите, а в някои случаи да бъде обект на събаряне. За да избегнете това, винаги изисквайте от продавача копия от всички разрешителни и удостоверения.
Какво представлява проверката за законност на строителството? Тази проверка включва установяване дали строителството на сградата или постройката е извършено съгласно: Действащите строителни и градоустройствени разпоредби.; при наличието на необходимите разрешения и одобрения от съответните органи.
Как се извършва проверката за законност? Необходимо е да се извърши проверка на строителната документация. По важни актове и етапи на строителството включват:
Разрешение за строеж: Проверява се дали е издадено от компетентния орган (общината) и дали обхваща цялото строителство;
Одобрени строителни и архитектурни планове: Проверява се дали проектът е одобрен и дали строителството съответства на него; Възможно е да има неправомерно отклонение от одобрения проект при извършването на строителството, като тук рискът е, че ако се наложи нарушенията да бъдат коригирани или узаконени, това може да бъде скъпо и времеемко, а понякога е възможно да бъде и практически невъзможно.
Акт 14: Удостоверява завършването на конструкцията на сградата;
Акт 15: Удостоверява, че строежът е завършен съгласно одобрения проект.
Разрешение за ползване (Акт 16): Установява, че сградата е въведена в експлоатация и може да бъде използвана законно. Липсата на Акт 16 означава, че сградата не може да бъде ползвана законно за жилищни или други цели.
Документи за техническа безопасност. Ако липсва такъв има опасност няма доказателства, че сградата е изградена съгласно техническите изисквания за безопасност. Това може да постави в риск живота и здравето на ползвателите.
Заключение
Всяка една от посочените по – горе грешки при покупка на недвижим имот може да доведе до различни неблагоприятни правни последици като недействителност на сделката; финансови загуби за купувача; правни спорове с действителния собственик или с други лица; ограничения в ползването и невъзможност за използване на имота за желаната цел при липса на някои документи.
В случай, че се нуждаете от комплексно проучване по повод покупка на недвижим имот и помощ при изготвяне на необходимите за сделката документи, можете да се свържете с нас, като използвате следните
Контакти
Еднолично адвокатско дружество „Силвия Петкова“
адрес: гр. София, ул. „Три уши“ № 2, ет. 3
тел. 0885 47 77 57
работно време: от понеделник до петък от 10:00 до 18:00 ч.
email: sylvia@petkovalegal.com
Еднолично адвокатско дружество „Силвия Петкова“ разполага с опитни адвокати по имотно право.
Правни консултации се предоставят на място в кантората или по телефон след предварително записан час.